“新房改”：最大规模吸收流动性

　　我们能否有目的地复制1998年房改的过程——释出较少的货币，创造较大的增量财富，从而达到吸收过剩流动性的目的？

　　一个显而易见的思路，就是盘活现有的存量。在土地市场招拍挂之前，大量的企事业用地都是通过划拨的方式取得的。随着城市的快速扩张，这些土地现在大多从城市边缘变为城市的中心，已不适于用作工业。如果将其改变用途(如工业改为商住)、增加强度(容积率)，通过评估或招拍挂程序从划拨转为商业用途，价值立刻就可以翻倍。获得的资金可以以资本金的形式再次注入企业，从而大幅改善企业的融资能力。其原理同1998年房改类似，可以视作企事业单位国有资产“房改”。

　　根据厦门市的调查，仅全资市属国有企业，可以盘活的潜在存量土地就高达上百亿元。如果扩大到非市属国企、事业单位乃至非纯国有企业，数量更为巨大。扩大到全国其他城市，可以盘活至少数千亿甚至上万亿的存量资产。由于投资极少(大部分位于基础设施配套齐全的地段)，几乎不用增加新的货币供给，就可以释放出被“制度”所压抑的巨额的增量财富。市场上的流动性压力也会随之减少。这是一副几乎没有任何副作用，且立竿见影的“特效药”。但相对于市场上过剩的流动性，其规模还远远不够。

　　这就需要第二个更为主动的办法——复制1998年房改，大规模启动“全民最低保障住宅制度”：首先，大规模建设小户型保障型住宅；然后，以成本价卖给没有参加过房改(且在农村没有宅基地)的居民；获得产权的居民可以市场价上市转让。此时，“成本价”与“市场价”之间的差额，就是社会新增财富。这部分财富没有增加相应的货币供给，可以起到1998年房改时同样的吸收剩余流动性的效果。

　　假设建设成本(土地和建安成本)是每平方米4000元，市场价是每平方米8000元，每平米住宅就可以吸收4000元的流动性。假设每一套建筑面积是60平方米，就可以吸收24万元的流动性。如果全国每年解决2000万户居民的保障性住宅，就可以吸收4.8万亿元的流动性。三年之内就可以吸收数以十万亿计的流动性。

　　同上一个办法比，“新房改”可能见效较慢——其建设周期需要至少2～3年，“房改”后的住宅也不会立即同时上市，与1998年房改一样，其吸收流动性的效果，需在以后数年逐步释放，但就吸收流动性的规模而言，没有任何产业可以与之相比。如果采用“先租后售”分期付款的办法，将“新房改”扩大到包括农民工在内的所有新增市民，其拉动固定资产投资的规模还会更大，社会和经济效果也会更持久。

　　表面上看，以低价格为低收入消费者提供住宅，与美国“次贷”有些类似，但实质上两者完全不同。同“次贷”模式相比，“房改”模式的最大不同，就是以成本价格(生产者价格)为住宅供给定价，以市场价(消费者价格)交易，价格的变动趋势是上涨；美国“次贷”模式则相反，以市场价(消费者价格)为住宅定价，一旦市场波动，价格变动的趋势是下跌。前者可以吸收货币，导致通缩；后者必然释出货币，加剧通胀。

　　房地产：是问题，更是机会

　　显然，“成本价”与“市场价”的差额越大，吸收流动性的效果就越显著。由于建设成本价几乎是固定的，市场高房价反而有利于吸收流动性。因此，只要减少银行的风险(银行完全退出投资性住宅贷款市场)，就没有必要将房价作为政策直接打击的重点。随着流动性的吸收，通货膨胀的预期势必减弱，加上保障房供给的增加，双管齐下，迅速飙升的房价被釜底抽薪，房价高企的“炎症”，就会不治而愈。

　　在上次金融危机中，公共组屋为新加坡住宅主流市场提供了基准价格。因此，尽管高端投资型住宅价格跌幅高达50%，但由于其所占市场比例很少(不到30%)，对实体经济的冲击远小于美国房地产市场泡沫破裂带来的严重后果。一旦金融市场与投资住宅市场区隔，高端投资型住宅价格的涨落，就如同古董市场一样，变为局部市场的孤立现象。政府只要控制住保障房的市场价格，并使之成为市场供给的主体，整个房地产市场就有了一个“稳定之锚”，政府就没有必要对高端住宅价格进行直接干预。

　　30年改革开放得出的一条基本经验，就是要“充分发挥市场在配置资源过程中的基础作用”。在没有理解价格形成机制的深层原因之前，仓促出台政策，直接打压房价，很可能会对整体经济产生预想不到的严重后果。理解市场价格，利用市场价格，并因势利导，寻找出有效的解决办法，才是解决住房问题的治本之策。

　　1994年治理经济过热时，抽紧银根导致了大批的烂尾楼和银行烂账。但谁也没有想到1997年金融危机的时候，被我们视为洪水猛兽的房地产居然独撑大局。1998年的房改，不仅几乎以一己之力挽救了中国经济，而且启动了中国近代史上最长的“黄金增长期”。历史经验表明，水能载舟，亦能覆舟。只要政策设计得好，我们就可以再次将房地产对经济稳定的威胁，化作发展的机会，帮助中国躲过可能存在的超级通货膨胀的威胁，率先走出金融海啸的阴影。□(作者为中国房地产研究会常务理事、厦门大学教授)

　　力解新的“天下第一难”

　　今年一个变化是，住房问题第一次成为了网民高关注话题的第一位

　　文/《瞭望》新闻周刊记者杨桃源

　　春节临近，全国“两会”在即。近年每逢这个时段，主流媒体都会提前做全国性的网络民意调查，了解征集网民关注的热点话题。今年的一个排序结果近日出来了。与往年的调查结果相比，今年一个重大的变化是，住房问题第一次成为了网民高关注问题的第一位。

　　这个结果并不出人意料。但是，当一个问题成为网民甚至是全民所关注的首要热点话题时，这个问题还不足以令人警醒吗？

　　说高房价或者房地产出了多大的问题，地方政府和开发商及房地产关联行业肯定不同意。不然，为什么在中央对稳定房地产、抑制房地产投机行为连续出了五道“金牌令”之后，仍有房地产商及其代言人还在声称房价其实不高，仍有地方政府反其道而行之，出台与国家政策相左的托市护盘的优惠政策呢？

　　说高房价或者房地产问题其实不大甚至没有问题，中央政府和绝大多数百姓肯定不答应。不然，中央政府为何要连出五道“金牌令”？网民又为何将此列为今年首位的热点话题呢？境外媒体和众多的专家学者，为何也连篇累牍地议论中国高房价风险巨大，有可能成为再度引发全球金融危机的风险因素呢？

　　说住房已经成为了中国当前第一难的问题，一点也不为过。

　　这不是单一的问题，而是与其他众多的热点难点问题纠结在一起，形成了一个错综复杂的难题群。如在今年调查排序的结果中，住房就与物价、就业、收入、反腐败、拆迁等问题或紧或松、或明或暗地联系在一起。在当今中国的难题单上，与住房问题关联度不高的难题已然不多了。

　　这是一个巨大的利益博弈问题。开发商要逐利，甚至要追逐暴利，当然是房价越高越好。地方政府既要GDP成绩单靓丽，还要增加财政收入养人养事。而要做到二者兼顾，没有什么比房地产更加能够胜任这一任务了，也当然是房价越高越好，房地产盘子越大越好。投机者要炒房，要赚取超额利润，当然是房价飙升得越快越好。而普通百姓要买自己买得起的住房，进城经商务工者想在城市安身立命一圆城市梦，新近毕业进入职场的大学毕业生想结婚过小日子，当然希望房价越低越好。于是，一场资本裹挟着地方政府，再加上一帮逐利的境内外玩家，在并不长的时间内，已经将中国的一线城市，甚至二线城市的房地产畸变成了资本游戏。而处于弱势一方的住房消费者，就成了被迫、被动的游戏参与者，如果说不是受害者的话。

　　这也不只是一个简单的经济问题。住有所居，已经明确写入了中共十七大报告，成为执政党对全民的郑重承诺。用百姓买不起房的高房价来践诺，这不是中国共产党的品格。如何在住房问题上取信于民，让百姓共享改革开放的成果，而不是用高房价来吞噬改革开放的成果，可谓目前执政所碰到的一道天字号难题。

　　问题就摆在那里，矛盾已纠结在那里，利益就纠缠在那里。但是解决方案呢？有没有解？何时解？

　　快刀斩乱麻？高房价和房地产确实已经成为一团乱麻。但是，哪里找快刀？

　　病急施重药？哪一味药，哪一剂药，哪一位神医可以令高房价药到病除，手到病除？

　　就这样放任不管，或者虚应故事，甚至做“击鼓传花”的游戏，问题砸在谁手上活该谁倒霉？

　　一个负责任的政府，总是把人民的利益放在第一位。把近乎无解的房地产“乱麻”解开，既防止出手过重而使房地产轰然倒塌以造成金融危机，又防止房价野蛮生长而把中国社会撕裂成两个社会，是摆在当前决策者面前的一项高难度的任务，也是百姓最深切的关切与期待。

　　越是问题复杂，越是情况危急，越要保持清醒的头脑。事实上，高房价并非中国失控的全局问题，而只是一线城市和部分二线城市的房价涨幅过快过大。制造高房价的背后推手，也并不是潜伏过深，而是明摆着。解决高房价问题，循序渐进的招数有的是。现在中央政府所出台的一系列政策，执行得如何，力度够不够，成效显不显，百姓并非看不懂。一些地方政府顶风托市的“骗招”、“昏招”，已经招致了网民雨点般的“拍砖”。

　　这就提醒地方政府，在中央政府措施已经出台后，地方政府仍然不出招当然不行，搞“自选动作”乱出招，出“反招”更加不行。而中央主管部门应当健全对中央重大决策部署执行情况定期检查和专项督察制度以及纪律保障机制，严查并纠正有令不行、有禁不止行为。

　　执政为何？无外乎回应人民的关切与期待。当前，各地“两会”已经或即将举行，全国“两会”也将在春节后不久召开。凝聚人民意志的“两会”，当认真倾听和回应人民的呼声和关切，切实为房地产难题寻求解决之道。

　　没有解不开的结，也没有过不去的坎。毕竟，我们已经经过了30多年的改革开放的洗礼，执政的物质资本和民意资本比以往任何时候都更厚实。毕竟，各级政府所掌握和能够调动的物质资源和社会资源，并非不能解开房地产这一发展中的难题。最根本的问题，是在住房问题和发展房地产的所有政策制定与实施中，公众不能缺位，民意不能缺席，不能没有话语权和监督权，更不能把公众推向对立面。

　　人民，只有人民，才是创造历史的真正动力。再难的问题，只要到人民中走一走，问一问，点子就有了，办法就出来了。而只要真正凝聚了人民最广泛共识，真正动员起人民最广泛的力量，天大的问题也能解决，再大的坎也能够过去。□