政策终结并不代表行情结束

　　撰稿·赵春雷

　　受到交易税费减免、房贷利率7折等购房优惠政策即将到期的影响，近期房地产市场的需求持续高涨，价格也保持连续5个月的上涨，10月份国内70个大中城市的房屋价格同比上涨了3.9%。

　　一年前，出于应对经济危机的需要，以及提振当时低迷的房地产市场，管理层相继出台了一系列的救市政策，在当时显然具有相当的积极意义与及时性。但就目前而言，优惠政策的退出也同样有其必要性。

　　正如央行行长周小川日前所言，央行正在密切关注投资和住房需求的大幅增长问题。今年以来，相当宽松的货币政策与大规模的投资行为，反映出经济结构的不合理，并形成了资产价格泡沫回潮。前三季度我国GDP实现了7.7%的增长，其中投资就贡献了7.3个百分点。同时，今年1至10月，中国的房地产投资同比增长了18.9%，其中的土地销售收入也是地方政府重要的财政收入之一。上述数据至少可以表明，尽管因降低资本金率与利率降低，拉长了金融杠杆，加大形成一定系统性风险的可能，但同时，经济增长也对投资(包括房地产投资)具有相当的依赖作用。

　　对于下半年以来，投资购买占据主流的房地产市场而言，按期取消优惠政策，适当泼冷水有其必要性。但即使优惠政策果真到期不续，这一轮的行情却也未必戛然而止，更可能出现的状况是，市场在短期的盘整之后继续向上。

　　几个主要经济体采用的定量宽松货币政策是这一轮资产价格上涨的主因。就中国而言，过去数年的年度广义货币(M2)的增长都控制在17%左右，而今年以来M2增长已经超过了30%，当然随着年底将至，新增贷款数按常规已呈现下降趋势。央行数据显示，10月末金融机构人民币各项贷款余额同比增长34.19%，10月末广义货币供应量(M2)同比增加29.42%，金融机构10月份新增人民币贷款人民币2530亿元，低于9月份的人民币5167亿元，达到年内最低值。与此同时，实体经济的复苏步伐显然要滞后于M2增速与信贷的扩张，更缺的是产品的出路而非产能，也因此，产业资本流入处于上升区间的房地产市场是非常合乎情理的。受多路资金推动的房地产市场，升值幅度已经成为资本的主要考量因素，而至于早已经严重背离常规的房价租金比，似乎被置于忽略的位置，以租养房已成为不可能完成的任务，尽管那才是真正反映房价合理性的指标。

　　弱势美元是构成资产价格上涨的另一个重要因素。美元的持续走弱与美联储的零利率政策，使得与美元相挂钩的大宗资产都出现了资本炒家的身影。今年11月来，美元指数不断刷新15个月低点，最低跌至74.64，与2001年7月31日的最高纪录121.07相比，已跌去1/3以上。与此对应，至11月20日，2010年1月原油期货合约结算价至每桶77.47美元；2009年12月黄金期货上涨4.90美元，结算价报每盎司1146.80美元，较上一个交易周累计上涨近2.7%。另外，弱势美元直接导致了热钱正陆续从美国流出，并大幅度地进入中国，来博取人民币升值与进入房地产市场进行套利，1-9月流入的疑似热钱约为1273亿美元，这将对未来一段时间内的中国房地产市场形成支撑。当然，日后热钱撤出时的破坏作用也将很猛烈。

　　市场情绪与现实需求是构成房地产市场热度持续的原因。当下的市场中基本已经被看涨的情绪所主导，投资房地产的接力游戏正在乐观与坚定的氛围中展开。另外，已经进行了45%的中国城市化进程，其剩余的进程中必然会继续带来巨大的住房需求，而这个需求是缺乏弹性的。

　　经济刺激计划的退出，乃至下一个加息周期的到来，将会对房地产市场构成最直接的影响。

　　“托市”政策应尽快取消

　　撰稿·顾海波

　　“要买房就赶快下单，因为相关买房税费政策要取消，买房负担要加重了。”这是最近地方政府、开发商、媒体忽悠老百姓追高入市的一致说辞。

　　去年底国务院提出对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策，是为了扩内需应对出口下降对经济增长的影响。但地方政府在实践中剑走偏锋，打着“扩内需、保民生、促发展”的旗号，楼市托市的“裸秀”就此疯狂展开，“购房退税”、“购房补贴”、“购房入户”、“免税降税”、“放松二套房贷”、“降低首付”、“取消‘限外令’”、“取消5年营业税”、“放宽土地出让条件”等许多政策明显突破了中央鼓励中低收入者自住需求的民生底线，鼓励投机、维护高房价和开发商利益的倾向十分明显，给投机客和房地产开发商的让利远大于对首套自主需求的让利，同中央政府的鼓励购买首套自住普通商品房的民生政策有本质的区别。此外，“楼荒论”、“通胀论”、“买房爱国论”、“房产救国论”、“取消经济适用房”、“取消90/70工程”等的鼓噪，“100%退房率”(房地产领域的“钓鱼”和“倒钩”)、“假按揭”、“房贷放松”、“囤房囤地”的积极配合，房价飙升也就在情理之中了。

　　到今年12月17日，楼市优惠政策已经整整一年，从“暂定一年”概念来看，到了是否延续的决策时间点。

　　笔者认为，“托市”政策放纵了楼市投机。拿上海来说，今年9月末，上海市中外银行购房贷款余额4543.6亿元，比年初增加760.2亿元，同比多增628.4亿元。其中，个人住房贷款余额3827.7亿元，比年初多增加715.2亿元，三季度454.6亿元的个人房贷增量创单季最高纪录。新建住房贷款增量占比上升，1—6月新建住房贷款增量占全部住房贷款增量的比重为38%，1—9月则升至47%。

　　由此可见，上海即将突破2万元/平米的房价是怎样炒上去的，这并不是首次置业的中低收入者的“刚性”需求，也不是上海老百姓太有钱了。楼市“虚火”源于“托市”政策、国内外的投机“热钱”以及保障性住房长期缺位和滞后。

　　上海楼市的疯癫(包括大规模的固定资产投资)并没有对这座国际大都市的GDP带来多少增长，上海今年第一季度的GDP同比增长3.1%(全国6.1%，全国倒数第二位)、上半年的GDP同比增长5.6%(全国7.1%)和上海前三季度GDP同比增长7.1%(全国7.7%)均低于全国平均水平。

　　中国特色的楼市“托市”政策屡试不爽，但它扰乱了房地产业的自然秩序，掩盖了中国经济结构不合理的隐患，阻碍和延缓了经济结构升级和优化的进程，更影响到了广大中低收入者的安居乐业。

　　假如由于投机成本的上升，一旦非理性投机客大量退出，大量投机抛盘就会涌出，市场自然就向买方倾斜，房价自然就会理性回归，这一幅度应该远大于现在所谓的“优惠”税费。高房价是把双刃剑，在表面繁荣的背后，挤压的是实体经济、科学技术的发展，使经济结构更加不合理。

　　笔者认为，中国楼市的“托市”政策应该即刻退出，政府要加强房地产业的制度建设，加大对房地产投机的打击力度，对投机性房屋(外资、二套以上)征收物业税和交易所得税。