未来5年中国大陆楼市还处于波动期，利空的消息会有所影响，但总体仍处于上升期。

　　撰稿·金 姬(记者)

　　香港人陆逢兆在地产界已经摸爬滚打了20多年。他1984年毕业于香港理工大学测量系， 1994年到内地房地产市场开拓业务，2003年加盟DTZ戴德梁行。陆逢兆先后经历了香港和大陆房地产发展的黄金期，这种经历在中国地产界并不多见。在深秋上海的恒隆接受《新民周刊》接受专访时，这位DTZ戴德梁行华东区董事总经理认为大陆的楼市已经逐步走出去年金融风暴的影响，但明年的世博效应却已被透支。

　　《新民周刊》：去年金融危机对于大陆的楼市影响如何，目前是否依旧惨淡？根据DTZ戴德梁行的统计分析，能否具体谈谈上海等一些大城市的写字楼、商铺和高端住宅情况？

　　陆逢兆：就上海的写字楼市场来说，一方面2006和2007年供应量比较小，去年供应量较大，这种局面将持续到2011年。另一方面，外企在大陆对成本很敏感。金融危机以前是做市场的人主导，外企希望不断扩张大陆市场；金融危机爆发后就是CFO(财务总监)主导，以控制成本为主。这种现象普遍发生在去年年底和今年年初。

　　目前，企业的成本可以下调的部分都已经做完，所以要看看未来。一方面，各国经济正在回暖，但增长不是很快，只能说不再那么负面了。中国大陆比其他国家和地区的回暖速度更快一些。但很多产业都仍处于整合阶段。所以写字楼的大规模扩充机会不大。另一方面，在需求方面，好消息是大陆金融业日趋开放，一些城市银行可以在上海开分行，一下子对写字楼需求上升。2009年这些需求填补了外企缩减的那部分。而供应方面，主要是因为去年到现在写字楼供应量增加了，所以总体看仍是供大于求，导致空置率上升。虽然世博之前有许多商业活动，有利于写字楼的出租，但这种效应已经提前透支了。

　　从2009年第三季度的数据来看，各方面趋于稳定。上海写字楼租金微微下调，今年第三季度每天每平方米交易租金6.9元，与上季度7.05元相比下跌2.13%。其中，浦西供应量比较小，南京西路一般租金水平维持较好。浦东由于供应量大，去年落成的上海环球金融中心、今年新交付的上海国金中心(IFC)一期(汇丰银行大楼)的写字楼增加了供应量，因此浦东写字楼空置率高于浦西。

　　从今年开始，所有上海的写字楼都在靠减租来吸引客户。新的写字楼项目为了吸引客户会给出优惠条件，租金让利较多，但浦西降价不多。明年第一季度静安寺附近会有新写字楼落成，多了10万平方米，这样对浦西写字楼的租金会有一定影响。

　　商铺的整体销售保持向上趋势，零售略增，金融危机对于上海商铺市场的影响相对较小。市中心没有新增供应量，只有南京西路一些商场在改造。毕竟商铺供应量不多，所以市中心的商铺租金依然坚挺。实际上，商场的经营比写字楼有更大的挑战，因为租户需要培养。

　　而在高端住宅方面，中国楼市的起伏很多是看银行贷款政策是否宽松。从投资来看，中国大陆的投资渠道很有限，也许两年前是股市，现在的股市却不太适合投资。以前大陆人买房主要是自住，但2003年以后不少人开始投资楼市。一般豪宅的升值空间较大，所以投资者会出于保值避险的考虑，选择豪宅投资。

　　从目前的市场情况来看，最近北京、上海都是量小价升。当然，由于现在房价很高，上海高档公寓成交均价被推高到每平方米49219元，环比上升23.9%。所以成交量一定会减少，临近年底了，虽然政府没有新政出台的消息，但老百姓和企业、投资者会习惯性观望，猜测政府的下一步举措。

　　香港最近的情况是：新政出台，2000万港币以上的房子房贷要六成按揭。虽然很多有能力买2000万以上楼的人不在乎这些按揭，但还是会有部分购房者持币观望，所以成交量下跌厉害。由此可见，银行贷款政策对楼市的影响很实在。在经济没有恢复的情况下，提高利率和收紧房贷是很难的。经济越差，政府越难以下定决心打压房地产市场。

　　从短期发展来看，上海楼市的供应量还在减少，因为现在很多楼盘卖得差不多了。开发商也不急于销售，到年底了，开发商可能期望保留部分房源等待明年再卖。所以2009年最后一季度的楼盘供应量将会减少。而由于住宅价格的高企，引致投资者变得谨慎。预计在今年底或明年初市场将出现成交量的减少。

　　《新民周刊》：DTZ戴德梁行曾发布报告宣称，去年投资者把目光投向中国二线城市，今年投资者的兴趣则回归一线城市。这种变化目前是否还在延续？

　　陆逢兆：之前中国出口外贸好，公司生意不错，2007年和2008年在中国处于增长高峰期，因此这些公司会谋求到二线城市发展，这也带动了当地的投资热情。金融危机后，企业收紧投资，自然又坚守在一线城市了。

　　二三线城市的商业地产受到金融危机的影响很大。例如南京的甲级写字楼市场，就第三季度的数据来看，租金每平方米每天2.95元，环比下跌0.7%，同期空置率上涨至24.57%，环比增加2.57个百分点，而南京甲级写字楼的净吸量也连续三个季度为负数。但南京高端商铺的市场表现还不错，平均租金环比上涨1.79%。一线城市豪宅的增幅也大于周边二线城市。

　　《新民周刊》：DTZ戴德梁行进入中国已经16个年头，对于中国房地产市场16年来的发展，DTZ戴德梁行有何评价？

　　陆逢兆：上世纪80年代是香港地产最辉煌时期，市中心房价从几千元一平方米开始飙升。这得益于大陆改革开放，推动深圳的发展，从而影响了香港的房地产发展，因为有很多香港人在深圳赚钱后投资香港楼市。虽然上海和香港的这段历史未必有可比性。2003年开始，中国整体出口量上升，因此很多大陆人积累了一定财富，必然投资在楼市和金融市场。2000年互联网兴起，很多网络公司的出现推动了写字楼的需求上涨，但随着互联网泡沫破灭而导致写字楼空置率上升。

　　现在是金融风暴，不好的消息总是会有，但是整个楼市是向上的。媒体有些短视，更在乎“拐点”之类的话题，大家应该更关注楼市长期效应。我认为未来5年中国大陆楼市还处于波动期，利空的消息会有所影响，但总体仍处于上升期。

　　《新民周刊》：目前中国的楼市是否泡沫严重？如何看待今年“地王”频现，其中又以国有房地产企业居多这一怪现象？

　　陆逢兆：以前的中国国有地产企业很多亏损，但这几年实力增强，现在有实力消化这些高地价。国企即使有一两个盘亏本，影响也不大。而中小企业开发商如果高价拿地，有可能破产。至于拿的地是做商业地产还是居住用房，要看地点。一般拿地前，地产公司已经有规划了。目前来说，开发住宅的风险较小。

　　国外拿到的地是永久产权的，中国是有期限的。国外一旦开发失败，还可以改；但中国如果是商业用地变成住宅用地，就难以翻身了。所以在中国拿地开发，更需要谨慎。上海相比香港而言，写字楼供应量已经差距不大了；但香港比伦敦又差很多。因此，上海这样的城市的写字楼上升空间还很大。■