亿元别墅，砸还是不砸

　　已被立案的15栋存在违章建筑的别墅中，有3栋是推倒重建。有业主说他们已经不记得别墅原来的样子，但按要求，不记得也得恢复原状。

　　王涌对这种严厉的规定持保留态度。他认为，业主在不违反规划、市容和相邻权的情况下，有权对房屋进行改造，“如果业主按照原来的面积、容积率，建一个更豪华的别墅，是不应该去管的”。

　　先用1亿元人民币买来一栋别墅，再用一两百万推倒重建一栋，4000万装修——在广州市城管局越秀分局副局长韩海龙眼里，这事荒谬至极：“你说，生了一个残疾的小孩，能把他掐死再生一个吗？”

　　作为目前正在整治广州最贵别墅违章建筑的城管负责人，韩海龙这番比方虽然令人错愕，却清楚地表明了官方的立场。6月11日，韩海龙率领的城管执法队，终于开进这片广州最私密封闭的别墅区。他们拆掉了两家正在加建别墅的脚手架，运走了一些建筑材料。已被立案的15栋存在违章建筑的别墅中，有3栋是推倒重建。有业主说他们已经不记得别墅原来的样子，按要求，不记得也得恢复原状。韩海龙和他的城管队员们感到前所未有的扬眉吐气。

　　城管分局法制科科长吴建平说，这些年他们都在查宏城花园，无奈业主不配合，进展缓慢。目前立案的15栋别墅中，所有违章的证据都是旁证，没有一件证据经业主本人签字。这次能有实际行动上的突破，都是媒体的功劳。

　　更多的人认为，这是新任市长万庆良的功劳。前不久谈到迎亚运的工作时，万庆良说，“我上次开大会的时候说了，二沙岛别墅都有违章建筑，说过以后，城管部门去查了没有？如果有钱人都管不住，那穷人还怕什么啊！”这番话过后，宏城花园的别墅主人们受到了狂风暴雨般的讨伐，整治行动受到强大的舆论支持。

　　历史在重演。近年来多个城市整治别墅违建背后，都站着一个向富人“开炮”的市长：

　　2007年，时任深圳市长的许宗衡说，“不管业主是富人还是权贵，只要查实均要严肃查处；难道说有钱人建房，就不在我们能管的范围内吗？这是不对的。”

　　2008年，时任福州市长的郑松岩说，“凡属于拆除范围之内的，不论单位大小、面积多少，不管涉及哪个部门、哪个人，都要敢于碰硬、严格执法，决不允许出现拆小不拆大、拆民不拆官、拆软不拆硬、拆明不拆暗的现象。”

　　私家花园流行“自建”

　　有钱人都管不住，穷人还怕什么——韩海龙认为这有一定道理，从他的执法经验看，“富人不会暴力抗法”。

　　强拆之后的第二天，宏城花园业主委员会立即开会，十名业主承诺他们将在一个月内自拆违章部分。业主们说，因为很多加建的部分跟主体建筑相连，由他们自拆，会尽量减少损坏。

　　6月22日，在拆建现场的一位城管队员告诉记者，有三户人家至今未有动作，他们不能确定一个月后是否能拆完。

　　突然的强拆出乎业主的意料，一位参与协调工作的人员告诉南方周末记者，承诺自拆可能是缓兵之计，“一个月后再来看吧”。

　　说到广州最有品位的豪宅区，老广州人只认二沙岛。在这片风景优美的城央小岛上建一栋有个性的房子，也只有独门独院独栋的别墅才有可能。一家房产中介网站对宏城花园某栋别墅的介绍至今写着：环境优美，有独立游泳池；三层，还可以加建两层，原面积450平方，可以扩建到600平方左右。

　　从2003年别墅住户开始装修起，加建、重建一直没停止过。因为工程浩大装修时间长，大家又是不同时间开工，通常是，甲家刚装修完，乙家又开始了，等到乙家装修完，一两年过去了，甲家可能又开始砸掉重来。“看到别人地下室都挖到珠江底下去了，谁不想搞？”一位接近业主的物业服务人员说。

　　从广州城管的政务公开资料看，近年来针对宏城花园的投诉没有中断过。最近一次是2010年4月一位张先生的投诉。投诉内容是：越秀区二沙岛宏城花园小区宏业径9号住户，未经相关部门审批，擅自在西侧加建电梯，并用水泥、钢材等搭建面积约150平方米的房屋架，已搭建至第四层，施工中。

　　韩海龙说，如果不是有人投诉，城管部门很难注意到这个地方。在绿树掩映下，很难从围墙外看到花园里面的情况。投诉的人只能是同小区业主。一位知情人士说，业主最初找物业公司协调，找居委会街道办投诉，后来觉得徒劳无功。“有位业主是香港上市公司老总，直接把他们公司的两位律师请过来，誓言一定要想办法告，告到有人来处理为止。”

　　投诉上告的业主中，不乏自己也在加建的人。在这个63户的花园里，业主委员会有11个人。物业管理公司的人员说，这些业主对自己的物业权利非常重视。“有的楼盘一千多户，业主委员会连十个人都没有。”11个人中有七八人都在这次被查的名单中，其中的五六人在这座花园里有两套别墅。在这种情况下，“业主委员会有可能讨论违章建筑的问题吗？”上述人士透露，这次被强拆的两户人家中，一户就是业主委员会的主任。

　　谁在“不作为”

　　管理这个广州最贵的楼盘，对于城建物业公司来说，不是容易的事。该公司一位不愿透露姓名的人士说，如果是外资公司来管，可能不到一个月就得打包回家。

　　城建物业显然知道宏城花园违建问题的深浅。现有法律规定，对于所管理小区内的违章建筑，物业公司有劝诫、要求整改、向上级有关机关报告的义务。从去年开始，他们完善了文件的签收制度，保存一切能够证明他们已经尽职的证据。前几天，公司经理刚把所有证据提交给广州市国土局物业管理科。

　　这位人士还说，能做的他们都做了，业主也知道他们的难处，该签收的通知书会签收，该拍照的也给拍照，当然，该继续建的还继续建。

　　相关部门纷纷表示，他们一直都在“作为”。广州市规划局副局长李绍权说，市规划局在两个月前就发文定性该小区的有关建筑属于违章建筑，并发函给城管部门要求执法，拖了两个多月了，不知道为什么还没有采取有效措施。

　　据李绍权介绍，近期还有宏城花园的业主向他投诉，称邻居家屋顶的施工棚架仍然没有拆除，严重影响了周边环境。城管部门要求停止施工的文书虽然已贴到了小区大门口，但却没有采取实际的行动。

　　城管越秀分局副局长韩海龙告诉南方周末记者，他们年初就已经把相关材料交到区政府，等待进一步行动的批准。

　　现在，整个二沙岛上的住户还是感受到了整治的气氛。几个楼盘都张贴了违章建筑限期拆除的通知书。其中一个楼盘的物业管理人员告诉记者，城管队员拿着一本违章建筑情形认定指南，挨个楼对照着看。如果严格按照这个指南，他们肯定查不过来，“现在他们只查那些水泥建造的东西，其他材料的也就不管了。”

　　业主刘清潮(化名)告诉记者，尽管他认为他的搭建一不影响市容二没妨碍别人，“既然他们说要拆那就拆。”他说自己只是重修了个屋檐，不难处理，最难办的是那些推倒重建的，有的已经改变了承重结构，恢复原貌必须再推倒重来。 　　

　　严苛的法律与尴尬的权利

　　对那些违章严重的别墅，广州市城管局已经建议房产局取消其房产证。“那已经不是房产证上认定的房子了，即使恢复原状，也得重新办证。”这样的话，如果不配合政府的整治，花1亿买来、2百万重建、4000万装修的房子将得不到任何法律上的保护。这正是业主们感到纠结之处。

　　据知情人介绍，宏城花园里只有一家推倒重建的事先经过规划部门的批准。这位业主将别墅拆去门窗、砸毁外墙，以危房为由报相关部门，获得重建批准。

　　申报“危房”是目前别墅推倒重建最常见的“合法”途径。今年初，有媒体报道北京别墅业主孙寅贵的违章建筑被强拆后，又被重度毁坏，有人质疑他是故意毁坏以获得重建资格。后来孙寅贵委托了相关部门对别墅的安全性进行鉴定。他说，鉴定结果是危房，危房肯定有出路(即可以重建)。

　　北京海淀区房管局的工作人员称，房管局只负责对房屋的毁损程度进行检测，根据检测结果认定房屋是否属于危房以及危房的严重程度，而不管房屋是不是人为故意毁坏造成。在房屋被认定成危房后，规划委负责根据检测结果出具重建施工许可。

　　一些地方政府也默许别墅违建事后合法化。去年，重庆市政府出台《重庆别墅区乱搭乱建处理办法》，该条例中规定，由相关部门对别墅区内的乱搭乱建进行鉴定，在不影响房屋整体质量的情况下，由业主按照市价将多出来的面积买回，但是条例只针对本身建筑存在的情况下进行的加宽和加高。

　　确定可以回购的建筑面积，一般按照两种价格回购，地上4800元每平米，地下3600元每平米。为了保证邻居的利益，重庆有关部门规定回购协议必须征得邻居同意。

　　重庆市著名别墅区蓝湖郡业主王香明(化名)自己搭建的露台被确定为可回购对象。王香明告诉南方周末记者，为了保住这个晒衣服的地方，她花去4万多元，至今还没领到新的房产证。

　　这种花钱买违章的做法一度遭到非议。“回购实际上承认了搭建的合法性。这里面的政府行为是有问题的，政府实际上在整治中发了财。”中国政法大学教授王涌说。其中，业主出钱购买的是什么，以及回购所得款项作何用途，官方都没有给出解答。

　　评论人士认为，既然可以回购，意味着影响市容规划、影响相邻权的理由不能成立。因此，可以支撑执法的依据仅剩下土地所有权归国家所有，不能想建就建，但是，业主花巨款买来的土地使用权怎么体现？

　　宏城花园的业主们理论上不可能用钱买回违建的部分。上个月，《广州市关于贯彻实施〈城乡规划法〉的意见》颁布，取消了原来关于“罚款可以保留使用”的规定。除极少数本身符合规划并经前期审批，仅是最后未领证的情形外，其他违法建设一律界定为“无法采取改正措施消除对规划实施影响”的违法建设，依法一律应予拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，并处建设工程造价10%以下的罚款。

　　王涌对这种严厉的规定持保留态度。他认为，业主拥有土地使用权，搭建也是业主管理使用权的一种方式，在不违反规划、市容和相邻权的情况下，业主有权对房屋进行改造。“如果业主按照原来的面积、容积率，建一个更豪华的别墅，是不应该去管的。”

　　在中国，所有房子的面积、内部结构等等，都由房产证确定，任何改动都是违章，都将直接导致房产证无效。另一方面，业主走正常程序申报改建重建，几乎找不到出口。王涌建议，政府应该制订更清晰的违章建筑认定标准，让业主有所预期，同时，在行政方面做些改革，引导业主合理搭建。