《瞭望》文章：廉租房难题

　　包头市东河区因财政紧张，去年底申请的4万平方米廉租房建设项目被全部砍掉。作为困难居民较多的老城区，东河区恰恰需要大量廉租房

　　文/《瞭望》新闻周刊记者任会斌　邓卫华

　　本刊记者近期在内蒙古自治区、山东省等地采访了解到，当前部分城市在廉租住房建设与配租工作中，面临入住居民迁出难、土地划拨周期长、建设资金压力大、建设和保障模式难选择、缺乏机构和立法保障等难题。

　　部分基层房产管理部门的工作人员建议，进一步研究、完善廉租住房建设与配租的相关政策，加快住房保障制度立法和管理机构建设步伐，以促进廉租住房保障制度顺利实施。

　　动态管理难执行

　　光滑的地板砖、崭新的窗帘、油亮的茶几……在呼和浩特市玉泉区小黑河镇世纪新村小区，本刊记者一走进低保户张建辉家的廉租房，立刻感受到了浓郁的生活气息。

　　2008年底通过资格审核、公示等程序后，张建辉一家搬进了这套49平方米的廉租房。57岁的张建辉说：“虽然小点，但比以前租的旧瓦房强多了。”

　　随着各地廉租住房建设、配租规模扩大，近年来，与张建辉一样住上廉租房的群众迅速增多。呼和浩特市房产管理局住房保障中心主任张晓敏说，目前全市纳入廉租住房保障范围的居民为4965户，但是到2009年底，已建、在建的廉租房将接近5000套，因此近几年内呼和浩特市实物配租的比例将大幅提高。

　　随着配租户增多，入住居民迁出难的问题也开始显现。张晓敏说，按照动态管理的规定，收入超出廉租住房保障线的家庭不得再享受补贴或配租待遇。停发补贴容易操作，但让居民迁出廉租房却很困难。2006年启动实物配租制以来，虽然部分家庭的收入明显增加，呼和浩特市却没能迁出一户。

　　她说，动态管理难执行，廉租住房可能成为政府的投资“黑洞”，社会保障效用也将打折扣。然而，实行租售并举或共有、限制产权的模式，又不利于建设多层次的住房保障体系。

　　青岛市住房保障中心副主任刘巍淇说，为有效实施动态管理，青岛市规定住户必须同廉租住房保障部门签合同，收入每半年审核一次，凡收入超标的住户必须迁出，否则将上调租金或交法院处理，但执行起来也有一定难度。

　　资金压力大

　　建房得经过立项、规划、征地、施工等过程，与单纯发补贴相比，不仅手续繁杂，还得耗费更多的时间。张晓敏说，以划拨土地为例，呼和浩特市的保障性住房项目大部分位于城郊，如果占用村集体的土地，只有将集体土地转为建设用地后，地方政府才能划拨。

　　此外，如果占用耕地，还须层层审批，要走完这些程序，至少得半年时间。2008年至今，呼和浩特市仅有1个项目在半年内办完了手续。

　　由于建设廉租房一次性投入大，部分地区还面临着较大的资金压力。包头市房产管理局廉租科科长黄国明说，今年包头市有15338户居民享受廉租住房补贴，全年的补贴总额约为2500万元。相比之下，包头市今年开工建设廉租住房4019套、17.7万平方米，投资额高达2.33亿元，其中大部分资金由地方财政承担。

　　他举例说，包头市东河区因财政紧张，无力匹配廉租住房项目建设资金，去年底申请的4万平方米廉租房建设项目被全部砍掉，导致今年东河区无廉租住房建设项目。然而，作为困难居民较多的老城区，东河区恰恰需要大量廉租房。

　　配建模式相对可行

　　本刊记者采访了解到，廉租房无论是集中建设，还是在商品楼盘中配建，目前都存在一些不足。但相比之下，配建模式相对可行。

　　据刘巍淇介绍，目前青岛市纳入廉租住房保障范围的居民有9300户。根据规划，2008～2010年，青岛市计划通过配建、购买、改造三个渠道，每年新增廉租住房3000套，其中配建套比例占90%以上。

　　他分析说，与政府在偏远地区划拨土地、集中建设保障性住房的模式相比，在商品楼盘中配建廉租房属市场化运作，不仅居住和上学、就医等环境相对较好，生活成本低，还能避免低收入家庭聚居和被边缘化的问题。

　　同时，将配建一定套数的保障性住房作为开发商品楼盘的条件，既保证了建设规模，又解决了建设资金问题。但是，由于开发商缺乏配建积极性，加上商品楼盘开发进度受市场影响大，直接影响配建的进度，加重了管理负担。

　　刘巍淇认为，弥补配建制存在的不足，可以采取“大集中、小分散”的思路，即大商品楼盘配建，小商品楼盘以出钱代建，收取的资金则用于住房保障体系建设。此外，为便于调度、管理，2010年起青岛市还计划由国有企业、市直企业建设廉租房等保障性住房，以更好地利用行政手段，加快建设进度，确保建设质量。

　　需加快机构和立法建设

　　缺乏立法和机构保障，也影响了廉租住房保障体系建设。日照市住房委员会办公室主任历建伟等人说，目前我国住房保障体系建设只有规范性文件，从住房保障制度的保障标准、对象的遴选与退出机制，到资金拨取和使用、房屋建设、供给等工作，地方在很多方面实行的是土办法。

　　机构建设滞后，也制约着住房保障体系建设。刘巍淇、黄国明等人指出，随着住房保障体系建设加快、规模扩大，管理、服务都需要专门的机构和人员。然而，目前很多基层的住房保障办事处只是无编制和专职工作人员的虚设机构，兼职工作人员的精力又有限。

　　此外，部分地区财政部门不给基层的办事处匹配工作经费，甚至还截流上级部门拨发的办公经费，挤占和挪用配发的电脑、打印机等办公设备，影响了住房保障管理体系的搭建工作。

　　受访的多位基层干部希望国家以立法的形式，正式、详细地将住房保障体系建设资金列入财政预算，对保障对象的遴选与退出机制、项目建设管理、廉租房管理机构等问题作出明确规定，使地方在工作中有法可依。□

　　《瞭望》文章：亟待推进长期制度建设

　　今年以来，房地产市场发生了由“量价齐升”到“量缺价涨”的变化。业内人士及专家认为，这一方面表明，当前保增长的房地产政策效应明显；另一方面，在短期调控行为作用下，容易造成市场不稳定。为确保房地产业健康有序发展，长期制度建设应重于短期调控。

　　日前，出席在厦门举行的2009国际房产投资高峰论坛的金地集团董事长凌克表示，今年上半年，宽信贷和低利率的政策刺激，投资性需求释放，导致国内房价、地价互推上涨。下半年，随着二套房贷政策全面收紧以及严打“捂盘”、“囤地”等措施出台，政策逐步由“宽松”转为“中性”期。如果通胀步伐加快或银行坏账风险加大，将直接导致政策迅速收紧，房地产市场也将面临下行的压力，持币观望再次出现。短期调控行为引发了房地产市场的大起大落。

　　中国指数研究院数据信息中心监测显示，与上半年“量价齐升”行情相比，7、8月以来，“量跌价涨”是国内楼市的主基调。在8月份监测的30个城市中，仅有8个城市商品住宅成交面积环比上升，30个城市总成交面积环比下跌约11.18%。而8月份各城市住宅成交均价仍以上涨为主，其中涨幅最为明显的是深圳、上海，分别为15.29%与6.48%。

　　参加论坛的住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，当前保增长的房地产政策效应明显，但这些政策都属于短期政策，可逐步加强房地产长期制度建设，防止市场短期内的大起大落。

　　秦虹说，我国房地产市场已进入稳定匀速的增长期。2008年，受2007年底出台的金融调控政策影响，全国商品住宅销量比2007年下降了20%，东部大城市同比降幅更达40%左右。尽管如此，2008年全国商品住宅销量仍达6亿平方米，比2007年之前的任何一年都要高。稳定匀速发展的房地产市场需要有长期制度建设作为保障，而目前在房地产业的长期制度建设方面还比较薄弱。

　　秦虹、福州大学房地产研究所所长王阿忠等专家认为，房地产业长期制度建设可包含内容有：完善住房保障制度，使低收入家庭免受市场波动的风险；完善调控市场的经济手段；完善房地产金融制度，控制房地产投资风险和建立成熟理性的房价定价机制等。

　　秦虹认为，尽快出台《住房保障法》，对住房保障政策的制定实施提供有力的制度保证。目前，各地政府在加强住房保障制度建设的实践中，缺乏立法保障存在许多弊端。例如在准入和退出管理上，由于缺少相关法律层面的规定，约束一些社会成员的行为遇到困难；在资金保障方面，仅靠领导重视，也存在不稳定性。应以立法的形式将基本住房保障制度确定下来，既有利于约束社会各方面的行为，也有利于约束政府行为。

　　在完善调控市场的经济手段方面，要改进房地产业的税收管理。目前，与房地产业有关的税收，比如土地增值税、二手房转让个税等，都延续计划经济时代的做法，在实践中，经常遭遇执行不下去的情况。

　　完善房地产金融制度，须从房地产投资金融创新做起。近年来，炒房等投机行为屡屡导致房价过快、非理性的上涨，关键在于房地产投资缺少必要的投资金融品种。投资者把买房作为实物储蓄，而房地产交易与股市不一样，成本大，周期长，一旦难以脱手，就会造成供给越多，空置率越高的现象。

　　王阿忠认为，近期，楼市重现2007年底“量跌价涨”行情，销售量若要回升，开发商须下调房价，而降价容易引发“退房”等社会不稳定现象。造成这种两难局面的“病根”在于房地产业长期以来的定价积弊。房地产行政主管部门必须要对房价成本进行科学合理的测算，作为市场定价的指导依据，加强房价定价监督和管理。□(文/《瞭望》新闻周刊记者)