作者：叶 檀

　　临近元旦，营业税优惠政策大限将到，很多城市出现冒着风雪排队等待二手房交易的人。赶搭优惠政策末班车，无非是因为随着优惠政策的退潮，明年房价更不确定。

　　只有不了解中国经济深层次矛盾的人，才会相信中国房地产政策将受到严厉打压，出现价格急速下滑。房地产大滑坡，就意味着明年经济发展根基动摇。房地产政策在缓慢撤退中保持市场平稳是上选，而在平稳中调整市场结构则是上上之选。

　　从二手房政策来看，可以明确看出有保有压，政策有连续性，政府还将保持自住型与改善型住房的优惠政策。

　　2009年12月22日，财政部与国税总局下发通知，第一条就对个人对外销售的非普通住房和普通住房根据年限调整营业税。很明显，政府鼓励自住型消费，按照住房的普通非普通，拥有时间的长短实行不同的税收政策。税务部门划出了明确界限，2年以下的交易属于投机型交易，2到5年属于投资型交易，而5年以上的属于自住型交易，税收层层递减；根据住房的普通与非普通，课以不同的税收，以体现税收损有余以奉不足的特点。

　　地方政府同样不希望房地产成交量下降，在中央政策出台后，地方细则陆续跟进，重点是在房地产稳定的过程中调整结构、提高自住购房比例，所谓鱼与熊掌兼得。

　　12月24日，江苏省八部门联合下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》(“省五条”)。意见明确继续执行大部分优惠政策，去年底江苏省制定的有关优惠政策继续执行，“居民购买自住和改善型普通商品住房的，继续实行1%的契税适用税率”。

　　次日，南京市政府召开《2010年南京市房地产政策调整有关情况新闻发布会》，并发布了“宁四条”，一是提高保障型住房的开工率，以调整住房结构、保证固定资产投资规模，明年南京全市保障型住房(包括经适房、中低价商品房、产权置换房)开工面积将达到650万平方米，达到一个中型城市2年的商品房上市量。二是出台优惠政策，规定在本市购买普通住房的自住和改善型消费，给予房款总额0.5%的购房补贴。南京住房补贴范围较为宽泛：夫妻双方在本市仅有一套住房，在2010年的1月1日到12月31日之间出售住房并且重新购房的给予房款总额0.5%的购房补贴，对于改善型住房也给予0.5%的补贴。对购买经济适用房、中低价商品房等政策性住房的老百姓，给予购房款总额1%的补贴。

　　很明确，南京等地的改善型住房工程将继续推进，地方大部分优惠政策将持续，而大规模的拆迁工作将持续进行。这些政策与2009年相同的是，维持房地产市场的发展，不同的是2009年相对温和，而2010年的政策更具有刺激性。

　　市场会对此作何反应？排队交易的盛况似乎表明新政效果不错，事实上，仅从排队就为政策打高分很不靠谱。

　　根据南京开发商与购房者的描述，他们对于税收、优惠补贴等并不是太在意，一位投资客的大实话是，“现在房价这么高，动辄就是百万，那么一点点补贴能抵得了什么用？有钱买百万的房子，也不会在乎那么点补贴了”；而开发商说，目前的优惠政策只是辅助手段，关键还是看市场供需关系。二手房交易连夜排队过户的理由很简单，提前几天就能省下几万元钱，不省白不省。

　　笔者一直在强调，目前的很多政策只是边角政策，并没有涉及货币政策以抬高贷款成本，也没有提及物业税彻底打消投资购房者的收益预期。之所以采取边角政策，就是为了投石问路，避免房地产市场大起大落。也正因为采取从边缘包围核心的政策，政策在2010年必然具有连续性，而房地产市场的大起大落是宏观决策者最担心的。

　　12月27日，温家宝总理接受采访时提到政府在房地产市场四项应该做的事。市场的归市场，只不过要提高税收，政府的归政府，加大保障性住房建设，今后房地产税费将时时微调，成为常态。于无声处听惊雷是调控艺术，但能否有房地产新世界，只要地方财政仍然与土地捆绑，恐怕难。