入场信号

　　“我们怎么察觉到入场信号？就是民间信贷。和它比，银行银根的收放要显得滞后很多。”程东说，从今年3月份开始，温州民间拆借的利率开始大幅回落，短短一个月时间，由高位时的6分息7分息，骤降至3分息，这是信贷投放后，宽松货币政策传达到民间市场最直接的表现，“这已经是给我们发出明确的信号了”。

　　“大家开始把钱拿出来了。”张羽冲在北京的观察从另一个角度回应了程东在温州感受到的信号。他在调查了北京几个城区中端和高档的几个楼盘，“我发现贷款的比例一下子超出一次性付款的人的时候，就说明大家信心已经开始恢复了”。张羽冲多年的投资经验告诉他，“如果50%的人贷款，50%的人全款，房价基本还是横在那。70%一次性付款，30%贷款的，说明有部分是以前观望的存量资金。如果60%以上是贷款，那么房价会微微上涨一点，敢贷款，就说明对预期看好”。“杠杆效应肯定是3比7，本来只能买3套，由于大家贷款了，成交了10套，多成交了7套。这会有一个什么样的放大效应？所以说，当信贷传导到消费时，投资客进场应该不需要再犹豫。”

　　银行宽松信贷的杠杆效应继续显现出来，并在资金接力中被推波助澜。程东先把已经可以用来周转的资金用去投资3个月的短期过桥贷款。“这也是为了让资金在短期内迅速收益，弥补过去高息借款的损失。”程东说，“在熊牛转换时刻，还有一些房地产商处于着急换取现金流的状况，他们在获得一期项目的预售许可证后，如果需继续融资以完成余下项目，会拿出一部分的单元，以市价30%到50%的价格打包预售给我们这些炒家。同时签署3个月后的回购协议，以退房形式将本利一起偿还。此类项目普遍月利率为2.5%左右，如果房地产商届时无力还款，那么我们可以处置相关资产。”

　　这是一笔各取所需的买卖。程东说，“炒房团”资金是典型的热钱，周转灵活，是率先从房市中解套的一批资金，他们把目标对准那些受困更深的地产商。“房地产商的身体比起我们要庞大，虽然销售有起色，但他们转身没有我们这么容易。在银根刚刚放宽的时候，一些开发商还得通过向我们这些民间资金求助，来维持项目开发。4月份，信贷全面复苏后，这些房地产商才真正解困，他们通过低利率的票据贴现还清我们的过桥贷款。”“信贷解放了这批开发商，而我们的资金也在房产交易复苏初期打了一个‘短平快’，进一步充实了资本，恢复了元气。”

　　“炒房团”的另一种做法是，直接吃掉一些弱势开发商的楼盘。程东说，“我们从来不跟上市公司或者开发实力很强大的房产商合作，首先我们不是一个对等的主体，我们的合作一定针对资金实力相对弱的民营企业”。“一些中小开发商可能手里有几个亿的现金，但在上海、杭州这样的城市，几个亿充其量也只能算得上一个弱小的开发商，5个亿，在上海也就是拿很小的一块地。这样的条件下，他更依赖于市场非常灵活的通道，就更需要借助多种资源。所以我们一个公开的名义是‘购房团’，师出有名，也帮助这批开发商成功从市场上阶段性地撤退。他们缺钱，要套现，但套现，要有个好名声。我们不会让你有利益上的损失，也不会让你有名誉上的损失，不会给外界你的资金量吃紧的印象。我们摸准了这批开发商的心理，只要价钱合适，时机合适，他们肯定是愿意跟我们这样的民间游资来配合，实现资金的快速滚动。”

　　“我们在他拿地的时候就开始合作，当他有一个初步的利润后，就由我们来接盘。我们实际上是承担了资金接力的功能，将开发商的一部分风险分摊掉。另一方面，我们也能保证顺利吃进后期的巨大回报，这里面涉及民间资金之间心态的博弈。”

　　这时候，对于众多像程东这样的炒房群体来说，他们之间需要较量的是，谁筹措资金的能力更强。熊市里，资金各自撤离主战场，分散到各个角落。“这时，拼的是谁能在最短时间内集中起最强大的现金流。”程东说。

　　资金的组织者

　　程东既是一个职业的楼市炒家，他的角色相当于一个温州炒房资本的代理人。“我们作为一个正常的买客，大部分炒作人，是引导更多的人将小量资金综合成一笔庞大的资金流。买1套是零售，买10套是小批发，当我用一个更大的量来做一个价值谈判的时候，这个空间是很大的，因为我有现金流，开发商有这样的需要，他要做出一些妥协。”程东说。

　　而和温州人天然的抱团习惯比，张羽冲的挑战要相对大些。不过，过去成功的投资经历成了最好的广告，他比以前更乐于跟媒体打交道，因为这有助于他在投资人中间扩大影响力。

　　他最近的一次举动是把自己集中起来的资金全部投资于海南三亚的100套房产里，跟随张羽冲到海南的还有当初一批跟随他投资北京“富力城”的老炒家们。“前后有80多个人跟我去了。”张羽冲说，“他们打电话问我最近有什么打算，我说去海南，他们就都说要跟我一起去。去的人到那儿一般都买了两三套。‘抱团’是一个特别容易互相感染的事情。一个人做决定并不容易，比如你有100万元，你觉得这个房子会看涨，但不确定，作为保守的投资，你可能只会买一套房子。如果这个时候有人确信房子涨价利润的空间时，周围的群体又抱团进入，你会被鼓舞起来。我就是那个做出判断的人，也是资金的组织者。”

　　在又一次经历这样“民间资金领袖式”的人物后，张羽冲开始重新设计自己的角色，“我发现了一个事情，别人买房子没折扣，我到哪儿买房都有折扣，我为什么不能按照‘携程’的模式来做呢？如果北京成交1000个亿，要是有一半人，委托我来谈折扣买房子，我能影响多么庞大的一笔资金走向？”“而且我周围已经聚集了一批有实力的、有闲置资金的人，我不需要花时间去专门游说，很容易就能把资金集中起来。”

　　张羽冲在这一轮房产热潮中注意到，民间资金流向有了一个显著变化，就是比以往更快了，“这次经济复苏信号出现，到房价起来，其实是很突然的，但你发现，炒房者能迅速地运作其中。可见，民间资金集中的效率变得更高了。我发现大家资产都不少，但很分散，你有100万元，他有200万元，投资成不了规模，谁都干不了大事。我手上就有个例子，有个很好的商铺，2200万元，银行要租下来，知道好，但是没几个人买得起。但我动员了几个朋友，大家凑一下就很容易办成了这事”。

　　张羽冲说，熊牛转换时刻，对任何投资者来说，都是一个最好的机会，“为什么我去年把手里的很多商铺出手套现，那时候现金为王，它可以收购值钱得多的资产。而熊牛转换中，很多扛不下去，要急于套现还钱的人，都把一些资产贱卖了。炒房客的房产只是其中最小的一类，很多抵押给银行坏账，有眼光的人是真能挖出金子来的，明明值1亿元，人家卖给银行7000万元，是因为救命才低价卖的。这时候你有钱，你有能力接手，你就是抓住了熊牛转换中最有价值的时刻。但对大多数投资人来说，7000万元还是很庞大。我现在尽量用我的模式促成这些收购，每个人的自有资金都不用很大，把项目分成10份，我找10个人来接手，立了个项目，大家入股买入。这会充分发挥分散资金的能量”。

　　张羽冲的下一步计划是，将这种民间合作以财富俱乐部的形式，转换为一种常态。

　　区域和退路

　　尽管程东的投资再次进入如火如荼的局面，但程东并没有放松警惕。“一般的投资者是不容易理解我们的。现在每个人都有投资意识，但是他的资金量有限，投资无非是以增值保值为诉求的，危机到来时，普通投资者受到的冲击也极度有限。但我们不一样，一下子集中那么大量资金的地产炒家，牵一发动全身，所有人都系在那根头发上的，你一揪我们就痛。政策是随时盯着你的，房产这个特殊领域，对职业炒家来说，不存在任何扶持之说。市场一好，政策就会打压，银根紧缩，政府制定了很多游戏规则来牵制这个群体，那我们就要自己给自己留退路。”程东说。

　　“因为我们是职业炒家，资金来源很多，我们必须要对这些资金的所有人负责。我们在确定一项投资前，要回答所有人三个问题：什么样的产品类型的判断？什么样区域的选择？最后，也是最关键的——怎么收益？”程东说，“怎么收益就是指，政策来了，风险来了，能不能承担？怎么预判政策会带来的风险强度？那么大的资金，你投出去之前，是必须要给自己想好退路的，以保证能在风险来临之后，我们在众多的民间热钱里独善其身。这甚至是比你募集资金的雄厚与否更为重要，它决定了你能否获得下一次机会，你作为代理人能否继续获得别人的信任。”

　　程东和张羽冲都认为，对热钱来说，政策是最好的资金流向风向标。“听政策、听金融方向，发现重大市政工程的动向，发现资金流和产品接合最好的方案。我现在手上最大的资金全部都在福建。为什么？首先建国60年也是我们投资的一个最重要的主题；另外，两岸关系现在是在一个高度良性的轨道上，福建具备那么好的沿海条件，但因为台海局势制约，60年来发展很缓慢。我现在用很低廉的价格，去博一个两三年时间，中线爆发的一个机遇。”

　　“我们重仓投海西，福州、泉州、漳州、宁德这几处的房产，今年3月份扔进去，现在已经有30%以上的收益了，超过我们收益预期了。另外，对我们游资来说，为什么要挑这些低价有潜力和爆发的区域进？也是因为我们要给自己留后路。北京、上海属于‘高价股’，这些区域的房价已经处于相对高位了，这轮行情，有些楼盘的确也可以实现30%甚至更高的收益，但对我们来说，风险高啊。我在这个位置接盘后，我卖给谁？现在北京这些地方明显又出现了观望气氛，交投从谷峰开始回落了，而我们是耗不起的，不可能等这轮行情下去之后，再等下轮行情起来，才找到买主，那会死得很惨。”

　　“我们在上海炒了少量的几个物业，感觉这一波房价上涨里，外资占了很大比例。而且我们了解到这批资金为了避险，也选择的是快进快出，尽管现在大城市房价是继续涨还是回落，谁也不太清楚，但我了解到，很大一批外资现在已经选择套现出局了。我的一个搞地产中介的朋友那里采集的数据，今年上半年以来，二手房外资买卖之差逐步扩大，资金呈流出状态。所以说，现在大家心态很谨慎，我们更不会把最大的赌注放在大城市。”程东说，“而海西概念区域不同，那是低价区域，现在有很多国内国际炒家正云集那里，就比谁先下手，谁先拿第一棒，50%甚至翻倍涨幅过后，比起北京、上海，我要找到接第二棒的买家是很轻松的。”■