CCTV2《今日观察》播出系列节目《房价！房价！》之五，以下为节目实录：

　　土地闸门能否拦截汹涌房价潮？

　　在火爆的2009年房地产市场上动不动就是上亿，十几亿，甚至是几十亿元的天价“地王”，在全国各地频频出现，囤地的年数甚至是上了十年也不开发的现象，不断的被爆出，这也成为了今年房地产市场上一道独特的风景，财大气粗的“地王”到底是什么人？是谁在顶着政策的风头囤地，地价的飙升和房价的暴涨究竟是一个怎样的关系呢？央视财经频道主持人王小丫和财经评论人牛刀、著名财经评论员张鸿共同评论。

　　开发商拿地，土地出让金不得低于50%，新“地王”不断涌现，土地闸门能否拦截汹涌房价潮？

　　牛刀：仅仅靠财税政策抑制“地王”行不通  将开发商的自有资金比例提高到35%才能真正地抑制“地王”

　　(财经评论人  《今日观察》特邀评论员)

　　在囤地的开发商群体中有不差钱的，也有很差钱的，这个群体里有三类开发商。

　　第一类，是原来跟地方政府的关系特别好的开发商，从而通过其他的渠道拿到的土地，有的一囤就囤十几年。因为这类开发商拿的地很廉价，资金成本很低，但地价升值很快，所以他们不着急，这块地就一直囤着。

　　第二类，就是现在比较多的群体——央企。国资委当时改革的时候，在全国建构了135家央企公司，这135家央企公司都是关注国计民生的大产业，其中就有16家专业房地产公司，他们承担着社会保障性住宅的建设任务。随着房地产市场化的规模扩大以后，除了这16家房地产公司，另外还有80多家央企公司搞了一个也是做房地产开发的二级、三级公司，他们都要在房地产上分一杯羹。

　　第三类，就是差钱的这一类。央企是不差钱的，第三类这块是差钱的，这个第三类就是很多正在发展中的地产商，这些地产商都面临着要进入资本市场上市融资的问题。现在，在中国的A股市场上，一共有123家专业的地产公司，另外还有80多家控股借壳参股上市的公司，现在在证监会排队的还有32家房地产公司，是准备IPO的，这些地产商准备IPO靠的是什么呢？中国的开发商是没有固定资产的，也没有什么其他优质资产可以上市，他们的唯一资产和主要资产就是土地资产。这也就是说，不管他们用多少价格拿到了土地，只要有土地，他就可以上市，没有土地，就无法上市融资，这就给了开发商的发展有了一个瓶颈的制约。

　　虽然新的政策规定了50%的土地款的首付比例，但是对于土地市场，仅仅靠财税政策是不行的。因为原来就有20%、30%，即使现在提高到50%，也才提高了20%多，这一点钱对于真正要去做“地王”的人是不会在乎的，这些“地王”在乎的是金融杠杆，也就是说如果要真正地抑制“地王”，就要把开发商的自有资金比例提高到35%。

　　张鸿：“地王”的结构已经产生变化  差钱的开发商已被淘汰

　　(《今日观察》评论员)

　　把开发商的自有资金比例提高到35%，只有花他们自己的钱，他们才会心疼。前两天，我收到一个开发商的短信，其实现在很多地方已经执行的都是100%了，在广州、天津等等城市，必须在一个月之内交100%，但都是财大气粗的“地王”，他们根本不在乎100%，财大气粗的“地王们”不在乎这个100%。

　　从另一个角度来说，如果真的是因为这50%提高了成本的话，那么还可能会让房价上升，“地王”还会频现，只是说“地王”的结构会产生变化，那些付不起钱、差钱的开发商会被淘汰下去，从今年下半年开始，“地王”已经把那些没有钱的开发商淘汰掉了，剩下的全都是有钱的，或者是将来能够拿这块地变成钱的企业。

　　山东潍坊网友：地价的抬高就是房价的抬高

　　(《今日观察》网络观察员)

　　我来自潍坊，自己已经买了房子。在新闻中听说“地王”几十亿拍得土地之后，我的感觉是从表面上看，“地王”在拍地，而地产股也逐渐上涨，其实最根本的原因是老百姓买不起房，因为它的抬高就是房价的抬高，只是现在没有展现出来。

　　牛刀：老百姓不必理会“地王”拍的地价  只用看准自己的口袋

　　(财经评论人  《今日观察》特邀评论员)

　　我们老百姓还是挺质朴的，老百姓就是直接观察市场的表象，认为只要开发商拿到地的价格比原来的房价还贵，也就是楼面价比房价贵，在这种情况下，老百姓就认为以后的面包肯定要贵，其实这都是市场的表象。真正的实质表现在几个方面。

　　第一个方面，就是拿到地的开发商不一定会开发，他会囤积。即使央企来开发，也不一定就能卖到那么高的价格，比方2007年那么多“地王”，现在没有几个能够开发出来，并且按照当时的市场预期的价格来走的开发商。即使房价涨得很高，2007年的“地王”还是赚不到钱，这是实际的情况。

　　第二个方面，也是实际的情况。很多开发商拿 “地王”的时候，它是一种庞氏骗局，这一次在证监会排队的公司当中，有的公司的资产负债表是197%，都是欠的钱来做“地王”的，他做“地王”的目的就是为了上市，上不了市他就得完蛋。

　　因此我们老百姓不要看“地王”拍的有多贵，我们就只要看到自己的口袋里有多少钱，能够买什么样的房子，就只能认可这个房价，千万不要去借钱，付个首期，然后也不管以后月供的情况怎么样，拿到房子就以为赚钱了，这种心态并不好。

　　盘点2009年，房地产业热门词汇层出不穷，地王、泡沫、捂盘惜售，高温楼市，各中思绪，耐人寻味。

　　潘石屹：“地王”是高房价的推手

　　(SOHO中国有限公司董事长  《今日观察》特约评论员)

　　其实促成09年房价上涨的，可能有货币政策、土地政策和税收政策的原因，以及各种的原因。从市场上直观的来看，推动09年下半年房价高速上涨的原因，就是不断出现的“地王”，这个城市里边出现一个“地王”，房价能够涨上一个月，一个月刚刚平静下来，又一个“地王”出现了。所以房价又开始涨，不应该这样疯狂。比房价更疯狂的就是土地的价格。土地的价格就是这块土地上面，房子还没建起来，空气的价格，比周围的房价还贵。再就是我们行业内说的，面粉的价格比面包的价格还要贵，如果是要抑制房价的上涨，可以公布一个计划，就是未来的3年，5年时间，政府会供应多大量的地，这样可能就会对人们对房价上涨的预期得到抑制。

　　牛刀：地价和房价并不互为因果关系  而是互相炒作导致的高价

　　(财经评论人  《今日观察》特邀评论员)

　　潘石屹先生的观点是认为本来房价就高，现在地价比房价还要高，反过来又推动了房价的上涨，房价的上涨又推动了地价的上涨，潘石屹先生认为轮回的。只要有“地王”的地方，房价在一个月之内都要上涨，这种观点是一个市场的表象，因为从整个市场的上涨过程中来看好像是这么走的，但实际上在市场下跌的时候，市场又不是这样走的。比如2008年的房价下降的时候，很多的流拍导致2007年的大部分“地王”都没有办法开发，也没有办法按照当时预期的价格推向市场。因此房价的上涨不一定完全是地价的上涨导致的，地价的上涨也不一定是完全是由房价的上涨导致的，这里边的关系不是一种因果的关系，而是在一个经济体的某一种经济环境之下，大家互相炒作，把两种价格同时提高的。

　　张鸿：房价和地价是互相推动  现今的房价有了更多的投资性质

　　(《今日观察》评论员)

　　地价和房价之间的关系确实有点像鸡生蛋、蛋生鸡的关系，因为我们每一个人可能都是按照自己投资的品种来判断到底是谁影响了谁。比如买房人的判断我投资的这个产品是房子，那是什么来影响了我的投资行为呢？是地价。开发商投资的是地，他就认为是房价影响了他买地的行为。比如说其实在08年的时候，也有很多土地流拍。那个时候开发商不买地就是因为他们预期房价还会下跌。

　　学者徐滇庆也说是房价推动了地价，而在我看来，其实它是一个互相的推动。除了一开始风声转向的时候，当它进入一个上涨的圈的时候，就像股票一样，当我们预期股票会上涨，“咵”我们就开始买，然后吸引了更多人来买，“咵”又开始买，当然股票的价格就会更涨。这个时候就已经很难说清楚，到底是股票的上涨让我们疯狂的来买，还是我们疯狂的买导致了股票的上涨。从某种角度上来说，当房价和股票有一些相似之处的时候，说明房价已经有了更多的投资性质。

　　张鸿：要把已经出台的政策逐步执行到位

　　(《今日观察》评论员)

　　现阶段的政策要很好的执行，房地产业内的杨红旭在博客当中表示，现在50%的政策，其实当中的很多条都已经有了。比如说06年的时候，国务院办公厅就有《规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，然后07年的时候国土资源部又有招拍挂等等这样一些使用权的通知，包括牛刀先生已经提到的70、90的这些政策。如果严格执行这些政策的话，肯定会有一些土地会变成最终的房屋，现在就是必须要把已经出台的这些政策一一逐步执行到位。

　　牛刀：应将投资性市场和社会保障性住宅市场分开来考虑

　　(财经评论人  《今日观察》特邀评论员)

　　我们应该从整个房地产的产业规模来考虑，在给住宅用地供应的时候，应该考虑两块市场。一块市场是投资性的市场，比方说写字楼、商铺和高档豪宅的市场可以招拍挂，拍多高的价钱都没关系，只要能卖得出去，就让开发商去弄，让那些炒楼的人去炒，都可以。另一块市场就是社会保障性的住宅这一块，这一块要确保民生。其实央企的16家公司主要经营的是全国各地的社会保障性住宅，而不是参与囤地和炒楼，因为央企最后还是要回馈社会，报答民生，这样才有意义。

　　(《今日观察》栏目播出时间：周一至周五21：55—22：25；重播23：50－24：20；次日中午13：00)