CCTV《今日观察》4月27日播出：经济适用房严管再出手，以下为节目实录：

　　针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，住房和城乡建设部日前发出了通知，对违规出租、出售、闲置、出借经济适用房的，按规定要收回，并且取消5年内再次申请保障房的资格。此外，在上市交易管理等环节也作出了相应的要求。新规定能否杜绝经济适用住房一段时间以来出现的相关问题？监管机制建立之后如何细化和执行？央视财经频道主持人陈伟鸿和著名财经评论员向松祚、刘戈共同评论。

　　中国楼市调控措施频出，住建部新规严管经适房，如何避免经适房成为牟利房？

　　刘戈：通知是对2007年12月之后颁布的经济适用房管理条例的一种补充和强调

　　(《今日观察》评论员)

　　总体来说，这个通知仍然是对2007年12月之后颁布的经济适用房管理条例的一种补充和强调，它更多是强调条例的严肃性。因为这些年来，这样的条例在一些地方并没有得到很好的执行，现在中央又在进行住房市场的调控，有关的主管部门现在要站出来积极的表达自己的态度。

　　另外，这个通知也是一种补充，因为这两年随着条例的实施，必然会有一些方式，是原来那个条例里忽略的地方，现在要把它再管起来。比如以前的经济适用房管理条例里规定，经济适用房买了以后不许转租。有一些人就利用这样的一个漏洞，和租房者形成攻守同盟，说没收租金，是借住，或者有一些人经济实力比较强，干脆不住。现在，就非常明确的规定，房子不能空置，也不能给别人借住，必须是买房者居住，而且要一直住在里面，这样的一个补充，对于原来里面出现的一些漏洞有一些帮助。

　　向松祚：能否把握住关键环节是决定新政是否能取得预期效果的核心

　　(《今日观察》评论员)

　　最近，我们国家房地产市场是新政频出，每一个新政出来都会引起社会普遍的关注。

　　这次最值得我关注的两个细节就是：第一是它现在开始严格的管理中介机构，中介机构如果帮助违规出租经适房，出就一定要查处，实际上很多地方政府已经开始在查处，而且采取了一些非常严厉的措施，这点很关键，因为现在在全国，有很多地方的经济适用房出租的比例已经超过了20%。如果把中介机构这一环给卡住，经适房出租比例可能就会下来。

　　第二就是对于最后的退出，这一次也有一个非常明确的规定，享受经济适用房的家庭，如果想买第二套房，必须要出具你是不是已经退出经济适用房，或者说补贴了差价的证明，必须要有住房管理部门、住房监管部门以及相关部门出具非常明确的证明，完成了这个流程以后，你才有资格购买第二套住房。这两个关键的环节实际上是我们管理经济适用房的两个命门，这两个命门能不能保得住，是决定新政能不能取得预期效果的最要命的一个核心。

　　刘戈：商品房与经济适用房巨大的利益差距  让经济适用房变成了一块肥肉

　　(《今日观察》评论员)

　　现在在表象上我们看到更多的是分配不公的问题，但是实际上在分配不公的问题上是整个房地产市场的问题，房价涨得太高了以后，让经济适用房变成了一块肥肉。

　　在10年前，经济适用房刚推出的时候，北京的经济适用房只比周边的商品房便宜百分之十几、二十的样子。现在经过这么多年的变化，它变成了周边商品房的20%的价格，这样一个巨大的利益差距变成了一块很多人想要的肥肉，它变成了一个大便宜。所以一方面要在监管上下工夫，另一方面要形成一种机制，让这样的利益不成为大家去抢夺的动因。

　　现在，在条例里有一些规定，各地要及时制订经济适用房上市补交土地收益等价款的标准。这也就是说房子卖了以后，你可以卖到多少钱，当地政府要从你的收益里收走多少钱。这在有一些地方已经订得比较清晰了，比如说在广州，经济适用房卖了以后，和周围的商品房来对比，最后政府会拿走80%。那么在这种情况下，其实从机会成本上来说，买经济适用房未必是一个最明智的选择，可能就会去放弃这个权利。那么这就在一定程度上，让那些真正需要买经济适用房的人可以去买，也在一定程度上缓解经济适用房的特别矛盾复杂交错的现状。

　　向松祚：要彻底把经适房性质建立清楚  坚决不能出售

　　(《今日观察》评论员)

　　透过现象看本质，所有政策核心就是如何让经济适用房回归到它的本位，它的本位就是要满足低收入家庭的住房需求。用一个简单的经济学道理来说，住房市场、商品房市场、经济适用房和其他保障房市场，都是有刚性需求和投机性需求的。

　　现在房地产的机制是要打击投机性需求。比如经济适用房为什么会有那么多违规的行为？为什么会有从中骗取经济适用房然后违规出售，违规出租等等现象？正是因为这里面有巨大的利益的空间，这个利益空间就是因为经济适用房的性质发生了变化，它已经不是真正的经济适用房，在某些人的心目中，它已经变成了变相牟利的工具，变成了一个变相的商品房了。

　　现在很多地方出台的政策已经在逐步开始向这个方向回归，这是一个非常好的现象。比如我们以前规定，经济适用房五年之后，就完全可以按照市场价格来出售，那么这个市场价格是什么？现在你看很多地方，比如江苏、广州就开始说，首先我要把性质根本固定，经济适用房现在开始已经实行部分产权，没有百分之百的产权，现在开始探索回购，等整编期到满以后，政府把经适房回购回来，这才是一个正常的情况。

　　国外的经验是什么？比如新加坡、德国、日本的经验是什么？经济适用房永远指的是经济适用房，不能摇身一变，变成商品房。他是提供给特殊对象，低收入阶级的。如果你现在未来的收入上升以后，你已经不符合条件，那就要退出去，让其他的低收入群体进来住。所以说终究所有这些政策的核心就是改，彻底的把它的性质建立清楚，不能出售。

　　从规定到执行，从暗箱到公平。经济适用房，路在何方？

　　向松祚：经适房违规出售、出租问题不解决，政策就会成为一纸空文

　　(《今日观察》评论员)

　　有一句话叫“细节决定成败”，用在这个政策上是再恰当不过了。因为经适房是很复杂的现象，比如为什么它会有这么大的利益空间，一个是违规出售，一个是出租。

　　这次规定要求相关部门，特别是住房建设保障这些部门要定期的和不定期的进行检查，这个检查怎么进行？细节问题很难办，比如房子在出租，有人通风报信说检查的部门要来以后，马上就把房主叫回来。还有就是出借，借给别人住，那算不算？第二个是关于他开始买商品房的时候，要提供已经办理完产权手续，或者说退出经适房，那么他去买房的时候，比如有开发商、银行、律师这几个部门和机构，他有责任来问说你过去买过经适房没有？经适房的事办完了没有？谁有这个动机？谁有这个责任去核查这个事，去确保这个买商品房的人确实在经适房上已经处理清楚了？这些细节问题不解决，我们的政策就会成为一句空文，怎么在细节上想得更加周到，责任更加明确，到底谁来负责这几个环节。

　　向松祚：制定经适房政策对于制度的设计和执行有非常高的要求

　　(《今日观察》评论员)

　　除了“细节决定成败”，还有一句话是执行礼仪。定了再多的政策，最后它都是由市县一级的主管部门来执行，那么他怎么样能够把政策执行下去，这是一个问题。因为有了巨大的利益在里面，怎么样通过这样的制度设计去完成，首先让它不再成为一个大家都去想分割的肥肉，最后应该要有一套执行的办法。

　　从目前来看，很多地方政府制定的一些细则并不是很详细。比如说怎么样来进行认定？怎么样来进行处罚？比如说去年在广州就有好几户的经济适用房的购买者做假了，最后被退掉了，真的是执行了，但我们在其他城市还没有看到。这样的问题跟经适房本身承担的这种角色有一定关系，因为经济适用房一方面承担一个保障低收入群体住房的责任，同时它和房价有关，和投资群体的投机有关，所以在这样的一个集体里，各种力量会进入到经济适用房的行业里，或者在这样一个领域里进行博弈，这样就对于制度的设计和执行有非常高的要求。

　　冯科：严厉措施还是要靠地方政府具体执行  媒体监督

　　(北京大学经济所房地产金融中心主任 《今日观察》特约评论员)

　　建设部严厉的措施出来了以后，具体执行还是要靠地方政府，我认为知与行，或者是法与执行之间，还是会有一段距离，即便是这么严厉的法律，也不能保证经济适用房的政策不走样。办法是有不少，但是关键是利益机制调整不到位，权力越靠近跟有关分配信息更了解的人群，他在申请经济适用房的时候，会更有优势，也不可能绝对地杜绝这些问题，真正能解决这些问题，就要靠媒体去监督，舆论监督才是根本，靠自我监督不解决问题。

　　国世平：对于廉租房和经济适用房的管理  关键是要持续以恒

　　(深圳大学国际金融研究所所长 《今日观察》特约评论员)

　　我觉得对于廉租房和经济适用房的管理，关键是要持续以恒，不能搞运动似的，那么我相信这个问题能做得好，政策法规我们都有了，但是关键是执行问题，就是说对地方政府的考核，一定要从GDP(国内生产总值)考核转移到对老百姓的福利的考核。第二，对当地政府相关的部门，一定要实行严格的问责制，地方的首脑一定要定期地检查，同时公开帐户让老百姓监督，如果说我们公开设立举报箱和举报制度，违规成本会很高，那么一般人就不敢轻易这么做。

　　刘戈：如有经适房欺骗行为   可以考虑引进福利诈骗的概念

　　(《今日观察》评论员)

　　有一个词叫“福利诈骗”，在一些国家，还有在一些地区，在香港也都有实施。比如你在申请国家福利的时候，如果你提供了虚假的材料，提供了不实的报告，最后如果查出来，是要治罪的，是要进行问刑责的。现在看经济适用房的这件事情的话，实际上你是接受了一个政府对你的补贴，所以在这个事情上，如果存在通过欺骗的方式来购买经济适用房的话，是不是可以考虑引进福利诈骗的概念。

　　向松祚：应充分明确处罚规定

　　(《今日观察》评论员)

　　我有两点建议。第一，新规有一个严重的不足，就是对处罚没有明确的规定，比如说违规帮助出租经适房的中介机构，应怎么处罚？对于违规出租的这些人，是不是要进行罚款？是不是要把违规出售的收入给罚回来？第二，对于以前的已经违规的行为，是不是既往不咎了？还是说现在马上要全部进行一次检查？

　　(《今日观察》栏目播出时间：周一至周五21：55—22：25；重播23：50－24：20；次日中午13：00)