学区房是笔好买卖

　　业内人士建议购买那些小学、中学能同时兼顾的“学区房”，这等于可以让自己的子女能在小学、中学阶段都有机会进入名校就读，无疑更为合算。

　　撰稿·金 姬(记者)

　　理财专家认为，对于那些城市中等收入家庭，购置房产几乎是人生最大的一笔开销，只要有生儿育女的打算，学区房因素就成为考虑理财计划时不可或缺的一部分。由于学区房有一定的升值潜力，一旦完成“敲门砖”的使命，今后或出租或转手都是不错的选择。

　　中国式理财

　　2005年，上海社会科学院社会学研究所研究员徐安琪以徐汇区36个居委会的746户有0－30岁未婚子女的家庭为样本，得出“一对父母把孩子从出生养到30岁需要49万”的结论，这笔费用不包括孕产期的支出以及从孩子孕育到成长过程中父母因孩子误工、减少流动、升迁等自身发展损失的间接经济成本。

　　当然，这49万也不包括学区房的投入。因为义务教育法修订版是2006年才出台的，之前“免试入学”和“取消重点学校”的条款尚未出台，因此学区房在徐安琪2005年调研时并不是城市家庭必然考虑的因素之一。

　　今时不同往日。“进不了好小学，就进不了好中学；进不了好中学，就进不了好大学；进不了好大学，孩子这辈子就完了。”这句《中国式离婚》里的著名台词，表达了不少中国家长的心声。随之而起的便是为了抢占学区房而拱起的高昂学区房价，学区房占到城市中等收入家庭开支的比例也在不断上升。正如宁波银行公关严晓媚对《新民周刊》表示的，这几年银行在客户终身理财计划制定时，越来越会在子女教育方面考虑学区房的需求。

　　学区房在一个家庭的理财计划中究竟扮演怎样的角色？上海人李先生的故事也许可以说明一些问题。

　　现年33岁的李先生是上海某家国有IT公司中层，年薪26万，收入稳步上升，持有公司股份10万股，他的公积金每月自付1200元，给自己保了万能险，每年交5000元，交15年；李太太29岁，国企员工，年薪4万，收入稳定，公积金每月自付600元。双方父母均有劳保，李先生的儿子13个月。

　　李先生三口之家每月支出9000元。他们住的是80平方米福利房，目前单位正在办理过户，需再交4万左右。李家有一辆20万的车，还有4万元存款。之所以存款不多，是因为考虑到孩子今后上学问题，李先生在理财专家的建议下于2007年买了一套50平方米的学区房，10年公积金按揭，每月还款2800元。这套房子目前出租，租金1500元/月。除去每月9000元的开支，还要为学区房交1300元的还款(2800元还款-1500元租金)。当然，李先生和妻子的月收入总和超过2万，因此应该每月尚有1万盈余。李先生所在的单位福利房不是学区房，如果他2007年没有买下那套学区房，那么他的资金总额在损失这2年的学区房涨幅同时，还可能要挤破脑袋给儿子弄套学区房，因为现在的学区房紧俏程度远远大于2007年。

　　现在很多中国城市中等收入家庭具备西方发达国家提倡的理财观念。如“4321家庭理财法则”，即收入的40%用于供房及其他方面的投资，30%用于家庭生活开支，20%用于银行存款以备应急之需，10%购买保险。“80法则”也很盛行，即股票占总资产的合理比重等于80减掉你的年龄再乘以1%。例如，如果你目前30岁，股票投资则应占50%。还有房贷负担“不过三”原则，即每月房贷不宜超过家庭收入的1/3。这是根据银行在发放住房贷款时考虑家庭负担的一个简单的衡量标准。

　　李先生的学区房投入既没有超过家庭总资产的2/5，每月房贷也没有超过家庭收入的1/3，虽然他的股票投入没有符合“80法则”，鉴于中国股市主要是“政策市”，投资房产是一种资产保值行为，而学区房在解决未来孩子就学问题的同时也给家庭资产带来了一定升值空间。

　　阶段性投资

　　每个人不同的人生阶段，理财规划也不尽相同。前花旗银行高端理财顾问、恒生银行支行行长、现上海帆茂投资管理有限公司董事副总经理黄昊杰告诉《新民周刊》：“我们会把人生初步分成四个阶段，比如二十起步，三十而立，四十五十投资颠峰，六十之后收获果实。强调的两个基本点在于：年轻时，开销大，存钱难，然而也是在这个阶段，如果想办法开始储蓄以备长期需要，你的财产将得到大幅增长。财务生涯最大的转变就在退休之时。每一个人的主要目标应该是在此之前积累下足够的财富，或养老金权益，以维持以后的生活。如果储蓄的钱超出所需，就能够在退休之后的有生之年继续累积财富。在人生的各个阶段都有一些重要的花销，比如说购买房产、车子、远途旅行、孩子的教育等，必须要为这些需要而储蓄。为了使储蓄收益最大化，所以应该制定单独的计划来满足这些中期目标。因此，财务规划的角度，选择什么样的房产，一方面在于客户的便利性，当然包括上班、入学等便利，另一方面多余的房产也可作为长期抵御通货膨胀的手段之一。而是否单独参考某一功能类型的房产，是理财的目标之一。”

　　学区房就属于黄昊杰所说的“某一功能类型的房产”，如果考虑到用途侧重点的不同，购买“学区房”考察的内容也应该有所区别。业内人士建议购买那些小学、中学能同时兼顾的“学区房”，这等于可以让自己的子女能在小学、中学阶段都有机会进入名校就读，无疑更为合算。

　　根据易居中国－克而瑞中国信息技术有限公司上海事业部提交给《新民周刊》的最新《学区房调研报告》，教育资源最为丰富的上海市中心(黄浦、卢湾、静安、徐汇、长宁、浦东)因为高房价而并非是家长购买学区房的首选，即便选择市中心的客户，大多也考虑老公房。中心城区(杨浦、虹口、闸北、普陀)更受关注，这些区同属传统的中心区，各区都有一定的重点学校分布，同时房价又低于市中心，因而吸引了更多家长的关注。

　　而郊区，由于历史原因，重点学校数量少，同时分布在老的镇区，距离市区较远，学区房受关注度不高。家长们表示，虽然如今不少外围区域的一手新盘都有学校方面的配套设施，但是未来的师资情况能否优良是个未知之数；而即便在中心城区，新房能否被划入好学校的学区也是个未知数。因此学区房更多的还是考虑中心城区的二手房。至于购买次新房还是老公房，则视自己的资金情况而定。

　　调查结果还发现，只有不到两成的家长买好学区房后打算迁入自住，更多的是考虑自住和投资相结合。这些家长表示，如果最终购买的学区房房型、地段、其他生活设施都比较好，则会考虑迁入自住；如果最终没有理想的房源，则只考虑把户口报进，并不会实际入住，房子可以出租。而1/4的受访者则明确表示，买学区房只是为了解决户籍问题，不会实际入住。

　　对于更多考虑投资的情形而言，业内人士建议不妨考虑面积较小一些的房产。这部分人士在购买到“学区房”，并在子女报户口等教育问题解决后，一般就会将此套房产出租。小面积物业在租赁市场上表现得更为灵活，因为其租金水平相对低廉一些，市场需求较大，因此更加适合投资。■

　　美国也有学区房

　　一模一样的两所房子，在好学区和差学区的价格甚至可能相差一倍。

　　撰稿·王 倩(记者)

　　经常浏览美国房地产广告，你就知道美国也有学区房现象。只要手上有好的房源，卖房中介们肯定不会在广告上漏过“好学区”的字样。

　　定居纽约数十年的资深物业管家专家沈克明就为儿子的读书问题搬过家。前些年，读六年级的儿子从国内去了美国，当时沈克明住的地方“学区一般”，还好他的妹妹在森林小区有套房子，对应的学校是第196中(GRAND CENTRAL PKWY)。每年纽约市教育部门都会在下半年发布年度“学校进度报告”，对1040所公立中小学进行评分，也就是我们常说的学校排行榜，第196中这几年在这份排行榜上一直排在第11位。

　　在美国所有的居住区都是有相应的学区划分的。学区所在学校的名声，决定了学区的好坏，也决定了学区所在地房价的高低。一模一样的两所房子，在好学区和差学区的价格甚至可能相差一倍。

　　那如何来判断好的学区吗？最简单的方法就是根据纽约市教育部门公布的这个年度学校排名，这份排行榜通常有3个指标：学校环境，其中包括学生出席率，占总分的15%；学生表现，其中初中和小学根据学生英语和数学州会考成绩衡量，而高中则根据学生毕业率衡量，占总分的30%。学生进步，包括学校是否有效地帮助学生在阅读、写作、数学、科学和历史等科目取得进步，占总分的55%。

　　其实，还有很多人们心理上的评价指标。比如周围的居民特色，通常都认为犹太人重视教育，他们宁可不修路，也会保证学校的投入，所以犹太人聚居地往往都是不错的学区，后来这样的荣誉又逐渐扩展到了华人和印度人群聚居处。但在纽约、波士顿和旧金山等城市，一些交通方便生活便利离市中心很近的社区，往往不是好学区，那里房子便宜，居住的人群往往都是不太重视子女教育的黑人，或者在中餐馆打工的华人们。

　　沈克明选择第196中有很多理由，而地区背景肯定是很重要的因素，森林小区是纽约最早的英国移民中心，那边的街道就叫奥斯丁大街，至今都保持着浓厚的欧洲小镇特色，早年居民们大多是欧洲移民，80年代后俄罗斯和中国移民增多，相对来说非洲后裔不多。

　　“我买不起那边的房子，但可以租在那边。纽约65%的人都是租房的，只要学生住在那个地区，租房住那儿的也都可以入读那边的公立学校，只要可以提供父母在那边居住时使用的水电费账单、信件地址或者与房东的租房合约就可以了。”沈克明说。

　　入读条件看上去简单，于是很多人想出了以亲戚朋友的名义甚至用伪造证件(forged documents)跨学区就读的方法。翟华在《东方文化西方语》一书中就曾指出过这种现象，好学区的房子比较贵，很多华人并没有条件到好学区居住，于是就弄虚作假，“这样是违反法律的，曾经纽约州有一对华人夫妇就因此被法院判10000美元的罚款和15个小时的社区服务。”

　　但是最终被政府查到的案例可能远远比不上现实，沈克明告诉记者，“很多非洲后裔集中的社区里，居民们一生就是五六个，附近学校往往爆满。好学区周围有钱人多，但他们也就生一两个小孩，学校里的学生不多，学校不一定招得满名额，而这就会影响到政府的拨款。”

　　儿子在那边入读一年半后，沈克明因为工作原因搬家了，“小孩还可以在那所学校读书”。每天早上，沈克明开车送儿子上学，大约开上10分钟的路程；晚上，儿子就乘班车回家。因为新家离学校有1.5Mile(不到3公里)，纽约市交通部门就给儿子下发了一张交通卡。美国像纽约这样的大城市不太多，其他小城市的交通部门通常都是用“黄色校车”来解决学生的交通问题，纽约也有“黄色校车”，还不够用，政府部门就利用上了纽约四通八达的公共交通(地铁和公交)。凭此交通卡，家境贫困的纽约孩子可以免费乘车，一般家庭的孩子上车也可以打个半价。

　　好学区很容易和富人区挂上钩，但是在很多人看来，美国的学区制度相对比较公平，每个社区的教育质量是由社区居民自己买单的。在美国买房每年都要交1%-3%的property tax(地税)，很多人买不起好学区的房子可能就因为每年都必须支出的这笔费用。这笔费用是交给地方而非联邦政府的，而地方政府基本将其投入在了学校和公共设施上，以同属纽约州的纽约和长岛两市举例，纽约市往往将其中的20%-30%投入到教育部门，长岛市投入的比例甚至达到了40%-50%。在美国部分城市，有些纯居住区的学区居民还要交纳额外的学区费，因为这些高级住宅区内没有大型的商业和企业，居民就要多承担一些教育经费。有些社区有着企业和大商场，政府有足够的税源，居民负担就会小点。

　　9月初纽约教育部门在报纸上公布了2008年公立中小学评估报告，84%的学校获得了A等，2%的学校获得了D等(需要重新整顿)和F等(面临关闭)。没想到这份报告刚出台就遭到了纽约媒体的批评，因为获得A的学校太多，而这些学校和校长都会获得相应的奖金，但这些奖金都是纽约老百姓交的税。■