上海“两会”议“蜗居”
如何破解“夹心层”迷局,成为上海两会最炙手可热的议题,代表们展开了一场头脑风暴
《望东方周刊》记者刘耿 | 上海报道
1月31日,绵绵细雨中,上海两会闭幕。像这滴沥不尽的天气,留下一串延绵的省略号。
还有90天,世博会就将开幕。对于生活在城中的2700万人口,那句世博口号还是一句设问:“城市,如何让生活更美好?”
与国人幸福指数高度相关的房子,是个越来越沉重的话题。而上海永远不缺炒作概念,不仅世博,就是“丈母娘刚性需求论”、“离婚推高房价论”也似乎很能自圆其说。《蜗居》故事发生地“江城”被人们心照不宣地解读为“黄浦江边的城”。
早在上海两会开幕前,民意调查已完成了议题设置。
上海《新闻晨报》邀请400名民间观察员谈最关注的话题,36.2%的人把票投给了“住房”,数量是紧随其后的“医疗”和“世博”的3倍多;市民信箱针对“2010年上海两会市民最关心议题”进行调查,60.61%的网友关注“房价、住房”;来自上海船舶运输科学研究所的市政协委员沈以华的小型调查显示,在工作七八年的青年科技人员中,只有10%已经买房,仍有26%与父母同住。
俞正声的“二分法”
“上海去年经济增长中有50%都是房地产拉动的,作为一名房地产商代表,我很高兴。”1月26日,徐汇区分组审议会场中,人大代表、上海城开集团总经理倪建达发言。
“还很高兴?我很悲哀!”上海市委书记俞正声接过了话头,“这反映了上海经济发展中的结构不合理。”
这是俞正声第二次与房地产商正面PK。2009年两会,倪建达正为金融海啸发愁:“上海的房价近一段时间来都没有上涨了。”
俞正声同样也接过话头:“房价不能高,不能再涨了。”
只是上海市一把手与高房价决裂的决心没有得到现实的响应。2009年上海楼市涨幅为113%,投资性购房占51%,商品住宅周成交均价甚至一度突破2万元。
全国各地相继诞生10个地王,上海地王更频频刷新,赵巷、长风地块之后,新江湾城更是以楼板价过3万加冕全国单价地王。
杭州萧山一位房地产开发商告诉《望东方周刊》:“我就是郎咸平说的‘不务正业’的制造业者,房产开发的收益远大于做实业。”他的本业是生产电气设备,目前只要维持收支平衡。
楼市给予他的回报远远大于预期,“赚钱赚得心惊肉跳,当钱太好赚的时候,你会害怕、不安,并非欣喜。”
二手房市场也染上癫狂症,房东频频跳价,“过一条马路的工夫都可能涨10万块”是中介的行话。
房源“稀缺”到何种地步?家住普陀区新湖明珠城的一名业主告诉本刊记者,房产中介挨家挨户按楼下门禁处的对讲机:“你家房子卖吗?”“以前还只是打骚扰电话,后来像卖白菜一样把地摊摆在小区门口,现在直接扫楼。”但这名业主并不看好后市:“这种疯狂意味着看谁接最后一棒。”
在地方两会前,中央一系列遏制房价过快上涨的措施,比如二手房营业税优惠从2年恢复至5年、“国11条”等,都授予了地方处置高房价的尚方宝剑。
在参加上述徐汇区审议时,俞正声用40分钟谈了两个问题:住房和就业。其中30分钟留给了住房。这位上海“户主”直接向投资客下了逐客令:“上海土地资源很紧张,建设那么多住宅,不是提供给投资客的,主要是解决常住居民的住房问题。”
俞正声更有创意的提法是关于房地产业的“二分法”:“住房有两个属性,一个是市场属性,一个是民生属性,不能只讲市场属性,不讲民生属性。”
“双重属性”理论脱胎于他2009年11月上海市委九次全会后的讲话:“我们在讨论房价的问题上要有理性,它是取决于市场,”但同时,“干部对群众总是要有感情。”
这两个“二分法”,为市场这只“看不见的手”和政府这只“看得见的手”共同调节房价奠定了理论基础。
关注“夹心层”
目前,上海的住房保障体系已成框架。配套商品房对应的群体是旧区改造或重大市政工程的拆迁户;廉租房针对的是连续6个月人均月收入少于960元的低收入家庭;经适房的客户群是中低收入住房困难家庭,现行的准入收入标准为人均月收入2300元以下。
这个体系有一处很大的漏洞。被称为上海政协“提案第一人”的港澳委员、豪都房产董事长屠海鸣呼吁关注“夹心层”的住房问题。
所谓“夹心层”是指廉租房、经适房申请不够格,商品房又买不起,两头够不着的尴尬一族。占本市城镇人口近六成的中等收入家庭都可划为这一族。
如何破解“夹心层”迷局,成为上海两会最炙手可热的议题。屠海鸣的建议是鼓励房产企业建造限地价、限房价的“双限房”,将利润率压缩在5%至10%。
“限价房与廉租房、经适房有着本质上的不同。”屠海鸣向本刊记者介绍,“销售对象主要是买不起市场商品房的一批中低收入本地市民,应当把数量庞大的中等收入群体也纳入全市住房保障体系中。”
但在上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生看来,“夹心层”的存在就像等分不尽的一粒米这个哲学问题---“夹心层”不可能被消灭。“标准不管怎么定,总会有人条件不够格。消灭了一批‘夹心层’,又会有另外一批新的‘夹心层’出现,永远不可能面面俱到。”
在刘海生表明了上海暂不宜实行限价房的官方态度之后,上海市人大代表、上海市律协会长刘正东依然提出了对普通商品房“限价”销售的建议:“开发商在申请销售时应明确定价,并且‘一房一价’,一旦核准销售,原则上不允许擅自调价。”
据本刊记者了解,代表、委员们在解决“夹心层”住房问题上能达成一致的方案是租赁房---包括公共租赁房、单位租赁房、人才经适房。
福利分房还会有?
两会会场传出上海市将在今年力推租赁房的消息,坊间却在流传着将恢复福利分房的小道消息。
人代会34名旁听市民之一、“上海奶奶”沈翠英告诉《望东方周刊》,她接到的数以百计的咨询电话中就有问到住房福利的。沈翠英在汶川地震后将自己的房子拍卖所得450万元全额捐给都江堰,这个不要房子的民间英雄成了渴求房子的市民的代言人。
“单位租赁房等与计划经济时代的福利分房‘形似而神不似’。”华东师范大学副教授戴克霆向本刊记者分析,“名义上是单位建房给员工住,算是福利的一种,但所有权与使用权是分离的。”
俞正声在两会上谈到单位租赁房时提到了宝钢,赞其“进入和退出的机制已经很完善了”。这是俞正声第二次谈及宝钢模式,2009年12月末上海经济工作会议中,他也曾提到了宝钢。
据本刊记者从租住在宝钢“果园公寓”的员工处了解,第一年租金为市场租金的70%,第二年为80%、第三年为90%,到第四年就跟市场租金持平,第五年仍不退出就采取惩罚性的110%。
宝钢模式被业界称为“上海房改的第三条路”,另两条是经适房、廉租房。
在实践中,这第三条路越走越宽,“租赁房”概念的外延不断地扩大,像宝钢这样的大国企建造的是“单位租赁房”,再如上海铁路局在沪建设的首个安居项目可解决3100套铁路职工住房。
此外,还有面向社会的“公共租赁房”,主要是解决新上海人、年轻人的住房难题。
“人才经适房”则是经适房延伸出的较高端产品,不属于租赁房,但又像“单位租赁房”一样聚拢了同类人才,是专用于科研教育人才的经济适用房,比如“人才公寓”、“海归公寓”。
刘海生说,公共租赁住房工作将成为房地部门2010年工作的重点。他也同时强调,公共租赁房绝不能成为福利分房,应采取市场租赁的形式,建议一般租赁期为三年。■