问询公租房

　　在一些人眼中，78岁老人黄日新在北京六郎庄自费修建的8间“胶囊”公寓，是对当前高房价大中城市的一种“绝妙讽刺”。

　　这个以城市外来流动人口为主体且经济实力处于买房和租房之间的中间群体，由于户籍所限，并不在其居住地的保障房政策惠及之列。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，在国外，“夹心层”群体在观念上更认同租房。但在当下的中国，一旦条件允许，“夹心层”群体重买轻租，甚至情愿“透支消费”。

　　“如果能够通过政策引导，增加这部分人群的租房意识，无疑是治理中国房地产问题的一剂良药”。聂梅生说。聂的看法已为学界呼吁多时：如果把涌入购房市场的自住型住房需求分流一部分至租房市场，则将有效降低目前房地产市场的刚性需求。

　　清华大学建筑学院博士禤文昊在研究当今各国住房租赁制度时发现，中国目前正出现与上世纪80年代英国住房制度改革时相似的一幕：从推动住房自有化，逐步转向重视“租售并举”的临界点。

　　面对楼市的持续“高烧”，用公共租赁房来解决流动人口和大部分中低收入人群的“租有所居”，已成为北京、上海等高房价城市亟需的应对之举。

　　公共租赁房是指由政府或企业等投资方持有房源，并将房屋以低于市场价的方式出租给特定人群。从此前各地的实践来看，公共租赁房最大的优点在于覆盖人群广泛，补贴标准灵活，并且补贴对象明确、操作透明，适于建立退出机制。

　　然而，早期的推动者发现，要在中国“复兴”租房市场、进而推动住房保障模式的转型，资金匮乏、主体缺位和立法缺失这三大现实难题必须得以解决。在更深层次上，是如何通过政策先导改变中国人“重买轻租”的住房消费观念。

　　“租有所居”的中国梦看似并不遥远，但现阶段仍是举步维艰。

　　租居“中国梦”

　　房屋租赁市场这个“中国住房制度设计的缺失段”，是造成今天市场供需失衡的一个重要原因

　　文/《财经国家周刊》记者 王玉光 魏洪磊

　　高房价持续重压。北京、上海——中国住房保障压力最大的两个城市，正展开一场公共租赁房的“竞赛”。

　　公租房“竞赛”

　　3月19日的北京市住房保障工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新、副部长齐骥、北京市市长郭金龙三位高官罕见地同时列席。这次会议提出，北京市2010年住房保障工作的六大目标之一，就是“大力发展公共租赁住房，进一步推动住房保障向租售并举转变”。公开资料显示，北京的公共租赁房将在未来两三年内大规模上市。

　　会议当天，在年初提出建设、收购50万平方米公共租赁房的基础上，北京市住房和城乡建设委员会(下称北京住建委)挂牌成立了全国首个“公共租赁住房发展中心”。这个类似香港特区“公屋局”的管理机构今后将专职负责公租房的建设、收购、融资以及配租、退出等运营管理工作。

　　在此前后，北京住建委主任隋振江曾对发展公共租赁房提出一系列创新举措，包括破解土地招拍挂传统、以土地“年租制”建设公租房，鼓励园区、企业和村集体自建公共租赁房“就近”出租。此外，他还对公众最为关心的公共租赁房租金问题作出承诺：“根据各个项目、地区的不同，租金可能比周边的市场价格低10%~30%。”

　　对于资金来源，北京市计划以类BOT(Build-Operate-Transfer，即“建设-经营-转让”)的模式，通过政府主导、市场运作的方式，向社会投资寻求建设资金，包括通过信托资金、发行住房债券的方式进行融资。北京市住建委还提出，除吸引商业贷款的参与外，还将动用45亿元公积金贷款支持公租房的建设和收购。

　　与北京一样，拥有600万流动人口的上海市，在意识到廉租房保障面过窄后，也开始将公租房政策提上日程，酝酿一个“大租赁”的计划。

　　上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭向《财经国家周刊》记者透露，上海市的公共租赁房立法工作已经进入冲刺阶段。“第二季度很可能有文件出来，目前决策层正在研究。”

　　这一说法在政府层面得到证实。上海市房管局办公室主任方蕾在电话中告知《财经国家周刊》记者，“我们会出台一个公开意见稿。”

　　业内人士透露，上海公共租赁房的立法工作目前“落后”于北京、厦门和常州等其他城市，原因在于“上海不想和其他城市完全一样，想做到长期和可持续，所以政府有意向去统筹主导”。

　　2009年，受上海市房管局委托，杨红旭完成了《上海市住房租赁市场和公共租赁住房的制度建设研究》的课题研究。研究报告提交后，杨红旭不断接收到来自决策层的消息。最新的一个说法是上海的“大租赁”计划。其核心内容，是公共租赁房应面向全社会，以市场价对外出租。

　　杨红旭透露，这一提议来自上海市市长韩正，其目的是要使公共租赁房长期可持续运营。

　　《财经国家周刊》记者获悉，在公共租赁房建设模式上，上海市政府目前也提出了与北京类似的想法，即鼓励企业利用自有土地建公共租赁房，比如张江高科产业园区的人才公寓。

　　在西部地区，为缓解房地产泡沫从一线城市向下传递的压力，在北京和上海之前，重庆已先推出了庞大的公共租赁房发展计划。

　　在2月20日重庆市政府第62次常务会议上，市长黄奇帆提出，重庆今年将开工建设500万平方米公租房，年底向社会投放20万平方米。

　　根据中长期规划，从2010到2020年，重庆主城区公租房总建设规模将达2000万平方米，累计33.5万套；此外，远郊区县也将随城市化进程再建2000万平方米。届时，重庆将以4000万平方米的“公屋”位居内地城市之首。

　　保障房转型探路

　　财政部财政科学研究所所长贾康认为，过去管理部门把经济适用房作为保障房供应的主体，实践证明其存在漏洞，而目前启动的公共租赁房建设，是在“为中国住房保障制度探路”。

　　1998年至2003年房改初期，在确立经济适用房作为保障性住房供应主体的过程中，就“房子建完以后是售还是租”，原建设部内部曾持续争论长达数年。

　　彼时曾任职建设部科技司司长的全国工商联房地产商会会长聂梅生告诉《财经国家周刊》记者，1998年房改时，适逢亚洲金融危机扩散，当时最为强烈的背景是拉动内需。这就给当年的房改背负上一个艰巨的任务：刺激购房消费，让内需集中释放。

　　另一个背景是当年钢材等行业产能过剩。因而有人提出大力建设经济适用房，以消化过剩的产能，这成为拉动经济的又一应急方案。由此，对消费拉动效应较低的租房市场被忽视，廉租房等公共租赁住房政策的长远考量被搁置。

　　正是这一房改大背景，确立了日后长达12年的“重买轻租”住房保障体系。在聂梅生看来，房屋租赁市场这个“中国住房制度设计的缺失段”，是造成今天市场供需失衡一个重要原因。

　　房屋租赁市场的缺失，为中国住房保障模式转型埋下伏笔。

　　有学者认为，从2007年温家宝总理考察新加坡公屋时开始，这种转型思路就已萌芽。只是“因为国际金融危机的到来，使中国住房保障模式向‘租售并举’的转型戛然而止”。

　　2009年，公共租赁住房政策经厦门、深圳、常州和天津等几个城市的先期探索，逐步走入更多地方保障房的政策框架。地方政府越来越倾向于用“租赁补贴”的方式来解决“住有所居”的问题。

　　住房和城乡建设部政策研究中心房地产处处长文林峰认为，这种转型是“住房保障体系发展趋于成熟的表现”——过去急功近利，房子建完了就卖。但从多年实践来看，光靠推动住房自有化，不可能完全解决城市新增流动人口和低收入家庭的住房问题。

　　文林峰经常举的一个例子是：1998年到2008年10年间，北京市经济适用房的建设总量已经超过2000万平方米。“如果当年这2000万平方米有一半留在政府手里，供长期持有出租，那经过10年的周转，今天就应该能够形成一个良性循环机制，至少不必像现在这样，政府不停地去找地建房，建完再卖，房子越建越远，市民还不愿意住。”

　　在聂梅生看来，公共租赁房建设热潮引发的中国住房保障模式转型，还不能完全理解为“另起炉灶”：“‘住有所居’中原本就包括‘租有所居’，只是过去长期被人们忽视。”