万科：很傻很天真？

　　房价暴涨，让万科一夜之间变成了“很傻很天真”。

　　撰稿·/张 静(记者)

　　一年多前，同行群起而攻之：拐点就是王石唱出来的，他不卖拐2008年没什么事！半年前，地产商们私下幸灾乐祸：万科降价这回傻了吧？一周前，刚刚结束的中央经济工作会议给了二线城市疯狂的“理由”，大伙儿又开始嘀咕：王石的预言验证了？！

　　顺流、逆流，业界都把万科当作了一个标杆。

　　早在2007年的12月13日下午，清华大学紫光国际交流中心召开“海螺行动II”新闻发布会，席间有记者问：“10月以来，广州、深圳城市的楼市普遍遇冷，新建商品房的销售量下降严重，作为开发商代表之一的王石是否认同楼市出现拐点的说法？”

　　王石答：“同意出现拐点的说法。” 随即补充：“中国东西南北中，幅员广阔，不同地区城市处于不同的楼市周期，不能一概而论。”

　　“第一句话被媒体大量引用，第二句话却没人提了。”王石说。

　　尽管百般为“卖拐”开脱，但此后在一非公众的场合，他又“不慎”地提醒当时在座的同行：“拐点就是秃子头上的虱子，明摆着。”

　　“拐点论”遭到业界口诛笔伐。潘石屹在博客里画了幅漫画“明志”：一个黄包车夫拉着王石和潘石屹，问他们前面拐不拐，王石答：拐，潘石屹答：不拐。谁知仅过了3个月，潘石屹就抛出了更为震撼的“百日剧变论”。而上海绿地旗下的项目孝贤坊也紧追万科降价的脚步，打折额度高达10%。

　　那份传闻为万科高层参加的“松湖山会议纪要”更是让诸多开发商“学习”之后爆汗：“要敢于降价，快速降价……现在还有较好利润时一定要以最快的速度出货，不给其他企业反应和组织应对的机会，让其他企业总跟在我们后面降价，消费力和资金总是向我们倾斜流入……”。虽然万科高层发公告说此事子虚乌有，还兴师动众报了案，但是这个消息确实摧毁了地产界一直绷着的价格默契。

　　有评论说：“纵观中国商业史，以一人之力来引爆一个与民生相关产业的剧烈调整浪潮，这几乎是一件不可能的事情。但是，王石做到了。”而全国范围内房地产价量齐跌，也让业界对他的先见之明心服口服。连王石自己都说：“在率先降价时，大家怎么看我都不顺眼，现在又来肯定我、表扬我。我对突然的改变一下子不适应了。”

　　言若有憾，心实喜之。

　　他在《道路与梦想》一书中曾说：“未来万科没有故事，因为成功的公司没有故事。”但没料到“卖拐”这个故事比赵本山的设计还跌宕起伏、一波三折。

　　一场突如其来的金融海啸，让原本快被政府最后一根稻草压垮的“猪坚强”们真的等来了解放军，而房价暴涨，则让万科一夜之间变成了“很傻很天真”。

　　京城一位房地产公司的副总告诉记者：“老大的日子现在并不好过，同行私底下都把万科当笑话说，有些地方政府召集开发商开会都不通知万科。听说有个项目万科费了不少心思，但当地政府更愿意给另外一家死扛着就不降价的大开发商。”

　　地产界有一个共识，行业深度整合将不可避免。一位业界观察人士告诉记者：“我们国家的房地产企业太多了，每个企业都有自己的发展目标，僧多粥少，人为造成了土地稀缺。而且行业良莠不齐，投诉量也居高不下。所以中央曾下达了政策鼓励对行业进行并购整合。但政府救市不但把开发商放了，而且让那些本应该被淘汰出局的小开发商一个个财大气粗腰杆硬。”  

　　业界曾很阴谋论地猜测王石“卖拐”的真实动机是“打压中小房企再实施兼并”。但据上述专家所言，万科或许确有此意。他曾在前段时间听万科总经理郁亮谈道：“现在想整合难了！”

　　万科副总裁肖莉在申银万国组织的“2009春季金融房地产投资策略研讨会”上承认：“我们很有可能已经错过了去年三季度最好的拿地时机，所以在目前行业整体资金尚未非常宽松的情况下，公司会在上半年锁定一部分土地，以避免下半年土地市场的竞争。”

　　而某家财经媒体甚至放言：“也许这一轮地产的冬季最严重的行业结果，不是几家广东地产公司濒临险境，而是7个月的踏空，或许要将万科从多年的行业龙头宝座上硬拉下马。”   

　　这位专家感慨道：“万科其实是当时最清醒地意识到国内的住房市场达到了一个周期高点，以为中国会开始发生一些正确的变化，它要做一些正确的应对，但最后发现自己‘错’了。一个企业不能太理智、太超前，因为政府有犯糊涂的时候。但，万科真的错了吗？”

　　一线城市趋于饱和，根本拿不到地，量只有一天天做小。往二三线甚至四线城市发展肯定是一个大方向。中央经济工作会议放宽了中小城市户籍限制，而王石在2009年年初便断言：“2010的主战场在二线城市！” 在一线城市已成央企“嘉年华”时，万科重申“不做地王”，基本是在二三线城市拿地。

　　日前有消息声称：万科要杀回商业地产了！

　　据悉，早在2006年前后，万科就做过一项中国人口结构变化的研究，得出一个结论：“2013年，首次置业人口红利的拐点将出现，新增首次置业人口将迅速下降，而改善型和高端再改需求将不断增加；到2017年左右，老龄人口在此期间将不断增加。”该研究预测，在2013年前后，北京、上海等一线城市将出现投资高端改善型、养老度假休闲型物业的趋势。

　　某业内专家说：“我们整个房地产原始积累的高峰要过去了。中央从国六条、国八条一直抑制房地产投机，为什么房价一直在涨？是因为需求在涨。我认为那时候北京没有泡沫，购房者以自住需求为主，仍然处于第一次初始的增量释放期。2002年、2003年之前，北京200平方米以上的房子卖不动，150平方米都算是大户型。也就是说那时候大部分人都是第一次购房，200㎡属于二次置业，即使有量也不大。而2005年之后就开始出现北京大户型持续畅销，越大越有人抢。

　　“现在拉动房地产消费的，城市化率的贡献不会超过20%，80%还是原来城市人口的改善性需求：从公房到私有财产。从原来没房到有房，从小房到大房。但我们的下一代，起码有一半人不需要为父母买房。城市更新换代的需求在减弱，但是房地产企业并没有减少，公司的经营目标还在增加。过去的20年万科在住宅领域不断集中化、专业化，它想接下来继续坐稳中国房地产老大的座椅，必须转型。”■

　　告别蜗居，渐行渐近

　　据说，八成中国百姓认为“幸福和房子有关系”，这其中有七成的人认为“房子是幸福家庭所必需的”。

　　撰稿·金 姬(记者)

　　几家欢喜几家愁

　　王露萍在上海徐汇区田林街道社区事务受理服务中心，眼泪忍不住夺眶而出，她和老伴何永祥、儿子、儿媳以及8岁的孙子常年挤在一套建筑面积61平方米的房子里。一家五口经济拮据，要改善三代人的蜗居生活，在上海这座房价超高的国际大都市里似乎遥遥无期。

　　今年12月1日，上海经济适用房试点率先在闵行、徐汇两区启动，王阿姨一家符合人均住房建筑面积低于15平方米、人均年可支配收入低于27600元、人均财产低于70000元的准入标准。12月11日“政策咨询周”开始的第一天，王阿姨一大早跑到徐汇区田林街道社区事务受理服务中心了解情况。从12月18日起，这里就要开始受理购房申请了，受理期只有一个月。

　　每个来咨询的人，都背负着全家人对房子的热切渴望。但是，试点阶段相对严格的准入条件，并不因他们的期盼就变得可以通融。接待人员耐心地告诉王阿姨：申请上海经适房的市民必须具有本市城镇常住户口连续满7年，且在申请所在地的区(县)户口连续满5年。由于儿媳妇还没上海户口，王阿姨一家申请第一批经适房看来是不现实的。

　　徐汇区田林街道办事处副主任万小岚无奈地表示，对于外来媳妇以及支内支疆回沪等原因，户籍不满规定年限或者没有户籍的例子时有发生。为了维持秩序，田林街道实行按号排队。虽然有所思想准备，但工作人员没想到会有那么多人来咨询。就在政策咨询的第二天上午10点半，田林街道“发号头”的机器都坏了。

　　据悉，仅“政策咨询周”前三天，作为试点的徐汇区共接待咨询人数5900多户，闵行区接待1300多户，其中也有不少人早先已圆了新居梦。53岁的老林下岗，妻子是护士，22岁的女儿今年刚就业，三人挤在40.79平方米的一室半房子内已6年，房贷至今未还清。按政策，老林一家可以共同申请一套二居室。他说：“松江泗泾新凯家园的经适房多层是每平方米4800元，高层是5100元，按二居室65平方米的建筑面积算，总价30多万，如果首付三成，我的积蓄加上亲戚朋友借的就够了。至于还贷，我打算把现在的房子以1800元/月出租，剩下的靠刚工作的女儿了。除了水电花钱请人，其他装修活我都自己学着做。毕竟，这极可能是我买房的唯一指望。”

　　对于许多上海普通百姓而言，高房价已经到了难以承受的地步。为此，中共中央政治局委员、上海市委书记俞正声同志每到基层视察，总会问年轻人是不是买得起房。他在各种场合反复强调，房价不能再涨了：“上海不能一边是高楼大厦，一边是危棚简屋。我们要坚持执政为民的宗旨，花大力气解决群众的居住困难，全心全意做好这项工作。”上海市市长韩正12月9日也表示，上海目前房价太高，下一步上海将全面建立包括廉租房、经济适用房、旧区改造动迁房、租赁房在内的住房保障体系，加快推进大型居住区建设和旧区改造，全力以赴解决好普通百姓的住房问题。

　　此次徐汇、闵行两区的试点是上海首次推出经适房。虽然早在1995年，上海就启动过经适房项目，但到1999年11月，又将经适房与内销房、外销房全部并轨形成统一的商品住宅市场。2002年，上海撤销经济适用房发展中心，经适房销声匿迹。

　　去年，上海重启经适房项目。按规划，上海2008-2012年将累计筹集和建设廉租住房和经济适用住房30万套，约2000万平方米，占同期全市住宅建设总量的20%左右，廉租房受益家庭共计10万户。仅在2009年，上海市保障性住房计划就新开工约1200万平方米，其中经适房约400万平方米，配套商品房约800万平方米，总投资约600亿元。这一规划随着12月8日“上海晶城”经适房开工仪式在闵行区朱梅路上广电地块的举行而完成。

　　目前上海的经适房试点有三处：闵行区房源在沪闵路“翔泰苑”、徐汇区则在浦江基地新汇路“博雅苑”，松江泗泾基地新家园路“新凯家园二期”。12月10日，这批试点的销售基准价公布：多层住房“翔泰苑”5200元/平方米；“新凯家园”多层住房为4800元/平方米，高层住房为5100元/平方米；高层住房浦江“博雅苑”为5000元/㎡。

　　目前，经适房试点房源周边一手商品住宅的每平方米均价在1.2万元左右，二手次新房价格约为1.1万元。经适房价格不及周边普通住房均价的一半，但经适房的开发商们还是有薄利可赚。“虽然经适房没有土地出让金的成本支出，但企业的建安成本、管理成本、资金成本等无法免除，在上海5000元/平方米左右的价格基本已不可能再低了。”中国房产信息集团·克而瑞(中国)信息技术有限公司高级分析师付琦对《新民周刊》说。

　　根据《2008-2012上海市住房建设规划》，到2012年前，上海享受住房保障的家庭共计40万户，占全市家庭总数的近8%。上海可申请廉租房的家庭标准为人均可支配收入低于960元/月，申请经适房的标准为人均低于2300元/月。首批经适房基准价格在5000元/平方米左右，两人家庭，以一套40平方米的一房计算，总房价20万元，如果首付5万元，每月还款1500元。按照最起码的日常开销推算，这个两人家庭的月收入必须在3000元以上，才能勉强买得起经适房。