一场持久的争议

　　但淮安的共有产权房推出至今，争议也从未间断。最为严厉的批评认为，淮安模式涉嫌与民争利，没有把经济适用房政策中的优惠给予购房者，最为明显的一点莫过于，以一套经济适用房价格只能买到70%的房子产权。

　　邵明对此不认同。“经济适用房其实也是有限产权，政府拥有的产权，只有在购房者退出时才显现。”邵明说。另一较多的批评是，在这一模式中，淮安市政府并未拿出多少真金白银。邵明坦言，资金筹措的确是一个难题。为此，淮安采用了三种途径。第一种，是针对拆迁安置房的被动购房群体，把政府资金投入部分先期列入拆迁项目预算，提前解决问题。第二种，是针对主动消费人群，由当地国企采用“反哺”模式，国有开发企业把商品房的盈余作为启动资金，当地建成的新新家园、洪福小区和在建的福星花园等项目就是这样上马的。第三种则是把“暗补”改为“明补”，把集中建设保障房的划拨土地改为出让土地，然后把土地出让收入作为产权投入。

　　房屋数量，也是最急需解决的一个问题。区区几百套房子，能多大程度起到保障功能？“当初推出共有产权房的时候，是一个试验，没有大规模推，是在‘摸着石头过河’。”邵明说，目前正考虑把量做起来。

　　目前，淮安主城区已划定共有产权房建设用地430亩，计划于2-3年内集中建设共有产权房5500套左右，另外再分散建设1500套左右，共计新增共有产权房7000套左右、约50万平方米。需政府投入4.1亿元，主要来源是保障性住房基金、回收政府产权资金、财政投入等。今年中心城区将提供共有产权住房1600套以上。其他各县(区)也加快建设进度，今年新开工1800套，2-3年内新建5000套左右。

　　邵明说，下一步将进一步降低准入门槛，保障对象标准月人均收入放宽到1000—1200元。采取灵活的产权比例，在7：3和5：5两种比例基础上，再增加8：2比例，将供应对象扩大到新就业的住房困难户。为解决中低收入群体购买力不足，特别是一次性付款困难等问题，正在积极探索扩大公积金缴纳及贷款范围，由政府担保公司提供政策性、公益性的商业贷款担保。

　　淮安共有产权房的模式最终目标要让所有中低收入者有房住。“广厦千万间，寒士俱欢颜”的画面会在淮安全面实现吗？

　　专家激辩“淮安模式”

　　推广的前提是此政策必须惠及更多人群

　　江苏淮安的共有产权模式是否具有推广意义呢？如果仅仅是局限在低收入的住房保障人群的话，业内专家多认为“其推广意义不大”，而是要扩大这一人群，让更多的买不起房的“夹心层”也要享受到这样的 “政府红利”；而“二次房改”发起人之一的李明则对淮安模式表示赞赏。　快报记者 尹晓波

　　东南大学物业管理研究所所长黄安永：“放宽门槛才有推广意义”

　　此次淮安对共有产权设置的门槛是：“家庭人均月收入在600元—800元之间，具有市区城镇常住户口8年以上，家庭人均住房使用面积在10平方米以下，主要为低保人群。”

　　江苏省房地产经济学会副会长、东南大学物业管理研究所所长黄安永认为，城市大小不一样，需求自然也不会一样，北京、上海这样的一线城市操作的话，是不是有大量的房源供给得上？政府的财力支出是不是有这方面的实力？不管是“三七开”还是“五五分”，如果适当放宽门槛，是具有典型标本的推广意义的；不仅仅是主要针对现在的低保人群，最好放宽到“夹心层”的住房困难家庭。“仅仅是针对本来就符合住房保障人群的一个补充方式，意义就显得很局限了”。

　　南京大学商学院经济学系副主任葛扬：“推广的前提是共有产权房比例提高到20%”

　　南京大学商学院经济学系副主任、博士生导师葛扬认为，淮安的共有产权具有一定的推广意义，但这个推广也要一分为二地来看待。比方说，淮安在出让土地时，划定一个5%—10%的共有产权房比例，那这个比例是不是能够扩大，“既然通常统计有20%的低收入人群需要政府保障，那这个比例要是提高到20%可不可以？”再以南京为例，市场上一般的房价就是每平方米一两万元，即使便宜到8000元一平方米，低收入人群也买不起房，倒不如现在南京每平方米3000多元的经适房政府定价来得直接了。

　　不过，从现行经适房满5年可以出让的制度来看，淮安直接对普通商品房实行共有产权方式，有一定的积极意义，这个意义就是“政府不用再循环建设保障住房了”，因为现在全国各地的经适房都面临着满5年出售、政府收取一定比例的差价收益的现状，一边在卖、一边在建，不停地盖保障房。而淮安的做法，是直接从源头上予以了保障，今后也不再存在政府收取差价收益的说法，老百姓能买到比市场价便宜的商品房，长期来看，政府的负担反而减轻了，一举两得的事。

　　专栏作家、著名财经评论员陈真诚：“难以操作，现实中可能遇到麻烦”

　　“我总觉得，如果一旦要全国推广，可能不太现实，甚至可能会有一些麻烦。”专栏作家、著名财经评论员陈真诚对此“泼了冷水”。

　　陈真诚说，所谓“共有产权”，就意味着不是某一家独享的产权，谁来对这一产权尽到看管、维护的责任？打个简单的比方，在共有产权的期限内，如果房屋出现事故惹出了法律责任，或该房屋被严重毁损又找不到可以追究毁损责任的人，那么这个责任是否也是由政府和住户共同承担？按照物权法的精神，是应当依法共同承担责任的，“本来买房就困难，他们如何承担，是否责任最后也由政府包揽了？”

　　他认为，一旦某种制度或做法存在严重的漏洞或可能性的严重缺陷，要是全面推广的话，就会存在问题。“因为房价太高，推行共有产权的做法，实际上是在回避老百姓买不起高价房的现实状况，两不相干的事！”

　　“二次房改”发起人李明：“目的是让老百姓住得起房，值得推广”

　　“二次房改”发起人辽宁省外经贸厅企管处退休副处级干部李明，对于淮安的做法很是赞赏： “淮安的共有产权方式，和我的‘二次房改’方案的出发点是吻合的。”

　　李明说，淮安模式和他的提议的共同点，主要是体现在共同的出发点上：都是为了让老百姓买得起房、住得起房。“我提出的房改新模式，就是要让占城镇人口 60%左右的中等收入家庭住得上房子，而其余20%的高收入人群通过购买商品房解决，20%的低收入家庭通过政府保障房解决。”

　　李明说，政府要对提供给60%中等收入家庭的土地实行限价出让制，不管是“限价房”还是什么别的称呼，共有产权若能扩大到这个比例，其推广的意义将是功德无量的。