百年祖宅起纷争

　　本刊记者/杜智娜

　　提要：9月7日，二审法院作出判决，维持了一审判决。但是，德家四姐妹心中的疑问仍然没有解开：“到底是谁动了我们的房子？”

　　“几个月前，一个朋友找到我，说起了一件蹊跷的案件。他的一个朋友在没有办理过任何房屋过户手续的情况下，却发现别人有了自己市值至少数百万元的房屋的产权证。这引起了我极大的兴趣，在没有产权人办理过户手续的情况下，怎么会出现房屋被过户到其他人名下的情况呢？”新元律师事务所的陈浠律师告诉本刊记者。为此，他成了这起纠纷原告的二审代理人之一。

　　这起纠纷的四位原告自称是慈禧弟弟桂祥的重孙女，分别名为德欣欣、德温温、德明明、德迎迎。四姐妹将北京建国兴业经贸有限公司(简称建国兴业公司)告上法庭，要求确认北京市东城区炒豆胡同12号院的产权。

　　莫名变更的房产

　　8月24日，在位于北京北三环附近的太阳园小区，本刊记者见到了德家四姐妹。

　　开门见山，刚刚坐定，心直口快的德家二女儿德温温便用纯正的京腔向记者讲述了炒豆胡同12号院的前世今生——

　　这是我们家的祖宅，从曾祖父那辈儿留下来的。这12号院只是当时我们家下人们住的房子。解放后，国家有政策，私房13间以上的都必须上交，于是，我们家的祖宅仅留下12号院里这12间房子。

　　“文化大革命”开始后，按照规定所有的私房都必须上交。于是这12间房子就归东城区房管局管理。1982年，国家落实私房政策，12号院的产权又归还给我们了，产权人是我的母亲。1991年母亲去世，该房产由我们四姐妹共同继承。

　　“因为这12间房是清朝时盖的，收回时已经破旧不堪了。我们四姐妹大修过几次，但花费太高，我们有点承担不起了。”德家大女儿德欣欣说，于是她们四姐妹就商量着卖房。

　　就在她们犹豫不定的时候，突然一位名叫王昕的人找上门来。“因为我们工作都特别忙，他直接找的我爱人，我们四姐妹都没见到他。”德欣欣的爱人马先生与王昕签订了一份《协议书》，约定由马先生将炒豆胡同12号院的房屋产权转让给王昕，而王昕必须于1994年12月25日前完成该房产的过户手续。

　　王昕向马先生支付了前期费用78万元之后，马先生便将《房屋所有权证》交付给了王昕。同时，《协议书》还约定：若产权人违约，所有已交出的文件不得再返还；若王昕违约，已交给产权人的款项作为违约罚金。

　　“可是，王昕一走就没了消息，他也没有给我们留任何联系方式。按照《协议书》上约定‘1994年12月25日前完成该房产的过户手续’，时效都已经过，他却没有再找我们办理过户手续。”德家四姐妹认为，过户手续没有办，房产理应还是她们的。

　　但是善良的四姐妹并不想以王昕违约为由“白白占有那78万元”，于是，她们多次寻找王昕，到12号院去敲门，常常是没人开门。偶尔遇到房客也都说不认识王昕。“最后一次去是2005年，那时房子里堆放了很多杂物，看起来像是个库房，看门的是个老头，他也说不认识王昕。我们又向邻居打听，他们说这个房子转租过很多人，还租过外国人。但现在谁住就不清楚了。”德家四女儿德迎迎说，她都记不清她们去过多少次了。

　　在四处找不到王昕的情况下，2008年，四姐妹决定收回12号院。“我们是这样想的，就当这房子租给王昕了，78万元住15年，一年5万元的房租费也差不多了。”德欣欣说，因为她们姐妹相继退休，就想着四姐妹搬在一起住，能够天天在一起。

　　可是，就在她们准备收回房子时，建国兴业公司的人出现了，他们声称房子的产权是他们的。

　　四姐妹很是吃惊，而且一头雾水。“我们从来没有办理过变更手续，产权怎么就成他们的了”？

　　确权之路

　　为了解开心中的疑团，四姐妹一起去了东城区房屋管理局信息数据管理中心，她们向工作人员提出要查询炒豆胡同12号院的产权状况。查询结果让四姐妹很欣喜，“房屋的所有权人还是我们四姐妹”。但是，没有产权证，还是她们的一个心结。

　　“我们的产权证确实给了王昕了，这是一个重大失误。”德欣欣两手一摊，再三表示当时他们并没有想那么多，就相信了王昕。

　　2008年12月15日，四姐妹到东城区房屋权属登记中心申请补办《房屋所有权证》，该中心进行了严格的查询，先是从产权登记档案中确认该房产产权属于四姐妹，并在网上查询房产没有做任何交易或抵押，便为四姐妹出具了《登报声明通知书》与《协调测绘备案通知书》。

　　“当时我们特别高兴，第三天赶紧在《北京日报》上刊登了我们产权证遗失的声明，并很快去了测绘部门，重新制作了《房产平面图》。我们就等着颁发新的《房屋所有权证》了”。满心欢喜的四姐妹，在2009年2月14日搬进了12号院。

　　可是刚刚住了10天，建国兴业的人又上门了。“这次他们是带着警察来的，趁我们出去吃饭的时间，把我们新安装的防盗门打开了。我们回来后和他们争吵，警察也发现与他们报案情况不符，于是就把我们两家都清了出来，暂时给12间房贴了封条，大门钥匙交给了交道口司法所保管。”德欣欣说，封条是她们四姐妹亲自贴的。

　　就在事发当天，四姐妹再次来到北京市东城区房屋管理局信息数据管理中心，要求再次确认12号院的状况，该中心的工作人员再一次出具了查询结果。“认定该房屋所有权人就是我们。我们又拿着这个查询结果到东城区权属中心，那里的阎所长说：‘你们这个证明是我局最具权威性的产权证明。从今天2009年2月24日追溯到1993年，产权人就是你们’。”德家三女儿德明明在重复阎所长的话时，加重了语气。

　　于是，3月9日，四姐妹将建国兴业公司告上法庭，要求法院确认炒豆胡同12号院为她们所有，责令建国兴业公司腾房。

　　一审法院开庭当天，让德家四姐妹大吃一惊的是，建国兴业公司竟然出具了《房屋所有权证》，并辩称他们对12号院行使所有权已经15年之久，四姐妹明知这一情况但从未提出过任何异议。而且15年来，四姐妹也从未使用过该房，也从未对房屋进行过任何管理。

　　庭审中，建国兴业公司当庭出示了1994年5月17日由景山学校与建国门街道办事处签订的《协议书》，该《协议书》中写明景山学校将炒豆胡同12号院12间房屋作为“拆迁补偿”置换给建国门街道办事处，并约定“双方共同办理产权过户手续”。

　　而他们出示的另一份由北京东城万象实业发展公司出具的“情况说明”，称1994年年底建国门街道办事处将炒豆胡同12号房屋提供给该公司作为办公用房一直到2000年，后该公司将该房产退还给被告建国兴业公司。

　　最终，一审法院认定了被告建国兴业公司的证据，于2009年5月13日，驳回四姐妹的诉请。

　　二审之变

　　在一审判决作出的15日内，四姐妹向上一级人民法院提出了上诉。

　　陈浠律师作为二审代理人，在《上诉状》中提出了三点主要上诉意见：第一，本案一审仅对建国兴业公司房产证的真实性进行了调查，但未核实房管部门登记底档中关于房屋变更登记这一重要问题。同时，对房产证真实性的调查取证没有依法开庭质证。第二，一审法院认定建国兴业公司是在王先生从德女士处购买房屋后，几经转手，取得了涉案房屋一节问题上所依据建国兴业公司提供的证据相互矛盾，漏洞重重。第三，一审法院把王先生签署购房协议及所谓的以后多次转手问题作为认定建国兴业公司拥有本案争议房屋所有权的依据之一，是对法律上物权与债权概念的重大混淆。

　　经过月余的等待，四姐妹终于在7月31日迎来了二审第一次开庭。庭审中，建国兴业公司的抗辩观点与一审基本一致，仍是坚持他们是在王先生签署购房协议后，几经转手，取得了房屋。同时办理了房屋所有权证书。

　　“我们深知，本案的关键不在于建国兴业公司所述取得房屋的过程这一债权层面争议，本案核心的问题仍是兴业公司取得的房屋所有权证书的合法性。所以，我们同时启动了行政复议程序。”陈浠律师解释说。

　　因为产权证的合法性是事关德家四姐妹是否为炒豆胡同12号院的合法所有人的一份重要证据，也是建国兴业公司主张其为房屋所有人的核心依据。所以，通过法定程序确认房产证的合法性，成为解决德家姐妹与建国兴业公司间民事纠纷的无法回避的一节。而这一法定程序，就是通过行政复议，由相关国家机关进行确认。

　　陈浠说，他们早已经考虑到这一问题并作了充分的准备。在二审开庭前，他们就已经启动了行政复议程序，并向行政复议机关提供了德家四姐妹合法取得房屋的相关证明文件，等待行政复议机关做出裁决。

　　“然而，没想到是一个中止。”德欣欣说，就在记者采访此案的前几天，行政复议机关以“关于涉案房屋的争议正在进行民事诉讼”为由，通知四姐妹“中止行政复议程序”。

　　陈浠律师也一再表示，出现这个中止绝对在他们的预料之外，“在一个基本的法律逻辑上，前述纠纷中的民事诉讼的处理可能会受行政复议结果的影响，因为建国兴业公司的房屋产权证如合法有效，则他们即是房屋的合法所有人，德家四姐妹的诉讼请求会遭驳回；如建国兴业公司的产权证并不合法，结果应是德家四姐妹胜诉。但无论如何，行政复议只是需要确认建委向建国兴业公司核发产权证书的行为是否合法，这仅应核查建委核发建国兴业公司的产权证书过程是否符合法律规定，与民事诉讼并不相干，不应也不会受到民事诉讼的影响”。

　　9月7日，二审法院作出判决，维持了一审判决。但是，德家四姐妹心中的疑问仍然没有解开——到底是谁动了我们的房子？

　　(摘自《法律与生活》半月刊2009年9月下半月刊)