楼市崩盘论：真实还是谎言？

　　北京房价虽高，但是购房者的热情更高。

　　进入3月份以后，楼市一改年初以来成交量低迷的局面，回暖步伐大大超出人们的想象，我们再度感受到去年那样的楼市疯狂。而就在这个时候，一份名为“中国房地产崩盘时间表”的帖子大胆预言：2011年中国房价将会大崩盘。该帖语出惊人，很快在网上广泛流传，并引发了全国金融、房地产专家的热烈讨论。这究竟是怎么一回事呢？我们一起来了解一下。

　　近期被热议的“房地产崩盘时间表”来源于国内某知名论坛网站，原文标题是《内幕分析！中国房地产崩盘时间表》，发表时间为3月26日，发表人是署名为“病毒killer”的网友。这份时间表展示了日本1985年至1991年以及2005年至今中国房地产市场的特征，尽管时隔20年，但是中日两国表现出的房地产市场的特点有不少相似之处。比如1985年，日元开始升值；1986年资金开始流向房地产；再过一年，即1987年日本的房价飙升三倍。与此相对应的是，中国2005年人民币升值，一年后大量资金也开始流向房地产，2007年房价飙升三倍。这个过程完全吻合。此外，日本楼市在1988年出现下滑，但房价靠地王拉升；而中国在2008年也出现类似现象。结果，日本在两年以后，即1991年出现房地产崩盘。如果按照这个比较看下去，就会得到惊人的预测：中国房地产将在2011年即明年出现崩盘。这就是这张“房地产崩盘时间表”的基本内容。　该帖一发出就在天涯社区造成了轰动，并在各大房产论坛和QQ群内传播，并引来大众及专家的热议。

　　先不说崩盘的观点是耸人听闻还是言之有理，这张对比图以及相关的话题在网上的热议的程度的确相当吸引眼球，而在新浪网针对这个话题发起的调查中，认为2011年中国房地产会崩盘的人，是认为不会崩盘的5倍之多，且不论这些人是真的相信，还是表达了某种潜在的希望， 崩盘一说的出现和热议，更像是对房价飞涨的愤怒声讨。

　　面对2009年历史上幅度最大的房价暴涨，很多人都觉得如此疯狂的房价不会持续， 2010年3月之前，购房人持币观望的氛围浓厚，北京的开发商一度出现了打折促销现象，而在深圳，也出现了投资客略感恐慌的出手住房。但是，不到两周的时间，特别在北京两个地块地价接连创新高之后，全国楼市在北京等一线城市的带动下，轮番上演了一出涨价大戏。

　　在深圳，新房和二手房成交都出现了迅猛反弹，这相对去年底的预计价格上涨了40%。

　　而在南京，4月1日开始的春季房产交易会 ，让人们意识到，万元以下的房子在南京已经难觅踪影了。

　　购房者1：高层的话均价不低于2万

　　购房者2：大概在2万2，2万3左右吧

　　购房者3: 价位的话暂时还没有定下来，估计要1万出头

　　全国楼市涨价的领头羊当属北京，在刚过去的一周，北京一手房成交总面积环比上涨40.42%，成交均价超过每平米2万2千元，涨幅3.65%，四环沿线的房价已经普遍高于35000元/平方米，部分高端楼盘已经突破4万的防线，比如远洋万和城目前均价45000元/平方米，合生霄云路项目均价68000元/平方米，而区域价格最高的楼盘，比如盘古大观、新盘长安8号已经直逼8万。相比之下，二手房市场的表现更加疯狂：

　　在3月中旬，记者走访北京市各大房地产中介的时候，曾经感受到过这个市场短暂的平静

　　记者：我记得在 3月上旬走访北京的楼市的时候，链家的副总林倩关于买房人挽回了一点尊严的说法给我留下的印象特别深刻，但是，在3月15号北京地价拍卖再创新高后，接下来两周不到的时间，林倩所说的买房人的尊严，再次被这个市场踩在了脚下。最近的一周，在我走访北京二手房的过程中发现，跳价，俨然成为了现在的北京楼市的关键词

　　当记者见到中原地产金融街分行的经理朱靖时，他正在吃午餐。但是此时却已经是下午五点了(20，55看表)，3月下旬以来，朱靖每天都忙得焦头烂额，但是却没有什么成果：

　　朱靖：早上吃了点早点，一晚上涨了10万块，搞得我们很被动。很明显，很严重。每套房子都在跳价。

　　朱靖告诉记者，3月底的这一周， 业主不断跳价，每天的价格以平均每平米两千元的速度在递增，谈到这一段时间的感受时，朱靖用得最多的词就是“疯了”

　　朱靖：太疯狂了，价格太疯狂了。比如一个100平米的两居室一晚上涨了二十，简直是太疯狂了。

　　回顾刚刚过去的2010年一季度，全国各地的房价，再次以不断翻新的数字，说明了一个无奈的现实，涨价没商量。事实上，除了在政策极端政策打压的时间段， 北京的房价从2002年开始就一直在急速攀升。作为一名从业7年的房产中介人，朱靖非常感慨这些年来飙升的房价。

　　朱靖：我记得我当时入行的时候03年。望京3000还贵，现在的价格在1万八左右。

　　中国和日本的房地产真的会走同样的路吗？

　　地产评论人牛刀：我们在一起对日本的泡沫和中国的泡沫进行了反复的比对，在比对时间上，它这张表是比较准确的。

　　最近这几年，牛刀一直坚持向高房价宣战。在看到网上的这个崩盘时间表以后，他也立即撰写博文进行呼应。

　　牛刀：我的那个有个前提，政府如果再不采取这种行动，这个楼市肯定要崩盘，我当时这样讲的，如果房价涨过了今年就要暴跌十年。

　　记者：什么叫涨过了今年？

　　牛刀：就是今年预言还在暴涨。

　　而在中国社科院研究员曹建海看来，这则中国房地产崩盘时间表的帖子更重要的是反映了一种民意。

　　曹建海：可以说代表了一种民意，代表了广大公众的一种强烈的愿望，关键就是高房价使得就是既得利益集团公众的利益越来越就是冲突，矛盾越来越激化，就可能宁肯他们崩盘，所以它背后是厚厚的一种民意。

　　在曹建海的这本《向高房价宣战》的书中，详细分析20年前日本房地产泡沫的情况。

　　曹建海： 90年的时候，就是东京的地价就相当于美国全国的土地价格，所以美国国土面积它大概相当于美国加州的，日本它的总价值是美国的四倍，这可以说是85年到90年，这五年期间总的上涨2倍。

　　曹建海说，目前中国资产市场已显露出20世纪80年代日本泡沫经济的特点：房价飞涨、货币面临升值压力、低利率、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策、稳健财政政策，这些都与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本类似。

　　记者：那我们看到现在的中国和20年前的日本，的确有很多相象的地方，那您觉得中国的楼市也会像日本那样崩盘吗？

　　曹建海：也就说我们要调控住房价格，让房价合理的回归，至少就说应该把投机这种恶意的需求，如果不打压住的话，我想这个泡沫破灭肯定会来临。按照我原有的预测，那么在2011年的回落幅度可能会比较大，但是房价的破灭我认为是在2012年。

　　和曹建海一样，牛刀同样认为目前中国的房地产市场和20年前的日本一样，存在非常严重泡沫，而且到了即将破灭的边缘。

　　牛刀：如果拿租售比来讲，这个就很好衡量，如果你这个房子是多少钱，我的租金用多少钱可以收回投资，那么国际上一般来讲，是1：200，最多不超过1：250，也就是说我用250个月的租金，可以收回我的投资款这样投资就有价值，这项比例呢在深圳已经突破了1：500，在北京和上海是1：480，也就说中国的房产投资价值已经是完全没有了，这个指标是衡量楼市泡沫的一个主要的指标。第二个呢，就是我们讲房价的收入比，像北京来讲呢，现在是1：20几了，真正的国际上来讲是1：3到1：6。