南京：72家自建房客要地权

　　在眼下新一轮城市扩张中，自建房之下的土地，将再次收归国有，经过国土部门的“招拍挂”出售给开发商，渐次形成开发商垄断城市房屋供应的情形

　　记者/周政华 (发自江苏南京)

　　每当门外响起敲门声，俞纯斌的心里就会咯噔一下：“拆迁的又来了？”

　　噩梦始于今年3月4日。这一天，家住南京市六合区泰山路109巷的俞纯斌，接待了三个年轻人，对方称受六合区土地储备中心委托，进行房屋调查。进屋后，这三人拿起卷尺，开始丈量俞纯斌的房屋，并查看了房产证和土地证，临走时，还对着俞家大门旁的水泥墙喷上红色的A字。

　　当天，俞纯斌的十几户邻居也接受了这一“没有事先打招呼”的入户调查。A字喷上没一会儿，看惯了满城“拆”字的俞纯斌，觉出不对劲来：莫非要拆迁了？

　　俞纯斌的担忧不久被证实了。4月4日，泰山路109巷的72户居民的家门口都塞进一封信，信是南京市六合区城市房屋拆迁安置工作指挥部发来的。

　　在这份题为“致泰山路109巷自建房业主的公开信”中，俞纯斌看到这样的内容：“星河枫园之西(含泰山路109巷72户自建房)已纳入今年危旧房改造计划，正依法推进拆迁。”

　　看到了拆迁的字眼时，现年79岁的俞纯斌回忆说，当时就像五雷轰顶，脑子蒙掉了，好几分钟都说不出话来。

　　别墅变危房

　　早在年初，俞纯斌就从本地电视台新闻中得知：六合区政府今年将启动城区5个地块、共计700多亩的旧城改造，2年内就要全部拆迁完毕，新建商品住宅。

　　区政府改造规模之大、动作之快超乎市民预期。俞纯斌还记得，在3月14日召开的新地块动迁工作推进会上，六合区分管拆迁工作的副区长徐有俊铿锵有力地说，对于新项目拆迁工作，要“环环紧扣，步步紧逼”；对于遗留拆迁问题，“要集中处理，彻底解决”。

　　俞纯斌万万没想到的是，他居住的泰山路109巷的72户自建别墅区，也被政府列入危旧房改造5号片区，成为政府“环环紧扣，步步紧逼”的拆迁对象。

　　这一片区位于星河枫园小区以西，平房居多，总面积近80亩，涉及居民693户，除去1996年购地建房的72户居民外，其余以原泰山村村民为主。2002年，随着六合县撤县改区后，泰山村也由村委会改为居委会，原泰山村村民的宅基地也一并变更为国有土地。

　　俞纯斌本以为，原来泰山村的那片平房纳入旧城改造自在情理之中，但是他和另外71户邻居的房子才盖了不到14年，“簇新簇新的，怎么也被划进了危旧房片区的圈圈了？”

　　1996年，俞纯斌现在所居住的泰山路109巷，还是六城镇泰山村里的一片菜地。当时的泰山村村民委员会为发展村集体经济，决定把这16亩菜地，按照15000元/70平米的价格对外出售，用于新建居民住宅。

　　俞纯斌和另外71户居民得知这一消息后，各自找到泰山村村委会，分头买下了这片地。这72户居民大部分是六合本地人，既有国家公职人员，也有做生意的老板，经济条件普遍较好。

　　这一年3月19日，六合县规划局开具了开发规划许可证，并把规划实施开工时间确定在当年11月12日。随后，俞纯斌和他的邻居们请来了南京环都建筑设计研究院的设计师，为72家房客统一设计户型。

　　经过数月施工，1997年春，俞纯斌的新家——一栋拥有一个40多平米的大客厅和四间卧室的2层小楼落成了。这72户自建房，每2到3户叠拼为单独一栋楼，共建成27栋楼，分为5排，坐北朝南依次排列，其布局类似“联排别墅”。

　　“自家盖房子用的当然是最好的材料。”俞纯斌说，当时用的水泥都是500标号，可以防7级地震。俞纯斌给《中国新闻周刊》记者算了笔账：算上买地的3万元，从盖房子和装修、买家具家电，到正式住进去，前后花了20多万。

　　记者在采访中了解到，72户居民因购地和建房成本差异较大，装修标准不等，总费用一般在20万到50万之间。不过，俞纯斌更看重的是房屋之下的土地价值。

　　房屋陆续建成后，1999年，72户居民拿到了由当时的六合县人民政府颁发的房屋所有权证和国有土地使用证。不久，六合县政府也把这72户自建房的门牌号码，统一编列为以“泰山路109巷”开头。72户居民随后又自发成立业主委员会，由于俞纯斌曾经担任过29年村支书，行政经验丰富，被推选为业委会负责人。

　　官民争议危旧房范围

　　“我们的房子才盖了不到14年，质量过硬，房产证、土地证都是齐的。”俞纯斌说，把72户自建房并入泰山路平房区危旧房片区，属于人为扩大危旧房片区范围。

　　其实六合区城市拆迁安置工作指挥部(以下简称六合拆迁指挥部)也并没有把72户的自建房视为旧危房。六合拆迁指挥部办公室主任王根林也认为，这72户自建房“年代较短，外表较新，质量较好”。

　　政府对于这72户自建房的定性也几经变化。“一开始，区领导在不同场合，对这片区域也有多种提法，比如‘城中村’，有时也称‘危旧房改造片区腹地’。但那都是口头表述。”王根林在接受《中国新闻周刊》采访时说，准确的说法应该是危旧房片区。

　　与72户自建小楼的白墙红瓦相比，原泰山村村民的大片平房，大都建于上世纪五六十年代，年久失修，显得残破不堪。

　　“那片平房，连厕所都没有的，你在地板上用力跳一跳，就会倒掉，很危险，所以政府下了决心要改造。”王根林表示，72户自建房位于危旧房的边缘，如果不纳入旧城改造范围，将影响城建整体配套，必须整体拆迁。

　　旧城改造历来被地方政府描绘为一项民生工程。王根林表示，旧城改造是为了给居民创造一个更好的居住环境，大部分市民都是支持旧城改造的。

　　“必须整体拆迁”的依据源自最新的城市规划。1996年，俞纯斌等72户居民买下泰山路109巷这片菜地时，政府对这一地段的规划还是低密度住宅。2002年，南京市规划局六合分局又委托上海同济城市规划设计院重新制订了城市规划方案。在这版最新规划中，泰山路109巷目前被政府列位二类居住用地，未来将以中、高层住宅为主。

　　六合分局国土储备中心副主任韩小东透露了城市规划变更背后的政府深层次想法。韩小东接受《中国新闻周刊》记者采访时表示，72户自建房大部分是2到3层小楼，容积率大约在1.2，土地利用率过低。

　　从韩小东提供的“六合区规划整合一张图”上看，六合区今年启动的5大旧城改造片区，依2002版城市规划，限高都在50米到100米之间。韩小东对《中国新闻周刊》记者表示，以后危旧房片区将主要以小高层和高层商业住宅为主。

　　“土地财政”惯性

　　72户居民成为了5号地块拆迁的最大障碍。王根林透露，除72户以外，目前5号地块中的危旧房部分的621户，绝大部分已经完成房屋调查和评估。

　　对于房屋评估价格，依据南京市六合区2002年颁布的《征地拆迁补偿安置标准》，一般房屋建筑面积按1000元/平方米，土地价格按1560元/平方米核算，二者相加估价在2560元/平方米左右，土地价格不再单独补偿。王根林表示，72户自建房的估价水平与这一标准相当。

　　韩小东表示，对于5号地块上的拆迁户，政府目前的初步打算是，就近这一片区的北面，盖还建房。安置标准是，“拆一平米还一平方米”，另外还向每户赠送5平方米。

　　不论是3000元/平方米的房屋评估标准，还是“拆一还一”就近安置，俞纯斌们都难以接受的。“我的房子的土地还有57年的使用权，这个怎么算？”俞纯斌说，土地才是最值钱的。

　　截至记者发稿时，六合拆迁指挥部尚未获取拆迁许可证。按法定拆迁流程，在正式拆迁之前，应组织房屋调查、评估、公示之后，由当地房产部门颁发拆迁许可证。

　　“不该拆的房子也要拆，政府看中的就是这块地值钱。”俞纯斌说，政府是打着旧城改造的旗帜，二次拍卖国有土地赚钱。

　　十年前，泰山路一带还只是当初六合县郊，但眼下已经是市中心繁华地段，用俞纯斌的话说“这里离六合区最好的小学、最棒的医院、最大的超市和最漂亮的河滨公园都不到200米。”因为位置好，这一地段附近成为开发商必争之地，已经封顶的紫晶城开盘均价接近10000元/平方米。

　　六合分局国土储备中心副主任韩小东称，包括72户在内的泰山路一带的80亩土地，在完成拆迁后，将立即进入“招拍挂”程序，交由中标的开发商开发商业住宅。

　　包括六合在内的江北三区已被南京市圈定为未来该市房地产开发的主要区域。由于南京的经济重心位于江南八城区，偏居江北一隅的六合县，历来被视为南京的“苏北”，经济总量长期处于南京各区县倒数。

　　2009年，南京市新一轮规划把六合区定位为南京市江北副城，六合区政府提出用5年时间在城南再造一个“六合新城”，并与六合旧城改造相结合，五年再造一个六合城。由此，各大开发商陆续进入，整个六合区，拆声一片，推土机轰鸣，俨然成了一个大工地。

　　国家统计局数据显示，在2009年，全国大中城市的土地出让金收入中，南京土地出让金收入为242亿，少于同省的苏州市，位列第16位。

　　南京市政府似乎打算扭转这一局面。据南京市政府网站报道，包括六合区在内两江区域，2010年经营性供地总面积将占南京全市总量的一半以上。南京市国土部门称，未来这里将成为房地产开发的主要区域。

　　新一轮旧城改造盯上自建房

　　俞纯斌们的自建房，在过去的十余年里成为了六合城区扩张的主力军，并由此塑造六合区“低密度住宅成片”的景观。在上世纪90年代的六合区，由于房地产市场化尚未启动，居民住房仍然是以单位福利分房和自建房为主，类似俞纯斌们，以个人名义买地盖楼的不在少数。

　　六合区的北苑小区和薛云小区内，大部分房屋也是居民合法自建，拥有区政府颁发的房产证和土地证。此外，“村改居”后，大量的原城中村宅基地，为自建房提供了充分的土地资源。

　　但在眼下新一轮城市扩张中，这些自建房，却被政府贴上“危旧房”的标签，沦为拆迁对象。自建房之下的土地，将再次收归国有，经过国土部门的“招拍挂”出售给开发商，渐次形成今日开发商垄断了城市房屋供应的情形。

　　国内著名的北京“个人合作建房”倡导者于凌罡也放弃了自建房。在经历4年奔走后，这个失意的年轻人，由于拿不到城市土地，不得不在去年11月，宣布停止合作建房，并在博客上无奈地写道，“我高估了自己的能力？???我们曾经一起奋斗的某些目标已经无法实现。”于凌罡现在的理想则是，找人合作，“一起当开发商”。

　　从2004年10月2日于凌罡公布自己的合作建房计划开始到现在，于凌罡找项目，垫钱，承担风险，挨骂，终于明白，“我承认我确实做不成合作建房。该醒醒了。”

　　在政府垄断土地、开发商垄断房屋建筑权的背景下，北京合作建房的倡导者于凌罡和南京72家房客的遭遇只是中国众多城市土地病的一个缩影。自建房博弈开发商、自建房的安置赔偿问题，已然是当前城市建设中最为棘手的难题之一。

　　俞纯斌依然在为了保住房子而四处奔走。因为坚信“道理站在自己这边”，整个4月份，俞纯斌一直忙着“上访”，仅江苏信访局就去了3次，还上了北京，找到国家信访局，但问题始终没有得到实质解决。

　　“我们是合法盖房，他们却是非法拆迁。”这个倔强的老人说，我就不相信没个说理的地方。  ★