话题： 饥渴的土地

　　加大土地供应稳定市场预期

　　撰稿·龙 斌

　　今年楼市异常火爆，成交量激增，不少城市前十个月的交易量几乎是去年全年的两倍甚至更多。而楼价在各种需求集中释放的催动下，稳步上行，很多城市的房价已经超过2007年的最高水平，并仍然有继续上行的趋势。与此同时，城市土地拍卖呈现火热景象，开发商拿地异常积极，竞拍激烈，地王不断涌现(近两个月十多个城市有多个地王出现)。很显然，楼价快速上行，以及地王对于楼价的促涨作用引发广泛关注。供应不足，成为不少城市，特别是一线城市楼市的突出问题。

　　加大土地供应，能否解决目前楼价过快增长的问题呢？

　　我觉得，增加土地供应，可以从两个方面看它的市场作用。第一是它不能完全解决楼价问题，因为今年楼价过快上升以及需求爆发的原因比较复杂，如有去年正常的购房需求被低迷市场压抑而延后爆发的因素；也有房贷和交易税费政策优惠刺激需求的原因；还有社会担心通货膨胀导致货币贬值，刺激部分带有投资性目的的需求入市的影响；今年流动性足也使不少钱流到楼市，以及2008年楼市低迷房地产投资开工均受到不同程度影响，供应减少；从城市价值看，中国城市建设迎来又一轮投资建设和扩张期，城市价值以及地块价值本身是提高的。另外，不少产业受经济衰退影响大，举步维艰，致使部分产业资本为避险进入楼市。实际上，大城市正常的购房需求原本就旺盛，在今年特殊的经济、政策、市场、物价走势和消费阶段等因素共同作用下，更凸现出市场供应不足的问题，导致楼价快速上行。

　　第二：如果土地供应不足，将更加加剧楼市后续供应的紧缺。更为关键的是，从预期的角度看，土地供应问题可能引发市场对于房子未来供应的广泛担心，从而形成未来缺货的预期，将产生巨大的负面作用。人们购房行为受预期影响明显，在一种供不应求的预期下，更多自住者会提前入市，而投资者也会判断供不应求必导致涨价，从而很快选择入市。也就是说，在未来供不应求的预期作用下，市场比较容易推升炒作风气，加剧供求紧张关系。

　　我们知道，房屋市场的供求两方具有不同的特点，一般说需求的弹性大，而供给的弹性小。即需求可能会快速膨胀或消退，而供应受从土地上市到房屋建设、最终批准预售的周期长的影响，弹性相对小。所以，如果形成供应不足或者供应过剩的预期，其对需求的作用会很不同。

　　很明显，我们会看到，加大土地供应后，不会即刻增加房屋的供应量。但是，有个关键作用是，土地供应增加将意味着未来房屋供应会增加，会有效地调节市场对后市供应的预期，而这一点对于稳定市场是非常重要的。预期稳，市场也会趋于稳定。

　　而且，如果加大土地供应，开发企业一来会充分考虑供应量而调整自己拿地的策略与成本。另外，也会校正开发企业目前在售项目的定价、销售策略与速度。所以，土地供应对供求两方的市场行为都有十分显著的调节作用。

　　也就是说，加大土地供应尽管不会即刻改变市场实际供求比，但会通过调节市场参与各方的预期，从而影响其买卖房屋与土地、定价等行为，达到稳定市场的作用。

　　最近不少城市大规模地出让土地，而且打包或者成片出让。如广州将亚运城整体土地包括建成的地上建筑物打包一起出让，建筑面积超过400万平方米，相信会大大稳定区域市场的地价，稳定市场预期。也有一些城市大大提高了明年的供地计划，如北京。我认为，上述这些措施针对性十分强，估计可以比较有效地缓解地王频出现象。同时从长期角度看，对于稳定楼价也有积极的作用。(作者为合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司副总经理  合富置业首席市场分析师) 

　　不断推地=不断吹大泡沫

　　撰稿·牛 刀

　　市场喜欢做出一个简单的推理，加大土地供应，就能缓解开发商饥渴；扑灭开发商疯狂的拿地热情，就能加大住宅供应，从而降低房价。这个推论看上去有道理，也符合市场的供求关系原理。然而这个推论却是不符合中国国情的，也是注定行不通的。

　　近五年来，除了2008年开发商不敢拿地而有所减少外，中国每一年的住宅用地供应都不少。拿北京来说，今年土地出让的收益比去年增加260%，那北京的房价降了没有？不仅没有降，而且在一片地王声中推高了房价。上海今年新增了60平方公里的住宅用地的供应，兴建15个大型普通住宅社区。上海房价降了没有？没有。加大了供应，反而推高了房价，这在逻辑上叫二律背反。

　　至于从拿地到推出住宅的时间差，也不能解释增大了住宅土地供应就能降房价的道理。因为，中国的楼市不是一个供求关系问题，用供求关系来处理楼市问题，那是把中国楼市问题简单化了。现在在开发商手上，还有大量的十多年前推出的住宅用地，根本就没有开发，因而根本不可能影响市场，影响房价。远的不说，单说2007年推出的地王，又有几块土地开发出了住宅产品呢？

　　从本质上看，增大了土地供应后有两条路径：一条是把这些土地作为一种资产在境外或A股市场打包上市，是不是开发成住宅，要看开发商在股市上圈了多少钱，而不是市场好不好。如果圈了很多钱，他们也不是按照市场供求关系原理来开发住宅，而是看看什么产品利润高再来开发什么产品，这就是为什么豪宅供应量很大，而普通住宅供应不足的缘故。

　　二是拿到土地后，把土地囤积在那里，再寻找机会转手倒卖。这种大规模囤地现象，政府不是不知道，国土资源部每一年都要开展几次打击囤地的活动，实际上是在告诉手上有地的开发商，给政府交点钱就可以继续囤地了。

　　所以，对中国房价来讲，不是加大和减少土地供应的问题，而是政府目前的做法究竟为谁牟利的问题。中国的宪法决定了中国的土地所有权的公有，反映在住宅上，政府作为公众赋予管理权的公共及服务机构，有义务解决好城市居民的住宅问题。也就是说，让城市居民平等地享受到应有的土地收益，而不是将土地收益由政府、开发商和职业炒楼客分享。这是合法政府的神圣理念。

　　不解决这个问题，一味地加大土地供应，只能衍生经济泡沫，颠覆正常运行的经济规则，引起天下大乱。现在中房协一帮吹鼓手又在混淆视听，疯狂吹嘘“中国今年消费达12万亿，一半是买房”。买房是消费吗？中国国家统计局什么时候把买房统计在消费中了？没有。买房就是投资，今年的买房更是投资。只能这样解释，今年房地产销售近6万亿，都是新印的钞票。你不断地加印钞票，就会不断地有人买房，和居民消费基本上扯不上关系。

　　同样，在目前这种供地环境下，不断地推出土地，也就是不断吹大泡沫，最后的结果就是不断印刷钞票，无助于解决中国经济的深层矛盾，更无助于促进社会公平。当然，我不是说政府就可以不推地，而是在建立公平法则的情况下，保障经济适用房的用地后，才能有节奏地供应一些土地。这样，才能照顾多数人的利益，实现住宅功能的回归。(作者为著名房地产评论人士)