BTV《天下天天谈》2010年2月5日播出《买房你要等到何时》，以下为节目实录：　　

　　嘉宾：《楼市》杂志创办人，楼市传媒董事长蔡鸿岩

　　媒体观察员修阳

　　主持人：姜华

　　编导：白钢 顾云鹏

　　主持人：各位好，这里是《天下天天谈》，欢迎收看。从2009年底到今年年初的短短两个月时间内，国家出台了一系列调控房地产的政策和措施，令房地产市场变得风云变幻，这种调控组合权能否抑制房价过快上涨，2010年的房市又会呈现怎样的态势？我们最关心未来房价到底是涨还是跌，就相关话题我们今天请到嘉宾是《楼市》杂志创办人，楼市传媒董事长蔡鸿岩，蔡鸿岩先生你好。

　　蔡鸿岩：你好。

　　主持人：作为业内人士，您在风云变幻的房产市场当中，您最关注的是什么？

　　蔡鸿岩：我们最近关注市场交易量变化的形势，交易量的升降，可能跟我们整个市场今年从年初影响到全年的一个形势，一个走势。

　　主持人：好的，稍候请您给我们详细分析。给您介绍另外一位嘉宾是我们媒体观察员修阳先生，修阳你好。

　　修阳：你好。

　　主持人：现在楼市真的是让人有雾里看花的感觉，尤其是普通消费者，都不知道怎么办了，也没了主意，您有没有什么主意可以出给他们？

　　修阳：大家可能都在问，现在是不是出手的好时机呢，该不该买房，我觉得实际上对于自住者而言，从总体上而言，任何时候都是可以购买的。

　　主持人：对，其实从进入2010年，随着一场降雪，楼市开始降温了，首先注意二手房还有期房成交量都出现大幅度的下跌，但是房价并没有明显的变化，我们先通过小片了解一下楼市的最新动态。

　　小片：近期房地产市场销售情况

　　根据北京房地产交易管理网的数据显示，元旦三天，北京新建住宅成交仅512套，比2009年元旦少了30套；而二手房市场，北京二手住宅三天的成交量仅为58套，相比最冷淡的2009年元旦的154套居然下降了62%，在这种情况下，房价似乎并没有像人们预想中出现太大的变化+包括房地产中介最新销售情况

　　主持人：蔡先生我们知道2009年楼市从一个小阳春的状态，到将近年底的时候，从价格以及成交量都呈现一个大牛市的状态，为什么到了2010年1月出现一种看似是急转直下的态势，是到了一个拐点吗？

　　蔡鸿岩：我认为它是两个方面原因，一个是我们临近年底的时候，政府出台了国11条一系列针对房地产高房价，房地产上涨，市场升温过快这么一些针对性的政策打压市场，再有一个是去年我们实际上是去看整个09年，实际上从3月份开始出现是一种报复性的上涨，交易量过快增长，房价过快上调，所以实际市场是一种透支的情况。

　　主持人：其实按说如果交易量下降了，那房子没有人买了，价钱不是应该降下来吗，为什么现在房价不降呢？修阳你分析呢？

　　修阳：这里有一个滞后效应的问题，首先我们问房价是谁定的，房价是卖家定的，房地产定的，首先当他没有到必须降价的时候内，一定时间内他会维护这个房价，最终当然他要体现整个销售额的变化，市场的变化，都会体现在房价上，但是有一个过程，有一个时间，因为我们确实我们交易量从进入1月份以来急转直下的，这个时间还不足以让房价进行大的松动。当然我们还需要看几个月，几个月之后我想实际上房价一定在局部出现某些松动。

　　主持人：这个时间大概要等多久？

　　蔡鸿岩：这个市场它是一个博弈，买家跟卖家的一个博弈，发展商去年因为挣到足够的钱，他叫不差钱，所以他不着急降价，但是有可能会出现一些变化，我们去看发展商自己的自有资金能挺多长时间，我们认为他如果能挺到超过半年的话，这个可能现在大部分发展商都有这个能力，但是超过半年以上，如果这个市场持续冷下去，超过半年，我认为可能就会出现大问题，就会有发展商抛盘，降价抛盘这种情况。还有一个因素要看二手房的交易量，开发商可以扛得住，但是二手房买家能不能扛得住，会不会有降价的。

　　主持人：您刚才说二手房，我也看到这样一个资料，其实今年1月的时候，北京二手房的成交量已经暴跌进基层了，而且北京新房成交量是十个月来首超二手房，你想这么长时间新房一直没有超过二手房的交易量，这种情况原因，是不是也是非常值得分析的？

　　蔡鸿岩：我认为去年在年底之前，因为二套房贷政策以及二手房交易一些税费政策关门了，所以一些前期的投资，一些卖家在去年10到12月份这三个月期间集中抛房了，所以在近期之内，大量甩房的现象我想不会出现，可能有也是局部的，少量的。但是如果出现发展商带头降价，房地产非常明显的特征就是，买家是追涨不追跌，一旦有降价情况出现，整个市场交易量会跟着马上又进入大幅度的下降。

　　主持人：跟股市也有点像。

　　修阳：所以这里面刚才蔡总讲到一方面是资金的博弈，看谁有钱挺得住，老百姓总是捂着口袋，钱来的不容易，总希望有降价的一点空间的时候再出手，房产商去年挣足了钱，我熬半年没有问题，这是一方面。另外还有一个博弈是预期博弈，他房地产商可能熬一年也没有问题，可是如果到半年的时候，整个预期出现巨大的变化，他必须要未雨绸缪，提前做出准备。我们过去一直以为房地产市场永远都是在上涨的，永远不会有破灭的一天，现在无非告诉大家，它是可能会出现一些调整，而在一定程度内，这种调整是正常的，

　　主持人：刚才我们说到国家近期出台一系列调控房产的政策，我们也短片了解一下这些调控政策。

　　小片：近期国家出台一系列房地产调控政策

　　面对2009年近乎疯狂的房价，从09年末到2010年初，相关部门密集出台了一系列遏制房地产投机的系列政策，从金融、税收、土地等各方面对房地产市场进行调控，以期在市场异常繁荣的情势下给市场降温，推动市场健康有序发展，

　　继去年十二月底房产交易的一系列优惠政策不再延续后，

　　国务院办公厅一月十日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)，进一步调控楼市。正式确定了2010年中国房地产政策基调和架构。

　　北京市住建委新闻发言人徐志军1月29日在市人代会新闻发布会上表示，北京市贯彻落实“国11条”的配套政策将于近期公布，同时，一批有囤地、囤房违法违规行为的开发商将被查处曝光。将加大政策性住房建设力度，调整住房建设用地供应结构，今年中小户型廉租房、经济适用房、限价商品房、公共租赁房建设将占全市住宅供地面积的一半以上。

　　主持人：蔡先生您看调控政策，首先从二手房的营业税免征实现从两年恢复到五年，又是二套房首付不得低于四成，再到您刚才也提到2010年房地产政策基调和构架的国11条，中央针对楼市这些政策，显然就是由点到面，呼啸而来的，能不能请您再给我们梳理一下，这些政策到底会影响哪些方面？

　　蔡鸿岩：比如说按揭这个政策，二手房交易税费的政策，07年10月份出台的，央行出台的政策，9月底出台的二套房贷收紧的政策，实际对上一轮市场下滑最关键的就这一个政策，使市场持续一年半持续的下跌。今天早上我看的新闻，中行已经明确取消房贷七折优惠了，执行8.5折优惠，而且8.5折还是非常严格的，所以这些金融政策可能对整个市场交易走势都是影响非常大的。

　　主持人：刚才我说到了，近期国家颁布一系列调控房地产市场的政策当中，有很多涉及到保障性住房，那保障性住房到底怎么回事，会对2010年的楼市又带来什么样的影响呢，我们来看一下。

　　小片：保障住房供应大提速

　　2010年将是住房保障年。“国四条”中的一条是：继续大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。这个指标已经比2009年5月住房和城乡建设部等三部委出台《2009〜2011年廉租住房保障规划》制定的指标翻了1倍。无疑，有了新政策支持下的2010年保障房市场，将会迎来更大规模的供应热潮。

　　主持人：我的理解就是如果保障性住房多了，这房价再高再低，老百姓有房不住了，不用买那些商品房了吗，不知道这样的政策是不是应该，我们听听专家怎么解读。

　　蔡鸿岩：是这样，保障性住房有一个前提，就是它是要对本市的户籍人口，北京市一个常住居民提供一个保障系统。我们注意到最近也有消息说，可能保障房的范围可能要扩大，包括一些外地进京的一些，可能有，但是这个可能在操作起来难度是很大的。保障性住房的建设，我觉得必须要有一点要厘清的，政府必须要厘清的，保障性住房不是让老百姓，让他们自己买房，买住房，买有产权的住房，而是应该通过，大量通过廉租房，租赁房解决这些人的居住问题，如果让他们全买成相对优惠点的商品房，这跟我们所谓保障房的定义是有别的。

　　修阳：这是国11条当中更为重要的，除了遏制房价这些一系列的措施，更为重要是显现出一个信心，也是房地产市场最重要一个问题，就是结构性的调整。那么我们大家所说的房价上涨，主要指的是那些商品房，甚至是某些高档商品房，作为政府他一定要出台一系列的政策来加强保障性住房的结构性的调整。

　　主持人：有认为跌的，有认为涨的，认为涨的居多，不知道这样一种心态，可不可以认为是一种持币观望的心态？

　　修阳：肯定是持币观望的心态，但是观望心态的内涵我觉得发生了很多不同。

　　主持人：造成他们这种观望心态的原因到底是什么？

　　修阳：很复杂，很多人回答即使会涨也是打鼓说的，几年前问这个问题的时候，很多人很斩钉截铁，一定要跌或者一定要涨，很斩钉截铁

　　主持人：大家心理承受能力多了一些。

　　修阳：对，但是总体上我个人的判断，说涨说跌到底正确不正确这不重要，持币观望的心态，这一两个月一定形成，无非就是持币观望的心态一分为二说，自住者而言，这种心态不必太强，你要等到房产出现大的变化的时候，往往是踏不准那个点，根据自己的实际情况出手，即使去年房价这么疯涨的情况下，还是有很多人购买，自住者而言你任何时候都是合理的，当然对于投资者和投机者当然持币观望。

　　主持人：我们访问这些人可能都是以自住为主的，你的意思就是该出手就出手。

　　修阳：对，根据自己的实际情况。

　　主持人：不知道从另外一方面起到什么样的反作用，还是刚才提到博弈的状态，你扛着我也扛着，还是领房产，或者楼价有一个掉头或者怎样？

　　蔡鸿岩：如果纯粹自己自住，早买比晚买要好，实惠一些，房地产的趋势，从长远来看一定是涨，房地产的逻辑关系很简单，就是1加1的关系，这个城市多一个人，就要多一张床，就得多一间房，这是刚性的需求，。

　　主持人：清晰多了。我相信大家想买房的时候，也可以考虑一下时机，自己的需求，以及各方面的选择。其实就在两个月前，我们大家对频频出现的地王还记忆犹新，不过正当很多房地产商还在为2009年的辉煌排秩序论座位的时候，2010年的寒潮是不是让这些地王警醒了呢，我们听听他们怎么说。

　　小片：地产商采访

　　2009年11月20日，大龙公司通过拍卖方式以50.5亿元竞得北京顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地国有建设用地使用权。成为北京地王， 就在北京“地王”被收回的同时，2010年2月2日，上海证大置业以92.2亿元人民币拍得上海外滩国际金融服务中心项目用地，再次刷新上海“地王”纪录。2010年的房地产市场可谓各显神通，境遇也各不相同

　　主持人：其实从刚才的访问来看，房地产商对2010年的房地产市场还是很有信心的，您怎么分析他们对2010年的信心呢，或者他们这样的一种心态？

　　蔡鸿岩：一个人不代表所有行业的情况，我现在所了解的情况，整个地产界对于今年形势还不是特别看好的，最起码是持一个观望的态度，现在大的一些地产公司已经明令，传令暂停拿地，我们虽然看到这两天，前天上海还高昂拍出地王，北京也出现了大龙土地被收回的情况，好像我们看的是有冷有热，不同情况。

　　主持人：刚才小片当中说到2009年地王现象频现，不知道2010年是不是会延续这种现象，还是不太可能出现了？

　　修阳：一定不会这么热了，因为之所以会出现地王，大家对下一步的预期拔高了，因为土地资源是有限的，必须拿下，甚至有的出现一些不理性的局面。就是先拿下再说，确实出现了这种局面，但是在10年，我们这样一个相对比较平稳，并且比较谨慎的预期下，10年的地王作为个案还是会出现，但是一定不会出现大面积的，几天听到一个新消息，而且是吓人的消息，这种消息不会继续。

　　主持人：您说2009年楼市这么疯狂，是不是有泡沫的潜在危险呢？

　　修阳：我觉得客观讲还是有一定程度的泡沫存在的，只不过我们怎么来看这个泡沫，像我们喝啤酒一样，肯定需要部分的泡沫，当然你说啤酒全部是泡沫，啤酒没有办法喝了，可是一点泡沫没有，喝起来口感不是太好，所以适度的泡沫，国11条，或者国家一系列的政策出现，适度把投机投资的泡沫给挤掉，使市场恢复良性。

　　主持人：好，说到泡沫，其实很多人也会联想到1991年的时候，日本由于房地产市场出现泡沫导致整个日本楼市彻底垮掉的现象，我们通过小片来了解一下当时的情况。

　　小片：日本楼市“沉没”追忆

　　20世纪70年代后期开始到80年代，日本经济进入了高速成长期，在此期间，房价增长幅度远远高于本国的GDP增长，楼市的增长比一般国家甚至高两三倍，楼市泡沫就此产生。人们千方百计从各个地方借钱投向房地产，炒作和投机成风，很多人辞去工作专职炒楼。人们用证券或者房产作抵押，向银行借钱再投资房地产。造成大量重复抵押和贷款，资金链无限拉长。1990年市场交易的第一天，股价急转直下，继股市暴跌之后，1991年，日本不动产市场开始垮掉，巨大的房地产泡沫自东京破裂，迅速蔓延至日本全国。当年，日本六大城市的房地产价格下降了15%到20%。东京银座地价暴跌六成，原来1亿日元的房子跌到4500万日元。许多白领搬入新家没几天，一夜之间，就变成了负债累累的人。

　　主持人：很多人担心北京、上海这样大城市会不会重蹈日本当年的覆辙，我们能从日本经济泡沫破灭的教训当中，吸取那些前车之鉴呢？

　　蔡鸿岩：我觉得日本情况跟我们有类似之处，但是也有我们自身特殊之处，我们一个最大的特点就是中国的整个国家国情是我们13亿人口，而且我们有巨大的城乡差距我们在整个城市化的战略上，国家怎么去布局的问题，要把这些从农村进入城市的人口，让他们尽可能在二三线城市要落户下来，找到稳定职业，这样中心城市压力才会减缓，只有这样我们才能够抵御，防御中心城市房地产的泡沫。

　　主持人：我们现在来看一个具体的个案，因为我知道有一个年轻人，从2009年夏天就准备买房子了，可是到了现在，仍然是毫无头绪，无法出手，待会儿请两位专家给他出出主意，我们先通过小片了解一下。

　　小片：年轻人是否应该购房

　　他叫小路，2008年大学毕业后，从家乡南京来到北京，现在有这一份还算稳定的工作，从2009年夏天就开始准备购房，直到2010年了还是毫无头绪，不知到该何时出手

　　主持人：刚才片中的小路所说的情况，代表很多跟他一样年轻人的现状，他们想买房，他们希望有一套自己可以居住的房子，怎么办呢，跟不上趟有点，有什么建议给他们？

　　蔡鸿岩：以我的建议，按他这种情况，我建议彻底打消买房的念头，最起码阶段性的打消。尤其是去年这个形势，这个市场一个报复性的上涨之后，已经形成一个效应，越买得起的越有钱，越有钱越有钱，越没钱越没钱，北京真正缺房的是大学毕业的，北漂的，刚参加工作的人，他们是最缺房的，但是整个城市供应体制里头，所谓夹心层，现在空缺这一块，没有办法给他解决。

　　主持人：离单位地点近的地方租一套小房子？

　　蔡鸿岩：没错，对于住房来说，年轻人，我上回做一个节目，其实年轻人在刚参加工作，走上社会工作的时候，更多时间精力应该铺到事业上去，买房，如果我是一个企业的老板，我看员工的话，如果小年轻刚参加工作，他惦记着买房娶媳妇，这个孩子没有太大出息的。

　　主持人：人家买房不一定是娶媳妇。

　　蔡鸿岩：关注度，你把所有事情都放在这儿，你举债，跟父母要钱去为了买一套住房，我觉得这是不孝顺。

　　主持人：至少现在应该不是，对小路这样年轻人来说不是最佳时机，我知道其实在很多其他国家城市当中，年轻人，尤其刚刚大学毕业，刚刚走上工作岗位，也都是租房子住，没有那么早买房子。你给小路出出主意。

　　修阳：我觉得第一个他要盘算一下他的资金情况。

　　主持人：不用盘算，他没有什么资金。

　　修阳：他实际情况如果是刚好有合适的小户型，面对现实问题我还是会劝他买，买了再说，但是要建立一个准确的观念，不要老犹豫等房价跌的时候这是不可能的，你如果刚好准备一笔钱，能够买一个相对小的小户型，赶紧买，任何时候买都是合适的，而且早买一定比晚买好，

　　主持人：这个说得也有道理。最后两位展望一下2010年的房地产市场，会不会出现什么黑马，或者有哪些区域可能会尤其引人关注，值得注意一下什么的？

　　蔡鸿岩：我觉得可能对于自住的需求来说，现在的选择，10年如果真是刚性需求想买房的话，去盯着地铁沿线的，特别是一些新建地铁沿线的要开发的新上市的房产，可能它的价格，性价比相对来说比较合适。

　　主持人：修阳还有什么补充？

　　修阳：老百姓最关心就是房价会涨会跌，虽然我们没法给出准确的预测，但是总的来讲，今年房地产市场是调整年，明显出现调整，房价从大的趋势来讲不会跌这是肯定的，但是总体上我觉得还是一个相对稳的一年，不会出现大的波浪变化。

　　主持人：好的，非常感谢两位嘉宾今天为我们就2010年的房地产市场做出深入分析，也感谢您收看今天的节目，再见。