不要妖魔投资客

　　目前京、沪两地的“二手住宅负担比”在我国排在第一阵营。 “负担比”反映，目前支撑当地住宅市场交易的主要是中高端人群。

　　撰稿·金 姬(记者)

　　香港人高锦滔(Raymond Ko)，自上世纪90年初进入内地房地产市场以来，就一直看好这一地区的发展前景。1996年加入香港美联后，高锦滔重回内地，在深圳、上海、杭州、湖南、重庆、广州、北京、广西、沈阳等地从事一手项目、二手市场、写字楼、商业地产、招商等各个环节的工作，始终活力十足。如今，这位美联物业区域董事相信中国楼市的环境已经大为改善，投资上海房产优于香港。

　　《新民周刊》：12月6日，上海54套豪宅捆绑拍卖成功举行，拍卖总价达到3.53亿元，折合每平方米价格为36600元。您对此有何评论？

　　高锦滔：上海美联物业市场研究部最近就二手房买卖家心态做过调查，结果显示，就目前房地产市场的形势与政策，有近半数的被访者表示：“若有剩余资金，首选投资的目标为购置房产”。

　　所以我认为，在前期楼市成交火爆、房产增值迅速，以及对未来的通涨预期影响下，使得具有一定投资性和较高保值功能的房产将成为资金投资去向的首要方向。上海54套豪宅，均来自于上海知名的中高档板块，相信这批豪宅很可能在短期内就被拆分，出现在二手房交易市场。

　　《新民周刊》：2009年即将结束，通过美联物业的研究统计，这一年内地的二手房市场主要呈现哪些特征？

　　高锦滔：2009年楼市的快速回暖，使得许多一线城市房价迅速上涨，上涨的速度和幅度都令人惊讶。其中，北京、上海等市场房价上涨幅度甚至超过2007年。楼市成交也经历了从三四月份的快速回暖，到五六月份的逐步火爆，7月份的首次下跌，9月份的量跌价涨，再到10月中旬开始的楼市成交暴涨等多个阶段。

　　造成2009年楼市火爆的原因有很多，如刚性需求、投资客涌入、政策导向、通胀因素、人为炒作因素、城市发展规划预期等。总之，从当前市场反应来看，有一点肯定的是：中国经济已经走出低谷，市场正逐步回暖。房地产行业面临的环境已经大为改善。

　　《新民周刊》：您对2010年的内地二手房市场有哪些展望？

　　高锦滔：从目前来看，造成2009年房价快速上涨的多种因素在2010年仍将继续作用于楼市。我认为2010年房价的总体走势仍然会保持上行，一方面是由于经济走势、投资环境、通胀因素、城市发展规划等宏观环境的影响造成的。另外一方面是由于2009年土地价格不断上涨，地王屡创新高，在成本因素作用下，未来周边房地产价格必然会出现上涨。

　　此外，从需求层面来看，由于上海的大城市效应，不但刚性需求旺盛，投资性需求也比较大。在多重客观因素的叠加作用下，关键要看明年的房地产市场相关政策是否“调整”，这将会影响2010年房价是否保持上行走势。不过，可以预计2010年全年上海楼市成交二手房仍将占据主导地位，二手房可能占据全年成交的60%以上。

　　《新民周刊》：具体谈一下上海。目前这座城市的二手房市场是否处于“投资客”主导楼市的时代？“上海二手住宅负担比”说明了哪些问题？

　　高锦滔：上海二手房市场成交随着投资客的涌入，均价也呼之而上，近几月同比增幅都在两成以上。可以说，楼市在现阶段被投资客充斥是正常的过程，受到年底优惠政策即将到期的影响，不仅仅是投资客，刚性需求和置换需求购房者在年底交投同样活跃。其实二手市场该现象相对一手市场仍旧要好很多，并不能片面地把投资客给妖魔化，将其定义为楼市均价大幅增长的“元凶”。

　　根据美联物业全国研究中心的统计，上海11月二手住宅家庭负担比为57.95%，意为对于年收入12万元人民币的上海普通家庭而言，购买一套均价在24100元的60平米二手住宅，09年10月的抵押贷款月还款额占家庭月收入的57.95%。目前京、沪两地的“二手住宅负担比”在我国排在第一阵营，因此我们认为京、沪两地已成为全球市场。“负担比”所反映目前支撑当地住宅市场交易的主要是中高端人群。

　　《新民周刊》：就在上海普通家庭为房贷 “摧眉折腰”之时，不少地产企业却在资本市场“圈钱”，不可避免地会造成地王频现，您怎么看？

　　高锦滔：从今年3月至11月，上海一共成交近350幅土地，开发商对于上海未来楼市的前景是充满信心的，总体来说土地交易依旧火热。我相信开发商近期火热的“买地”，其实也是对其企业自身发展的考虑。不过今年10月国务院首次明确开发商闲置土地收费标准，我认为，该政策体现了政府对各地土地市场今年频繁出现高价“地王”有所注意，希望借此政策控制开发商未来捂地待涨的现象。

　　《新民周刊》：您如何比较目前上海和香港的楼市？有老百姓说，现在上海房价太贵，不如去香港买房。

　　高锦滔：香港市场和内地市场有一点分别。香港是比较自由的市场，加上香港的土地供应很少，完全是看市场经济的情况，因为收入和整个市场环境也不一样。在市场条件允许的情况下，投资保值会相对比较大，房价也相对较高。

　　现在国内的楼市供应量相对来说还是比较大的，对于整个房地产市场来说，我觉得现在如果在上海投资比在香港投资更好。为什么呢？其实很多人有疑问：市中心有些楼盘3万多、4万多，某个楼盘要七八万，会不会太高？其实以前在香港楼价更便宜。我应该是1997年初到上海，现在算起来已经有12年了。12年的时间我看到了上海的整个变化，包括从交通网络，从城市发展，从区域的发展到现在成为一个国际性的金融中心。所以我觉得，上海的房价还是有上升空间的，而且相对会比较大。虽然香港也是一个非常成熟的金融市场，但香港房价上升的空间比较小一点。所以，我觉得现在是在上海投资的一个重要契机，因为未来的走势应该会比较好。

　　《新民周刊》：高董很早来到内地，这一路走来，您觉得各个城市的房产市场之间有何不同？

　　高锦滔：其实应该说，内地市场每个地方都有不同的需求。比如说深圳，整个买卖除了本地市场，更多的来自香港。因为香港人在深圳买房占的比例不小。香港人在深圳的生活习惯相对比较适应了，而且整个深圳的市场也适合香港。所以，房价的飙升，很多时候也会遇到外销，就是香港人士购买所带动的。

　　上海不一样，上海是一个国际金融城市，买房的人除了本地人以外，其实很多的也是外籍或外地人士。他们买房的需求很大。在租金回报等方面来说，虽然现在上海的租金回报比深圳低，但是因为整体租出去的房子各方面来说都相对高一点，而且我相信愿意在上海投资的人还是看好上海未来楼市的上升空间，是“投资”而非“投机”。

　　比如杭州，是离上海较近的一个省会城市，除了浙江人会在当地买房，也有来自上海的投资客；又好比重庆，虽然相比较其他城市，整体楼市的价格升幅不明显，但当地如果一推出非常好的楼市产品，即会“一呼百拥”，引来一大批的购房者。所以说，除了上海、香港以外，中国的一些二三线城市楼市发展也非常快速，房企在二三线城市圈地的态度也越来越积极。

　　我经历了那么多年，不同的市场也看过，看到整个中国内地有很多生机，尤其是房地产。可以说未来十年，可能会再增加50%。但是我知道整个上海的发展速度肯定很快，而且比现在的情况超出百分之百。对于房地产的投资人来说，最起码他是实实在在买了实物了，有了价值，这种市场的需求也是很大的。所以投资房地产应该不错。