上海房价为何疯涨

　　上海楼市走势依然扑朔迷离，就在调控政策出台几天后，新一任“地王”却以令人咋舌的价格现身

　　《瞭望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道

　　上海楼市一路狂飙。

　　商品住宅成交均价在2月抵达每平方米12505元低谷后，逐月上涨，6月达到15567元高峰。

　　成交量也同时上涨。

　　今年1月，上海商品住宅成交面积不足50万平方米，到了5月，就攀升至204万平方米，6月达到205万平方米。

　　2009年上半年，上海商品住宅成交量为873.34万平方米，几乎与2008年全年持平，比2008年上半年增加了70%。平均成交价格13714元/平方米，环比2008年下半年的13054元单价，上涨了5%。

　　业内人士对此的解释，多为新增供应跟不上需求量，供求脱节导致价格快速上涨。因为，截至7月16日，“网上房地产”显示，上海一手住房挂牌量不到4万套，但成交量却超过12万套。

　　投资客和开发商共同抬起房价

　　实际情况，却绝不仅仅是供需脱节那么简单。

　　一方面，从2008年中开始，开发商大批推迟开盘甚至减缓楼盘建设进度，打破了新盘上市的节奏。而新盘上市后1年左右，才会逐步有房源进入二手房市场。所以，到了2009年，新房和二手房源的后续供应，实际是断档了。

　　新加坡红木集团总经理张永河告诉《瞭望东方周刊》，所谓供应不足，其实只是个时间概念，而并非绝对量不足。

　　2009年，上海的开发商也大多采用了“多批、少量”的开盘方式，甚至是直接捂盘，刻意推动房价上涨，也造成了市场供应量的不足。

　　另一方面，春节后重新出现的炒房客，也推动了所谓“需求”的虚高。

　　“春节前后，温州的炒房客开始逐步回归上海市场，开始多是资金雄厚、眼光较好的，投资方向主要集中在豪宅和内环以内的高档住宅；这部分炒房客获益后，产生了示范效应，又吸引更多资金跟进。”美联物业上海区副总经理丁伟告诉本刊，后续跟进的资金，多在5~6月进入了中低档住宅市场。

　　据公开资料，2009年上半年，上海每平方米4万元的豪宅，成交量达到600套，超过历史最高纪录——2008年上半年的353套，已经连续滞销了4年的全国最贵公寓汤臣一品，在2009年6月一次性卖出了15套。

　　上海一家本地媒体则援引某调查机构的数据，称上海2009年1、2月份成交的12062套房子中，有1627套是由743人购买的，另外还有9家单位法人购买了182套，总量占这两个月上海成交总量的15%。

　　一个关键因素是，2008年上海楼市最低迷的时候，一些来不及脱手的投资客，只能封盘期待世博前解套，“谁知道，2007年调控以来所有的损失，6月份之前就全部补回来了。”丁伟说，正是这样的戏剧化局面，让投资客对楼市风险的评级迅速降低。

　　心态改变，直接促成了投资方式的变化。

　　“在上海嘉定的花桥板块，有很多投资客整层整层地买房子，但这些楼盘，大多是要2年后才交房的。”丁伟说，这意味着，这些投资客对2年后的炒楼利润都有巨大的信心，甚至是，“现在有的投资客出手房产，挂的是2010年世博会期间的价格。”

　　“二手房和新房的定价，又是互相参照的。”上海一家中型房产公司董事长王城(化名)告诉本刊记者，这样的定价模式，在房地产快速波动的时期，影响最为明显，“开发商开盘定价前，先去看二手房市场，如果二手房挂牌价是每平方米1万元，开发商就会暂定新盘价格为每平方米12000元；暂定价后，开发商会先对外公开样板房一定时间，对外报价观看市场反应，结果投资客去一看，新盘报价这么高，那我就把二手房价格抬到11000元吧。”

　　“1个月之后，开发商准备开盘，再去看看二手房价格，已经涨到11000元了，一般都会想，12000的定价是不是低了，这时候，只要有购房意向的人多，开发商就会再把价格提到12500元。”王城说，很大程度上，上海楼市4月以前的回暖，是因为刚性需求从2008年开始观望，到2009年集中释放，而4月以后的大反弹，“其实是投资客和开发商互相抬起来的”。

　　面粉再次贵过面包

　　无论是新盘还是二手房，最终都需要刚性需求来消化。“从3、4月份起，业内就非常担心，过快上涨会透支消费能力，让大批刚性需求因为来不及购房就被挤出市场。”张永河说。

　　根据美联物业提供的数据，2009年6月，上海的二手房成交宗数，环比5月上升了36.6%。但这时候，“大户型房源的放盘和成交明显增加，低总价房源供应减少，二手房交易热点转向中高档房，投资需求接棒刚性需求已经非常明显。”丁伟说，当时，业内担忧已经很普遍，“市场过热，一手房价格高涨，挤出一部分自住需求转入二手房市场，但如果二手房价格继续上涨，则会最终把自住需求挤到观望席上，重蹈2007年下半年的覆辙。”

　　2009年7月，泡沫完全暴露了。

　　根据公开资料统计，7月6~12日，上海房地产商品房成交量6954套，环比上一周跌幅15%，共计成交面积67.2万平方米；其中全市商品住宅成交(剔除动迁房及配套商品房)共计3446套，环比前一周下挫12%。

　　之后一周，商品住宅成交面积41.17万平方米，环比前周下跌了15%，成交均价为15404元/平方米，环比前周下跌了10%，自回暖以来首次呈现量价齐跌的局面。

　　其中，自2009年以来成交量一直居上海各区前列的浦东新区，成交量环比前一周下跌21%，成交均价下跌9%。“下半年如果价升量跌，那刚性需求就算彻底到头了。”丁伟说。

　　业界一直担忧的政策调控，也终于在房价最疯狂的时候到来。

　　6月22日，中国银监会发出《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，重申要严格遵守二套房贷的有关政策，要求加强对房地产行业形势的研判，严格贷前审查和按揭贷款发放标准，进一步完善按揭贷款风险管控制度。

　　7月17日，上海市政府召开“促进房地产健康发展工作会议”，提出“严查捂盘惜售”。

　　但上海楼市的走势，却依然扑朔迷离，因为就在政策出台几天后，上海的新一任“地王”，却以令人咋舌的价格出现了。

　　7月24日，上海赵巷镇特色居住区10号地块竞拍，被金地集团以30.48亿成交价拿下，溢价222%。

　　这幅地块的挂牌起始价只有9.4603亿元，相当于楼板价4501元/平方米。正式拍卖前，首轮报价就达到21.023亿元，超过2009年上海土地市场总价最高的住宅用地，溢价122%。但之后的申请企业总数仍然达到11家。

　　“前段时间，中山北二路的一个地块拆迁完成，平摊下来每平方米的拆迁成本就是3.5万元，楼板价则是每平方2万元，按这个成本计算，这个地块的房子建好后，起码要卖到每平方米7万元。而这个地块说起来是在卢湾区，其实已经相当偏僻了。”张永河告诉本刊记者，土地成本的再次攀升，其实已经成了上海房价调整的最大障碍。

　　类金融生存模式

　　投资客却不会像2008年那样撤离上海楼市，因为，他们已经与开发商一起发明了一种新的“类金融”生存模式。

　　“2008年，温州的地下钱庄借钱给开发商，开发商以将楼盘打7折卖给钱庄的方式作抵押，开发商还钱以后，钱庄以退房的形式拿回现金。”曾经是温州一个家族炒房团主事，现在是一个私募资金幕后老板的曹华告诉《瞭望东方周刊》，如今来自温州的炒房资金规模比往年更庞大，“很多生产企业，干脆停产，现金都抽出来炒房，因为企业一直在亏钱，买房子起码能保值。”

　　但随着房价一路上升，旧的模式不管用了。

　　“以前，房子是烫手山芋，都迫不及待扔掉，私募资金的要求会很苛刻，但房价一回升，马上又成了宝，开发商的底气又足了。”曹华说，现在私募资金和开发商的主流合作模式有两种，一种是“传统模式”，资金以8折左右的价格买下房源，然后自行抛出，相当于“批发，囤积，再零售”，唯一不同的是，折扣比2008年少了一成。

　　但这种模式不能解决一个最重要的问题，就是政策风险。曹华说，无论是开发商还是私募，都清楚这波楼市的大反弹，是沾了“保八”和流动性过剩的光。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉本刊，只要今年“保八”的任务能够完成，“年底之前针对房价就绝对有一波调控”。

　　开发商和私募显然都不愿意承担这样的风险，于是，他们开发出了针对小投资者的“短线炒房”模式：由开发商推出“零首付”吸引小投资客买房，再由私募开设的贷款公司将首付贷给他们，“利息自然非常高，但肯定不如直接炒房的利润厚，这样的好处是，量大，而且没有风险。”曹华说。

　　开发商的好处是，套取了银行的资金，而这种方式显然比假按揭要简单。杨红旭说，按照2009年1~6月的数据，全国房地产开发企业资金来源同比增长23.6%，其中个人按揭贷款狂增63.1%。这就说明开发商资金链压力的缓解，“主要就是托了个贷猛增之福。”

　　“其中，二套房违规贷款和炒房资金，最保守估计也要占1/3以上，这部分资金购买的数量不一定在成交总量中占这么大比例，但单笔交易金额却相对较高。”王城说。

　　而私募的角色，其实已经成了地下钱庄，他们的好处是现金流稳定，而且不承担房价下跌的风险。

　　王城告诉《瞭望东方周刊》，之前市场上的“零首付”购房，很多都是采用这样的模式，有时候，也会将传统模式融合进来，也就是说，房子其实已经是私募买下来了，再由开发商或中介寻找买家，“这样获利更高”。

　　小投资者也乐此不疲，因为这极大地减少了炒房的资金成本，“如果有40万元，原本只能投资一套100万的房产，现在却可以买4套甚至更多，因为首付也是借的，自有资金只需要保证支付利息就可以了，几个月以后，房子卖出即可获利。”

　　同样来自温州的吕旺军告诉本刊，这种方式在过去几个月非常流行，有时候，开发商还会帮他们给房子安上别人的名字，甚至干脆就不过户，这样脱手更加方便，吕旺军甚至连一些基本税费都不用交。

　　但现在，他发现了一个非常大的问题——刚性需求在7月份迅速退潮后，房价不仅不能保持快速增长，甚至开始下跌。

　　此时，所有的风险都在小投资者身上。一旦在追涨之后，刚性需求转为杀跌，吕旺军的房子不能及时脱手，那他的金融风险，就会因为“零首付”而放大。“开发商房子已经卖掉了，地下钱庄手上有我别的资产抵押，他们都没有风险，但是，我手上的资金只够最多支付几套房子半年的利息，一旦跌得厉害一点，几套房子就全归银行了。”■