北京CBD东扩，扩大的价值想象

　　将北京CBD现有的3.99平方公里再东扩3平方公里——几乎等于再建一个同样大小的CBD。扩大的不仅是空间，还有CBD作为中心地价值重建的可能性。

　　记者◎贾冬婷

　　“地王”包围圈

　　广渠门外10号，总价10.22亿元，楼面价1.5万元，创单价最高纪录；广渠路15号，总价40.6亿元，楼面价1.6万元，总价和楼面价均刷新了纪录……2009年的北京“地王”版图上，CBD周边渐成包围圈，涌入核心的冲动一触即发。

　　与这种冲动形成对照的，是现有CBD区域内的饱和。CBD管委会主任、朝阳区副区长吴桂英以“满了，散了，缺了”来形容决定CBD东扩的直接动因：“现有CBD区域规划建筑的体量是1050万平方米，现在已经完成了800多万平方米，达到80%；区域内规划道路原来是45.8公里，也已完成80%；在CBD内聚集的77座现代楼宇，入住率也达到了80%。”

　　“满了之后周边就会散。”吴桂英说，“这也就是很多人说的‘泛CBD’，散了之后成本会更高；缺了，一些配套不足，比如5A级写字楼就很缺。”

　　自去年5月开启的东扩区北起朝阳北路，南至通惠河，东起东四环路，西至东三环路、西大望路，与已有的CBD区域轮廓相似，呈中心对称之势。东扩后，整个CBD占地将达到7平方公里，总建筑规模1700万平方米。

　　“东扩。”CBD宣布东扩的第二天，万科蓝山，东扩区边缘的西大望路27号，就将广告更换为这言简意赅的两个字加一个句号。无须多言，一望即知其区域升值潜力。与国际上CBD自然形成的路径不同，北京CBD是规划在先的。自CBD东扩出台起，开发商就将区域板块概念发挥到极致，成为领跑者。

　　东扩3平方公里，意味着多出来700万平方米建设量。华高莱斯地产顾问公司董事长李忠认为：“无论是写字楼还是住宅，从长期看，它们都不会过剩。纵观世界各国的CBD，会有一定的空置，但没有一个CBD会出现项目烂尾，因为它总会有人接手。”

　　位于CBD东扩区起点的长安8号正验证着这一点。如今，它已经三易其手，以每平方米8万元的价格占据着制高点。长安8号项目副总经理梁秀蕾对本刊记者说：“CBD东扩开发是‘政府搭台，企业唱戏’，关键是谁来唱，唱什么，怎么唱。”她一直在关注CBD东扩的进展，不知道会不会按中标的SOM方案落实下去，如果是，那他们不仅在新旧CBD的交汇点，而且东侧就是三大城市公园中的一个。助手抱怨，最近请摄影师来航拍，无论从什么角度，都躲不开刚做完一级开发的中服地块那片黑影。中服地块位于CBD核心区，当然从开发的角度，这是片可遇不可求的黑影。业界将广州来的奥园地产接盘的大手笔视为其进军北京的第一步，梁秀蕾说，他们不在乎它之前的资本转移，在这样的中心位置拿到地，已是很大的运气。

　　东扩背景下，4月30日CBD核心区12宗土地的一次性推出，堪称CBD未来的试金石。这些土地均为商业金融用地，土地面积116660.6平方米，建筑规模在186万平米，是CBD当仁不让的“黄金地块”。之前在市场过热下暂停交易的“准地王”中服地块也位列其中，被分拆成四块。北京市土地整理储备中心透露，这里规划了400米高的未来“第一高楼”，还有两栋300米的高楼，形成地标建筑群。

　　如同现在已形成的“地王”包围圈，CBD概念源于1925年芝加哥大学的伯吉斯发表的同心圆理论——以芝加哥为原型，将城市划分为5个同心圆，越靠近中心，土地利用集约程度越高；越在边缘地带，土地利用越差，租金越低。5个同心圆的圆心是零售、办公、俱乐部、金融、宾馆、剧院等高度集中的地区，是城市商业活动、社会活动、市民活动和城市交通的核心，这一核心就是CBD。

　　“世界上成功的CBD也验证了，那里是最高端商务、最大开发强度的地方。”华高莱斯地产顾问公司副总经理何锋告诉本刊记者，北京CBD的弊端在于“大而散”，其价值还没体现出来，由此北京CBD的发展还有很大空间。如以CBD核心数据之一的租金水平比较，目前北京CBD只相当于纽约的8.3%，香港的8.6%，伦敦的19.1%，东京的19.5%。在他看来，CBD东扩也是其价值重建的机会。

　　扩大的CBD价值

　　对CBD管委会发展处处长董玉梅来说，目前的难题不是“楼找人”，而是“人找楼”。“越来越多的企业找到我，想要在东扩区买下一整栋楼，或者自建。我们去一家家找开发商谈，可现在大多数都不想售出，而希望持有，他们都基于对CBD长远的升值判断。”

　　董玉梅告诉本刊记者，目前CBD的3.99平方公里税收是120多亿元，每平方公里的单位贡献度是30多亿元。与此相关的是，现有CBD区域内国际金融机构229家；跨国公司、世界500强，现在已经有150多家。这一CBD核心价值的载体是一栋栋写字楼，管委会把以此形成的产业集聚称作“楼宇经济”。

　　在董玉梅的名单上，现有CBD区域有78栋现代写字楼，其中5A级的有30多栋。税收“亿元楼”就有22个，其中最大的是国贸，两栋楼20亿元。“管委会里每个人都包干几栋楼，对企业名称、租赁面积建立数据库，随时提供政策支持。2009年朝阳区相关政策规定，使用面积在5万平方米以上的5A级或甲级商务楼宇，在吸引金融、商务、文化创意、跨国企业地区总部以及拥有关键产业资源等企业后，可按照朝阳区相关政策获得一定的补贴。

　　从东扩区开发结构上看，写字楼是更大的蛋糕。北京CBD规划建设总顾问、原北京城市规划设计研究院院长柯焕章告诉本刊记者，东扩正是调整原CBD结构的机会，尤其是增加适应高端商务办公需要的甲级写字楼。朝阳区委书记陈刚表述得更明确，CBD东扩区的土地开发将不会完全实施“开发商拿地—建楼—出租或出售”的原有模式，在土地进行一级开发后，将直接邀请有意落户的国内外大企业提出建设方案，对楼宇的高度、规模、外观等进行“量身定做”。在政府和开发商的博弈中，从准入资质、用地性质到建设标准，政府的控制力更强了。CBD核心区12宗地的拍卖方式设定就是一个信号。

　　与以往土地出让不同，这次12块土地的出让采取了规划方案和使用权“捆绑”发出招标公告的方式。市土地整理储备中心相关负责人表示，这是从CBD的产业定位着想，需要整体规划和开发，保持完整性。“不是价高者得。而且由于是CBD核心区的地块，评标时还将更倾向于各个投标人提出的产业定位、规划设计等因素。”

　　“金融业贡献度是衡量CBD价值的核心，而一个城市从产业经济转移到金融业，也是它成为世界城市的标志。”何锋说。作为CBD的起点和中心，国贸的租金和企业结构变迁是CBD价值的标杆。在代理国贸租赁的世邦魏理仕办公楼服务部高级董事黄蔚的观测中，国贸越来越明显地反映出金融、投资、专业服务业向CBD汇聚的趋势，三期的签约租户以银行、咨询、私募、律师事务所为主。对这些金融公司来说，中心点的第一高楼所带来的身份象征，才是最重要的。

　　330米的国贸三期已攀上了北京天际线的最高点。国贸中心写字楼部总监陈如龙告诉本刊记者，国贸的扩张也是CBD价值一步步提升的缩影：“如果没有CBD，可能就没有国贸三期了。而现在因CBD东扩，国贸四期也已经纳入计划中。”由于区域限高，国贸三期想建440米，只批下来330米高。即便如此，陈如龙说，它的第一高纪录也还能保持几年。

　　陈如龙否认国贸是“金融楼”，他说，国贸是“综合楼”。CBD管委会委托世邦魏理仕负责东扩计划的咨询顾问，其策略顾问部董事熊志坤告诉本刊记者，从国外CBD的发展经验看，金融都占有绝对比重，如伦敦CBD、香港中环、东京CBD等。而日本作为一个制造大国，在东京CBD有很多制造行业的总部。他建议，北京和东京的情况更类似，北京CBD一方面要把国际金融作为重要发展方向，另外也要加强总部经济，尤其是跨国公司总部，以及本土实力型企业总部。董玉梅说，北京CBD应该是一种“多核”发展的策略。

　　在对CBD现有区域的调查问卷中，熊志坤发现，每天穿梭在写字楼里的人们意见集中在几点：交通，休闲、文化设施，外企员工儿童教育，楼宇品质混杂。黄蔚也注意到，国贸周边交通环境的不便已经影响到CBD的价值评价。

　　“我常问一句话，北京CBD的‘第五大道’、‘时代广场’在哪儿？除了会议中心、酒店、商业购物设施缺乏外，CBD现在到了晚上还是比较冷清，缺乏文化、娱乐等配套服务设施。在2000年的北京CBD规划方案中，有80多万平方米的商业服务设施，但还没有全建起来，这次东扩方案又进一步增加了。”柯焕章指出。

　　“另外是交通。现在入驻CBD的企业多达1.5万家，从业人员超过18万人，CBD中心区仅有地铁1号线、10号线通过，然而将来几十万员工在这儿上班怎么来支撑？”柯焕章说。万科北京公司营销总监肖劲则说：“一个长安街、一个三环就把CBD一切为四，哪个角之间的沟通都不方便，先要从一角到另一角走10分钟，再继续走到你要去的地方。所谓的国贸桥‘金十字’打了折扣’。”他说，CBD东扩也源于原有3.99平方公里上的先天不足，部分可能因为原来更多强调了开车便利性，而不是步行。

　　最终赢得东扩设计竞赛的SOM建筑事务所给出了一个有远见的CBD解决方案。在评审小组组长柯焕章眼中，SOM将标志性建筑群分设在三处，形成城市节点而不仅仅是集中式的景观，尤其是“建国路的两栋高楼的设计很巧妙，绘出了CBD乃至北京城区东大门的意向，打动了评委”。而比天际线更重要的是，SOM强调了对连接系统的搭建，“比如在整个CBD外规划了一个圆环绿化带，将现有CBD区域和东扩区整合在一起”。

　　SOM建筑事务所中国区总监周学望(Silas Chiow)告诉本刊记者，SOM胜出的最重要原因是，方案将CBD现有的范围和东扩区很好地结合了起来，在建筑特点和布局上尽量延续现有的风格，使两个规划相差了近10年的区域自然衔接，“这样看起来不会是两个CBD，而是一个整体的CBD”。

　　“政府的传统思想上希望通过兴建楼宇来吸引投资者。而我们一直试图传达的是，先建公共交通系统，再建楼。这对于快速城市化进程中的CBD尤为重要。”周学望说。位于伦敦的金丝雀码头是SOM最成功的CBD项目之一。SOM认为，成熟的CBD规划与建设城市环境不光是与美丽的天际线有关，同时与城市如何衡量它的经济社会发展相关，与如何吸引商业和文化相关，它能够吸引市民参与，帮助城市更长远地发展，这是提升CBD的关键。

　　周学望说，从全球CBD范围看，其区域中心与机场的连通性及可达性都是一个重要衡量标准。在SOM 方案中，他们建议修建一条从机场途经CBD至北京南站的快速轻轨，以解决目前CBD的过境交通问题。长远看，所有交通能汇集到4个能源中心，那里是写字楼最集中的地方，也是公共交通的枢纽，包括巴士、地铁、有轨电车等。在区域内部，计划建一条把CBD联系起来的有轨电车线路，环绕CBD一圈，连接各个写字楼，形成楼宇之间的集聚效应。另外，划定了自行车线路，倡导由自行车解决内部交通问题。地上系统之外，将结合目前CBD区域内的地下空间改造，开通银泰、嘉里、国贸、财富中心、富尔大厦之间的连廊。

　　让柯焕章印象最为深刻的，是这一多元化交通体系中的小街坊格局。周学望说，芝加哥街区的大小是122米×122米，这一尺度对步行者来说是非常舒服的。让城市可行走，同时能够保持每个街区的独特性，最终实现可持续城市社区的理念。步行者增加的领地包括SOM在东扩区计划建造的3座公园，当未来一些用地可以使用的时候，通过绿色林荫大道把3个公园连接在一起。其中，绿色和公园都是平坦而没有起伏的，鼓励步行和自行车出行。

　　“碳制造器”的反作用力

　　柯焕章并不建议建设第一高楼，因为楼层超过200米以上，造价就要大幅增加，还有消防、抗震、安全、垂直交通及长期的维护费等问题，也不符合CBD的低碳理念。他说，CBD意味着最高的开发强度，最密集的建筑量和人流，楼宇的照明、空调、交通以及网络的运营，让它成为最耗能的区域，一个“碳制造器”。

　　“低碳”成为CBD东扩后增长方式转变的着力点。朝阳区区长程连元表示，低碳最重要的是把节能、节水、节地融入日常中去。比如对新建的楼宇提出一个明确的要求，单位面积的能量产出应该是多少。在产业选择上，计算企业单位资源的耗能产出与经济效益的关系，设立节能门槛。他提到，朝阳区政府大楼将成为首个低碳试点。朝阳区已经和西门子公司签订协议，由他们对政府大楼进行降低能耗和碳排放改造。

　　根据合作协议，西门子将提供节能技术和工程服务，对这栋办公楼进行诊断、改造和升级，其中包括优化锅炉和制冷系统，使之更加节能和环保；而分时分区空调节能控制将更加准确地监测能源使用情况，以减少能源支出。完工后，这栋楼预计将减少至少12%的能源消耗，设备使用寿命可显著延长。西门子估计，在项目执行期间每年将减少二氧化碳排放约467吨，相当于每年节电约150万千瓦时。

　　如此改造，朝阳区并不需花一分钱。西门子中国高级副总裁吴永新指出，这是将“能源合同管理”纳入技术改造的全新解决方案——租赁成本低于能源节约成本。“前期高额的技术和资金全部由西门子投入，在5年半时间内，按大楼每月降低能耗及提高运行效率所节约的成本，如少耗的电量来支付费用。这是一种零投入零风险的操作，若干年后，设备归政府所有，技术升级实现了，低能耗也实现了。”

　　将这一样本放大到整个CBD东扩区域中，SOM在方案中提出，建设4个涵盖水电气热的能源中心，解决区域内能源供应，同时作为节能样本向市民开放展示。“能源中心以一体化的方式提供热、智能、电信、收集废物等建筑，通过它，周围的建筑就没必要单独建空调供热等，可以减少CBD50%的能源消耗，减少用水48%，减少80%的固体废物。此外，小街区的开发适合步行，加上公交，这样总体的二氧化碳减少50%，一年减少的碳排放等于1400万棵树所吸收的碳。”

　　站在CBD东扩成型的时点去看，长安8号也在着手进行低碳建筑的改造。梁秀蕾说，目前该技术尚没有统一标准，他们邀请来“中国之家低碳发展联盟”，对项目各项能耗、能源峰值数据、废弃物管理、空气质量管理以及采购控制和后期运营等进行监控和测算。

　　而对于写字楼来说，低碳不仅是企业社会形象的象征，也是基于现实的成本考虑。黄蔚说，美国的LEED认证目前在北京是被广泛认可的绿色建筑的标准，通过LEED认证的企业能有效节约能耗成本10%左右，环保节能已经是跨国公司选择写字楼新的重要衡量标准。新建成的国贸三期获得了LEED黄金级预认证。黄蔚指出，其空调系统采用了冰蓄冷技术，即在用电低谷时启动制冰，用电高峰时停机，仅依靠储备的冰块供冷，实现电力的移峰填谷和能源费用支出，这一项将使国贸中心每年节约电费将近200万元。2006年建成的万通中心也在楼内进行绿色办公倡导，不仅是节能技术改造，还有对每个人的节能管理，比如纸张使用数目等。万通地产副总经理周东权告诉本刊记者：“写字楼达到一定标准，比如5A级，边际效应就开始递减。在这个标准之上选择，绿色越来越多地成为驱动力。”