拆迁废改的民间建言

　　国务院的领导批一个字，算不算是公共利益？全国人大的领导批个字，算不算是公共利益

　　《瞭望东方周刊》记者杨明 | 北京报道

　　相比一些只征求到个位数意见范围的条例，《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》在意见征求阶段可谓“全民热议”。

　　截至2月3日中午12时，单单通过国务院法制办“中国政府法制信息网”提交的意见就有近万条。而在线下，大群由社会学者、拆迁律师组成的拆迁废改民间力量也正建言献策，就草案提出自己的修改意见。

　　应对公共利益做更严格限定

　　早在北大五教授上书全国人大常委会后不久，北京律师吕国华即向全国人大常委会递交了建议函。在建议函里，他极其担忧兜底条款会出现在《征求意见稿》里。“只要有兜底条款，就意味着对公共利益的列举没有任何意义。”在一次研讨会上他发言说。不过，这个条款还是出现了。

　　《征求意见稿》第三条对公共利益做了六种列举：国防设施建设、政府为改善居民居住条件而进行的危旧房改造、国家机关办公用房建设等。兜底条款设在该条第七款：法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。

　　此前参与法制办座谈会研讨的学者认为，加上这个条款，是因为对公共利益无法穷尽列举。另外，即便有这个条款也不必担忧，草案对兜底条款进行了极其苛刻的限定。

　　长期从事拆迁法律业务的北京律师王才亮告诉记者，在实践中，这个兜底条款还是可能出问题：国务院的领导批一个字，算不算是公共利益？全国人大的领导批个字，算不算是公共利益？

　　一直为古城保护奔走呼告的民间人士华新民告诉本刊记者，看完《征求意见稿》，她依旧觉得这个条例可能威胁私人财产。

　　华新民说，她对将“国家机关办公用房建设需要”列入公共利益意见极大，“这反而经常是反公共利益的，看看这些年有多少挥霍民财建成的豪华政府办公用房吧！”

　　给钉子户不同意的权利

　　争议更大的是将危旧房改造列入公共利益。王才亮告诉本刊记者，对于列入公共利益的危房，他建议只限两种：房主没有能力改造的，以及房主拒绝改造的。

　　而对于将旧房改造列为公共利益，他表示极为震惊。“什么叫做旧房？房子今天交付使用，明天入住，就算是旧房了？”他怀疑将旧房改造列入公共利益会是草案最大的退步，也将给整个条例的失败埋下陷阱。

　　本刊记者了解到，《征求意见稿》对危旧房改造提出了苛刻的程序性要求---必须达到90%的居民同意才能改造。

　　但是，这个比例王才亮认为很好突破，他觉得，政府、开发商在里边可以做很多手脚，“可以把一大片地方给你捆起来，也可以把一小片地方捆起来，都是可以操作的”。

　　“我们讲的钉子户，最后其实都是少数人。每个拆迁项目，最终的钉子户都是10%以下。政府天天敲你的门，让你签字同意，你签还是不签？大部分人签了，就剩一些钉子户。根据《征求意见稿》，90%的居民同意了，其他钉子户也得跟着同意，这不合理。”他说。

　　华新民认为，若是危房，私人自己可以修；若只是旧房，我有住在旧房子里的权利，若有一天真需要翻修了，也要由我自己翻修，用不着别人代劳。

　　北京律师夏霖则呼吁新条例能惠及“城郊土地”。作为上海虹桥机场拆迁潘蓉案的代理人，他发现，不仅潘蓉案，还包括唐福珍自焚抗拒拆迁的案子，其实都是由于农村集体土地征收引起。

　　夏霖认为，城郊土地未来还会有巨大升值空间，由此带来的征地纠纷也会更大。不过，他只能遗憾地看到，《征求意见稿》在这一部分并无进展。

　　删除非公共利益征收条款

　　规定于《征求意见稿》附则的非公共利益征收条款，受到的质疑声音最多。不少民间人士直呼，加这个尾巴，可能给“抢劫”住房的不法行为开一个口子。

　　财经评论人士马光远认为，这个条款让商业拆迁混入了“征用条例”，对整个《征求意见稿》造成了颠覆性的破坏。他建议删除这一条，让“征用条例”所规定的“公共利益”更加纯粹。

　　“这个附则将商业拆迁合法化，这意味着无论是出于公共利益，还是出于商业利益，都可以拆迁私人的房产，等于对现实中存在的各种拆迁都予以肯定。”他说。

　　对这个附则，本刊记者此前采访到的学者表示，两次专家座谈会上，与会学者均建议拿掉。国务院法制办也曾明确表态附则不会出现。然而，附则最终还是留了下来。

　　华新民表示，这个附则很“荒唐”。“非因公共利益开发须报征收部门批准，既然是非公共利益的商业开发，既然不属于征收范畴，怎么还要征收部门的批准？商业开发的土地应该由原产权人自愿转让，同意转让之后才谈得上报政府批准。”

　　而《征求意见稿》里将建设单位与房主按照自愿、公平原则签订的协议称为“拆迁补偿协议”，也令她大为光火。“是买卖合同，不是拆迁补偿协议！”

　　即便是听证、公开征求意见、座谈会等最终明文规定在《征求意见稿》里的程序性制度，似乎也没让民间人士开心起来。

　　吕国华悲观地认为，这些制度本身就存在问题。“被拆迁户在拆迁进程中经常被代表，他们可以被代表听证，可以被代表发表意见，被代表调解，甚至被代表签字，现在的问题是仅仅靠法律就能解决的吗？绝对不是！”

　　王才亮更关心什么时候政府可以“动房子”。“政府征收的时候，讲这是公共利益，就能把房子推了？我认为，除非是一些重大的公共利益，比如战争，才能立马动房子。如果只是修条马路，你晚几天有什么关系？”

　　按新建商品房价格补

　　相比之下，《征求意见稿》里按照“类似房地产的市场交易价格”补偿的条款，所获意见最为缓和。

　　吕国华期待这个“市场价”能更明确一些。“以前的条例就是按照市场价格补，但是再没有更详细的规定，于是地方上有了规定，比如说我是一个县政府，现在规定一个基准价，我是一个市政府，我规定一个重置价，或者直接挂狗头卖羊肉，规定一个所谓的市场指导价，找几个专家座谈，这就是市场指导价。说是指导价其实是必须听从的价格，不是说可听可不听，如果哪一个评估公司评估的时候不依据我这个市场指导价，对不起，明天就让你关门。”

　　“要界定清楚，至少应该加上这么一句话，不得低于新建商品房的市场价格。” 吕国华说。

　　另一个争议是，按市场价补偿，究竟是按照旧房标准补，还是按照新房标准补？

　　王才亮告诉记者，倘若按照旧房市场价格进行补偿，就是退步，这相当于给评估机构创造了一项大业务，也给评估师留下了很大的操作空间。

　　“旧房太难判断了，旧房可能伴随着很多暗箱操作。政府征收你的旧房，补给你新房，你为什么还要给政府补差价？我祖祖辈辈住在这里，除了物质上的损失，也有精神上的损失，我好多好邻居可能自此分散在城市的各个角落，终身不能再见，可能我的祖坟就在这个地方，如果你征了，我还要迁到别的地方去。这时候你征收了我的旧房子，我要求按照新房的市场价格补偿，这个要求并不过分。”吕国华说。

　　时评人秋风则试图从根本上解决问题。他呼吁新条例不再叫《国有土地上房屋征收和补偿管理条例》，而应考虑改称《国有土地上土地产权征收条例》。

　　“拆迁人那么不择手段，图的是什么？显然，拆迁人想获得的东西不是房屋，而是房屋所占用之土地，更准确地说是房屋所占用的国有土地的建设使用权。”他认为这才是拆迁引发纠纷、冲突的根源。评估拆迁的补偿标准，是对什么的评估？房屋的价格？可房屋建筑成本能有多少钱？因为回避土地产权，才给了一些地方政府和开发商压低补偿标准的借口。■