BTV《天下天天谈》2010年3月13日播出：看世界 说房子，以下为节目实录

　　播出时间：2010年3月13日

　　嘉宾：清华大学中国经济研究中心的高级研究员韩秀员女士

　　中国国际广播电台时事评论员洪琳先生

　　编导：周清青 郝丽 徐珺

　　外联：孙志茹

　　主持人：观众朋友大家好，欢迎收看《天下天天谈》，两会召开以来呢，民生话题备受关注，而这其中的房价更是关注的焦点。多方观点认为，未来20年中国房价上涨的压力仍然很大，这个时候又传来消息说，之前一路飙升的海南房价跌了四分之一。

　　小片1：三亚楼市均跌四分之一

　　主持人：今天我们请到清华大学中国经济研究中心的高级研究员韩秀员女士，而且韩女士也素有“百姓经济学家”之称。另外一位嘉宾是中国国际广播电台时事评论员洪琳先生，两位好，刚才小片当中看到了，可能很多人也预示到了这一点，海南的房价会降的，但没有想到会一泻千里，这是为什么？韩女士。

　　韩老师：对于海南，特别是三亚的房价，刚才我们在片子里已经看到了，突然的暴涨，从三万到十万，它因为涨得太高，所以跌下来，也属于正常。就人在炒，大家都在追涨，一跌的时候，大家一恐慌就抛了。海南今天的房价暴涨和暴跌并不代表全国的房价都会出现这样的情况。

　　洪老师：因为海南是特例，不是常态的，因为它有国际旅游岛的概念，所以从去年年底开始，我们看到房价飙升，甚至出现楼盘开盘一天一个价，7万，10万的情况，而全国大部分的情况房价，虽然已经出现过热的势头，但是上涨的势头还是说像海南那样出现飞机起飞的状态。

　　主持人：我们一会再说，韩女士海南的房价现在有没有恢复到正常的价位，如果现在想投资，可以入市吗？

　　主持人：好，现在我们再来看看北京的情况。

　　小片2：3月首周北京楼市成交量跌7成

　　主持人：北京的房价倒是没有跌，倒是成交量少了7成。而且春节过后北京的调控政策，就是楼市的调控政策“京十一条”也应用而生，全面叫停2008年出台的购房优惠政策，两位认为这“京十一条”政策会对北京的楼价产生什么样的影响？

　　洪老师：北京的“十一条”应该是对国家“十一条”具体的落实。它给大家的一个信号在哪里？就是说国家发出了调控房价的预期，这个预期很明确的，具体到两会期间，包括各个官员，包括温家宝总理的讲话，政府要下决心调控房价，过快上涨的趋势。所谈到的个别城市过快上涨，对于老百姓来讲一定看政府决心有多大，他的手段政策有多多，这就出现了一二月份楼市大家都在观望，卖的不想降价，买的不想急于出手，要等国家政策看，能不能控制住，甚至把它打下来。

　　韩老师：有价但没有量了，等于价格在，能扛着，但量在向下缩，租赁市场反而活跃了，我觉得北京的十一条，恰恰是对于我们平议北京的房价，促进二手房，特别是促进租赁市场是一个好的。

　　主持人：刚才听两位嘉宾在说的时候我不断的在想这样的词“蜗居”，这个词最近也是出现的频率比较高，说到“蜗居”可能日本人更有切身的体会。很多日本人到中国来，看到我们中国人住的房子，都会感叹，怎么这么宽敞啊。我们现在就来走进日本一家，蜗居的人家。

　　小片3：日本蜗居大变身

　　主持人：刚才小片里改造房子那段挺鼓舞人心的，虽然我改变不了房子小的事实，但是我可以在有限的空间内，进行合理的改造。其实在这些方面我们也是有可以借鉴的地方。

　　洪老师：很多的地方，比如日本、韩国、香港，这些地方都有类似的地方，人多，地少，在房屋的设计上下很大的工夫。刚才日本的根据那个面积很小的情况，通过设计，不影响功能上的使用，不管是什么时间，早上八点，中午十二点，几乎把十八平米全利用上了。就是不同的时间通过设计，几乎每个时段都使这个十八平米。而我们看我们设计的房屋，比如一百平米的房子，早上只用这三十米，晚上只用那三十米，这就有很多的浪费。另外在我们户型的设计上，确实有很多像日本，香港去学习，现在设计上有很多是非常非常不合理的。所以百姓在购房的时候，周围的朋友说买了一个房子，这个房子在设计上浪费的空间太多了。

　　说这个“蜗居”我看到一篇文章，香港学艺术这么一个朋友，他平时自己也愿意搞一些设计，他房子不是一居，只有一间房。他类似这种设计的理念，根据每个墙壁做一个功能区的划分，这个区是学习办公的，这个地是看电视的区域。房子四周顶上全装上窗帘了。平时的时候房屋中间这块就相当于客厅，或者饭堂摆着桌子，到了晚上把帘子拉上，中间改成一个卧室。以这个墙为划分，每个时间把这个房子全利用起来。

　　这就给我们一个启示，我们土地面积这么紧张的情况下，我们解决住房问题有一个思路，一定是寻着节约型建房，节约型设计。就是把我们的房屋尽可能设计紧凑，不要有浪费的空间。而且在功能上最好有重叠的功能。比如说这个区域现在可以这么用，换到另一个时间还可以他用，这样解决住房的问题才能更加游刃有余。如果说大家都想一百平米才能解决我的住房问题的时候，你就发现政府也好，百姓也好，有多大压力。政府说没有这么多的地建这么多的房子，或者说建出的房子房价又上去。而对百姓来讲，房价上去的情况下，面积又这么大，总的房价肯定是负担不起，所以全社会每个地方都应该手去想，怎么样才能够通过节约的方式，或者设计上使我们的住房变得容易一下。甚至再推远一点想，比如说饭店，能不能给住房腾出一定的余地出来。我们去过香港，去过日本的朋友都会发现，他们那个饭店，哪怕豪华饭店，那个面积都比国内的四五星级面积小很多，但是功能上并不影响使用。所以饭店，甚至楼堂馆所设计的面积是不是能小一点，既然是开会，外住的情况下，不是自己的家里，有必要设计那么大的面积吗？如果这样的话很多的地方腾出来，在解决住房问题上，其实又是多了一个可以开源节流的地方。

　　主持人：刚才韩教授也说过，人都是有这样的追求，我没条件就住小房子，有条件住稍微大一点的房子，更有条件就想住别墅，这也是人之常情，但是在这种情况下比如我没有那么好的情况下，我只能蜗居，那我也把我的蜗居设计的更合理，让我活得很有尊严，这可能需要观念的改变是吗？

　　韩老师：如果1997年到过香港就知道，香港有很多人住在铁丝编的，名字叫笼屋。董建华当时97年执政的时候做公屋的计划，只要穷人就要有地方住，所以当时在香港拉开一个沙发就5000块钱一个月，就这么贵。香港这么小的地方，还解决这么多的问题，为什么香港街头那么多人愿意逛街，就是因为家里太小了，商店里挺舒服了，还有空调的。你刚才谈的，我觉得理念很重要，

　　主持人：其实在没条件买房子的时候，租房子也不错，“蜗居”是可能很局促，但是我连蜗居都没有，美国电视连续剧《老友记》就是描写年轻人刚刚起步的时候，大家居住在一起，发生一些跌宕起伏的故事。我们看上好像也很有趣，而且这对未来的生活留下一段美好的记忆。在北京有不少这样的年轻人，在西方这种现象更加普遍了，比如说在伦敦，还有为房东和房客专门举办的速配派对。

　　小片4：伦敦“速配派对”帮房东迅速找房客

　　主持人：在美国首次购买房屋的平均年龄31岁，德国人是32岁，比利时是35岁。所以都没有太年轻的人买房子，而且一些人选择一辈子都租房子住。从北京的房屋租售比来看，也有人算过，如果不考虑投资这些因素，租房子比买房子更合适，你怎么看？

　　韩老师：就是像美国这样的发达国家，50%人有自己的房，50%是租房。我06年去奥迪利亚的时候，我惊奇的发现，他们年轻人叫背包族，两年在细悉尼居住，找到工作租一间房子，把悉尼城市游遍之后，再背起包来到墨尔本再找个工作，再租个房子，然后再到凯恩斯，这个城市不大，7万人口，我看到很多人背着包租一个房子住，价钱很便宜。所以我们就在说了租房子住，在现在的这种情况之下，别人把房子买好了，你能用价格不太高的去租，你的生活质量并不差。

　　主持人：得看自己的情况，因人而异？不同的人买房的观念是不一样的，现在我们来连线中心社驻法国的记者，听听法国人在住房问题上是怎么做的？吴卫中你好！

　　记者：你好，主持人。

　　主持人：能不能给我们介绍一下法国人在选择居住房方式的时候，他们是怎么选择的，是选择租房子，还是买房子住？

　　记者：年轻人普遍是租房，这种观念很少。另外法国从全国的情况看，拥有房子的占百分之五十几，租房子占到百分之四十多，住公房百分之十七八的份额，情况是这样的。法国年轻人普遍自己买房，刚刚大学毕业就靠父母买房。

　　主持人：好，谢谢吴为中给我们带来的报道。

　　主持人：但是我相信洪琳绝对不是租房子住的？

　　洪老师：实际上我也有租过好几年房子，这个理论都实践过。如果年轻人你现在的工资待遇不足以支撑你去买房，甚至换代都有很大压力的情况下，百分之百支持你去租房子，租房子可以解决很多问题。甚至于你的父母不会压力那么大。预期五年之内还房贷不会存在太大的压力的话就建议买房。因为现在看房价上涨是一个趋势，而我们的工资待遇，中国的经济是向上的，现在说中华民族伟大的复兴刚刚开始，没有任何理由说看坏中国发展的前景。国家在增长，你的工资待遇水平一定是相应上涨的。前五年如果熬得过来，接着五年以后，再还贷就不是问题了。我一个同事08年底的时候买房子未必说自己有这么聪明的判断，只是被形势所逼，就所谓说的帐丈母娘需求，08年的时候买了一套房子，买了一个最低点，房子又是通过贷款的方式买的，付了几十万的首付以后，很快房价翻番的时候，对他来讲确实少奋斗十年。

　　主持人：我知道你在书中曾经这样说过，北京不仅是北京人的北京，也是全国人民的北京，甚至是全世界的北京。所以这个在住房问题上，我们怎么来理解你刚才说的句话呢？

　　韩老师：我刚才说的这句话就是说如果我们中国人有钱了可不可以在伦敦买房？可不可以在纽约买房，现在北京人不就是在纽约去买房么。我们可不可以到法国去买房？中国崛起以后，当中国和美国并驾齐驱的大国，13亿人口的首都，全世界如果有钱人到北京来买房，那北京的房价是可以持续的，我们取决于它的需求和供给来决定。如果需求旺盛价格应该向上，所以我并不是不看好北京的楼价。

　　洪老师：我们看到最近一段时间北京的国际化的步伐是明显的加快，北京市政府也提出打造世界城市的概念。08年举行完奥运会之后，我发现北京出现非常大的变化，它是中国所有城市中，来自外来人口增长速度最快的。我们看到北京本地的人口增长的幅度应该说和全国各地其他的城市差不多。但是北京外来人口涌进量每年增长7%，很多的外地人外国人来到北京来。这个时候就出现北京和东京和纽约相比，如果从投资的角度来讲，它的是不是价值洼地，如果是价值洼地，外来的人就会把钱投资在这里。因此对于北京如果想控制房价来讲有一个特别难的，不仅刚性需求很旺盛，投资和投机性的需求非常的旺盛。同时百姓来讲，我们的需求要理性，要看到北京房地产市场的这个特点，不要寄希望于北京的房子突然说某一天直接掉头向下30%。比如有点专家就说美国的房子，一整套别墅的房子才多少钱？但问题是如果我们自己去问一下，中国的条件和美国能比吗？美国的国土面积和中国基本相当，但是我的人口是它的三倍。而美国已经完成了财富的积累，全国各地的人口分部来讲比我们要平均得多，所以说解决住房问题上，我们先天的难度就比美国大很多。

　　主持人：说到全球眼光，我们现在来看一下，2009年全球城市房价的大排名，我们看看前10名都有哪些城市？

　　小片5：世界房价最高十大城市排名

　　主持人：这项统计可能不包括各个城市的郊区，要不然也太高了，即使是这样，也是非常非常的高。

　　韩老师：觉得不足为奇，这个事情早就知道了。刚才和我们前面谈的话北京的房价3万一平米，最低价还差了一倍，这有点恐怖。人家收入高，我们收入低，当你收入提高了，买房的钱也可以支多了。90年代我在国外的时候，在德国读书的时候租一间房子，租房租400马克，最少，400马克折合2000人民币，一间10平米大的房子，房价非常的贵。2006年我到了英国的伦敦，我后来到剑桥大学去，我在伦敦的时候，我在街上走着，到处都挂着牌子，出售房子，一个是出售，一个是出租。出租房子特别贵，出售房子更是贵。我觉得怎么会这么贵呢，后来又到了法国的巴黎也觉得贵。我应该跟你说，我回国以后第一个冲动就在想，过去90年代在国外的时候还没有这种感觉，等我二十一世纪出国以后，我发现都在往上飙升的时候，我在想回国第一个冲动应该买房。

　　洪老师：确实是国外的房价，所有主要的城市。包括看的10大城市，10大城市基本上可以分类：一类像纽约，伦敦，这种传统的经济发达国家，大城市，比较富裕，它是以财富作为象征的；另外种城市墨西哥，孟买，包括香港，新起来的城市，代表发展的预期。所以说我们看到传统的比较发达的城市，和发展前景比较看好的城市，房价都飙到哪里去。我以前工作的时候是在南亚，生活工作很长时间，印度巴基斯坦，我们看到巴基斯坦伊斯兰堡，它是上个世纪60年代新建的城市，是欧洲的设计师规划的，从一开始设的非常的理想，花园城市，非常移居的城市。那个时候你就看到它是这个国家的首都，将来肯定错不了，我们单位在巴基斯坦买的记者站的花不到10万美元，而现在房子涨的肯定不低于100万美元。  

　　主持人：我们再来看看莫斯科，因为在刚才的排名当中，莫斯科2009年排到第二，比之前的一年上升了二位，可以说这个房价高得吓人，连总理普京也都莫斯科的房价觉得太高了，我们来看一下。

　　小片6：普京直言放假太高要降价

　　主持人：看来调控房价不仅仅是我们一个国家面临的问题，世界上许多国家都曾经经历，或者正在经历房价高速增长的。比如说上个世纪的四十年代末，欧美就大兴建设热潮，住房矛盾也非常的尖锐，是不是就跟我们现在一样韩女士？

　　韩老师：应该说比咱现在还严重，因为2000年的时候一套别墅的价格，在莫斯科郊外才5000美元，到2008年的时候五百万都买不下来了，非常贵，为什么呢？因为俄罗斯有了油了，石油价格往上涨的，出现太多石油大亨，他们有钱了，当然要到莫斯科买房了，所以支撑就把这个房价炒起来的。他也是发展中国家，刚才你说的那个问题，四五十年代那当然，在第二次世界大战结束以后，欧洲被炸地千疮百孔，特别是德国，简直是不忍目睹来形容。整个科隆全部都被炸了，只留下科隆大教堂，海德堡也被炸了，海德堡之后就留下海德堡桥和后面的教堂。在二战以后，德国在兴建的时候，法国在兴建的时候。慕尼黑都是一个崭新的城市出现了，所以今天我们所面临的中国也在发展过程当中，大量的农村社会上城里涌来，我们当然需要建房。而我们的人富裕起来，也希望住到别墅里去，这是一个过程。任何国家在发展过程当中，都不可能跳跃这个阶段，我想以后逐渐会好起来。  

　　主持人：洪琳你看其他国家这样住房发展的过程，我们国家有没有什么可以借鉴的地方？

　　洪老师：比如说新加坡，它的情况和我们差不多，好不到哪儿去。一个城市国家人口也很多，密度也很大，他们解决住房问题的时候，他们用在经济适用的房的建设上，他们叫组屋，组屋根据人口需求的情况，比如受特困户划定四十几平米以下，给你一定的补助，让你租得起廉租房，但是面积很小。困难户比困户稍好一点，允许买，就是在政府的帮助下买六七十平米的房子，条件再好一点的可以买一百平米的房子。但是不同阶段的房子，不同平方米的数的房子，基于价格上的优惠不一样的，就解决了比如贫困人口住房的需求。另外对于经济适用房，他们的政策比我们更严格。我们推出的经济适用房，前两天新闻里报道，说经济适用房的面积有多大？住在里面的人开的是什么样的车，20万上的车多少多少。而新加坡在这一点控制比我们要好，值得我们借鉴。比如说经济适用房，说一户必须无房户才可以，有房子是不能买主屋，无房户可以买，一个家庭只能买一个组屋。还有一点组屋五年之内必须是自住的，不能出租。五年以后可以出租，只能是半租，就是自己还得住在里面，腾出一间房给别人，如果发现自己没有住在里面，变相全租出去的话，政策的惩罚是非常严厉的。

　　主持人：我突然想起一个例子，我在新加坡的时候，听到当地的人，因为新加坡的法律特别的严苛么，比如说你在禁烟的地方吸烟了，或者在不该停车的地方乱停车了，受到的出发就是不给你提供购买政府提供公屋的资格了。他们认为这个太严格，太严厉了。

　　洪老师：对，新加坡的情况可能和我们一样，就是说解决住房问题对百姓来讲，可能也是一辈子最大的事情，所以所有的小毛病，一旦能不能购买主屋问题挂起钩来。

　　主持人：去年上半年购房的时机，还会不会再出现，我们什么时候出手才好，你给我们一点建议？

　　韩老师：我有一个建议，如果是居住的需求属于刚性的，必须住的，这个时候你无论价格高和低都可以去买，当然今年上半年更是好时机了。因为看不清，房价就不会往上。如果是投资需求，就一定要选择稀缺性房源，因为要有升值的空间你才选择它。当然现在有钱人把房买下未来租给别人，如果我们买房子做投资的这些人，要选择稀缺性的房源。当然还有一部分在买房中是投机的需求，就是今天买了，明天卖？像三亚的那个，短期内套利，捣房来赚钱，这批人注意了，因为这次我们开两会，中央的精神恰恰是抑制性投机性的买房，不要让你这样做，而且你一定要付出代价的。

　　洪老师：从这方面可以从交易的频率上，包括很多方面加以限制，使投机者在进行操作的过程中，面临很大的年度。比如股市有7+1，国外的股市7+6，当天买，以当天卖，房地产市场是不是可以采取类似的政策，比如说买了房屋之后多长时间之内不需买卖。

　　韩老师：我们中央政府提出来来叫“居者有其屋”，并不意味着我自己有房子才叫有其屋，我只要租房也叫有其屋。所以中国发展中就属于居者也其屋，无论买的和租的都是。这里我有一个建议，有一个对全国，包括地方政府，包括对中央政府的建议。如果拍地的价格和建房的价格，按市场的价格拍就好了，拍多高，都没关系。但是不能作为财政收入，把拍地的钱就花了，应该建一个帐号，这个帐号土地全民所有，在我们北京的周边，上海的周边大城市，中等城市中间，边上我们建大片大片的廉租房。这样使进城打工的农民，不至于到城中间花很高的钱租一个房，他在边上租一个房子四个人住，50块钱一个床位不就解决了吗？像洪琳老师说，我们这个国家说它的特色，特色恰恰是在于我们政府有这样能力，让我们周边，土地又便宜，建大片的廉租房，不就解决我们当今眼下住房的困难吗？

　　主持人：好，非常感谢两位嘉宾，今天就让楼市房价进行的深入分析，就让我们用这句话来进行结尾“居者有其屋”，感谢你收看今天的节目，再见！