望梅止渴保障房

　　房地产问题不管是经济化、社会化，还是政治化，“关键都是保障房不足造成的”。但是，保障房的投资、建设、分配都让人觉得难以得到保障

　　本刊记者/庞清辉 文/田春艳

　　“2010年，为了完成580万套保障性住房建设任务，中央已经下达600多亿资金。”7月17日，住房和城乡建设部部长姜伟新在“2010中国市长论坛”上公开表示。他强调，今年580万套的保障房建设任务一定要完成。“住建部协调小组已经和各个省市签订了协议，大部分省市已经与各地市县签订了任务书。”

　　然而，住建部一位不愿透露姓名的官员则给《中国新闻周刊》算了一个简单的除法：“600亿，580万套，一万元对于建一套房子来说能够干点啥？”据他估算，2010年保障房投资总额将达到约4300亿元左右，600亿与4300亿相比，小巫见大巫。而且，2010年还转接了2009年部分在建工程。

　　上述住建部人士称，2010年中央决策层对住房保障体系的建设，给予了前所未有的巨大推动力。“尤其是公共租赁住房建设是住建部下一阶段工作的重点，住房保障毫无疑问是2010年住房领域的首要任务。但大家真的还是觉得任重道远，压力很大。”

　　而在采访中，多数专家也向《中国新闻周刊》表示，保障房建设能否及时“补位”，将在很大程度上决定今年房市新政的效果，也是对2010年政策效力的最终考验。同时，也要防止保障房异化成房企的另一场“圈钱运动”。

　　国企唱主角，“转战”保障房

　　到2012年末，基本解决1540万户家庭的住房问题。”这是2009年底住建部在“国四条”中提到的目标。而在2009年5月，住建部等三部委曾发文明确指出，到2011年末，解决747万户困难家庭的住房问题。仅仅半年之后，这一指标就做了大幅调整。时间仅多了一年，指标却翻了一倍。

　　2010年，中国住房保障注定要全面提速。与此同时，不少地方政府已明确“今年保障房开工量不少于总量60%”的目标。根据北京市公布的2010年土地供应计划，今年北京市土地供应总量为6400公顷，住宅用地供应总量为2500公顷，其中廉租房、公租房、经济适用房、限价房和定向安置房用地占到1250公顷。

　　建工。郭庄家园是目前离北京市中心最近的在建保障性住房项目。7月24日，《中国新闻周刊》记者来到位于丰台区卢沟桥乡的郭庄子村，建工。郭庄家园的5栋双限房住宅楼已经封顶完成，外围的脚手架、围挡也都撤走。距离建工。郭庄家园不远是同一个开发商的商品房项目——建邦枫景，二者的开发商都是北京建工地产。

　　据工地的相关负责人介绍，全部工程预计2011年下半年竣工，项目建成后，可提供限价房1224套，廉租房294套，普通商品房549套。按照2009年12月28日的开盘销售情况，限价房7500元/平米，普通商品房均价18600元/平方米，目前已全部售罄。在这里，保障房和商品房很容易区分，“商品房楼层低，限价房楼层很高，商品房都是大窗户，限价房都是小窗户，像个鸽子笼。”该负责人笑着对记者说。几米之遥，却是两个风景。

　　该项目马路对面是万科中粮。假日风景(紫苑)，大都是均价两万以上的商品房。紫苑旁边又是一个保障性住房项目——首开集团旗下北京首开晟馨房地产开发有限责任公司负责开发建设的同馨家园，共1239户，限价7300元/平方米。

　　两个保障性住房项目的开发商北京建工地产和首开集团，都是国有大型房地产开发企业。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受《中国新闻周刊》采访时认为，国有企业应该承担建设保障房的责任，“要不然要国有企业干吗？它的一个责任就是为公共产品做出贡献，政府可以下指令让国有企业首先来参与。”

　　的确，目前在楼市调控的压力下，房价胶着，融资闸门紧闭，不少国有房地产企业纷纷进行业务结构调整，而进军保障房建设的步伐明显加快。

　　6月，万科决定参与南京的保障房建设，负责南京江宁区上坊北侧地块，预计建设规模将达400万平方米。万科执行副总裁肖莉为此向媒体表示，万科已将保障房建设看作住宅产业化的切口之一。7月，绿地集团与上海市嘉定区政府签署合作协议，在当地打造约50万平方米的保障房社区。绿地集团董事长张玉良公开表示：“保障房业务比例将会在整体集团业务中的所占比例进一步加大。”此外，中国建筑国际、龙湖、中海、保利、碧桂园等房企也都或多或少参与了保障房的建设。

　　越来越多的房企“转战”保障房为哪般？

　　一位知名房企销售总监告诉《中国新闻周刊》，这主要是被保障房资金周转速度快所吸引，“成本很好控制，甚至是固定成本。保障房不需要定位、不需要宣传、不需要创新。尽管利润较低，但在调控重压下，不失为较为安全的经营模式。”

　　上述销售总监给《中国新闻周刊》举了个例子。6月17日，农行北京分行与北京万科签署合作协议，农行北京分行将向北京万科提供80亿元的按揭额度，全力支持万科在北京的房地产项目的发展。而这合作背后，是因为2010年北京万科的竣工面积里将有1/3是保障性住房。

　　按照规定，承建保障房项目，房企将获得包括信贷支持、土地优惠、税收优惠等多种优惠条件。房地产营销策划专家谢逸枫分析认为，在商品房成交大幅下降的背景下，保障房是政府扶持项目，亦是房企“亲近”政府的一个公关手段，资金偏紧的开发商可以用保障房土地进行融资圈钱。为此，谢逸枫强调，开发商瞄准保障房必须遵循法律监督的程序轨道，拥有公权力的相关政府职能机构也应一同接受监督，防止保障房异化成“圈钱运动”的可靠机制。

　　偏爱两限房

　　《中国新闻周刊》记者所去的建工。郭庄家园和同馨家园均是限价房。“开发商们最愿意参与限价房建设。”上述建工。郭庄家园的相关负责人告诉《中国新闻周刊》，开发商的开发选择路径首选是商品房，其次是属于保障房的限价房，再次才是公租房、经济适用房、廉租房等其他保障住房。“这是利润率决定的。限价房是处于商品房和其他保障住房的中间产品，比商品房利润低，但控制得好的话，产品利润率也能达到10%～15%。”

　　而土地财政，或将促使限价房成为保障性住房的主要组成部分，这是中国房地产动态政策设计研究组不久前得出的结论。

　　该设计研究组分析，自1994年以来，地方政府财政赤字不断扩大，较1997年增长了近10倍。除巨额财政赤字外，地方政府还面临需要偿还融资贷款的巨大压力。2009年地方政府融资平台贷款余额约为7.2万亿元，2011年底达约10万亿元。而地方政府的土地出让收入和未来土地增值是日后还债的主要来源之一。

　　在此背景下，限价商品房具有一定的住房保障功能，同时可兼顾地方政府的土地出让收益，限价房可能成为未来保障性住房的供应主流。

　　但是，经济适用房的份额在一定程度上将受到挤压。经济适用房之所以比普通商品房价廉，就是因为经济适用房土地供应采取划拨形式，政府不得收取土地出让金。

　　中国社科院社会政策研究中心秘书长唐钧则认为应该多建经济适用房。他认为，经济适用房还有一层意思，就是平价购买后应该在较短的时间内成为居民的私有财产，从理论上讲，每一个公民在其一生中应该有一次机会得到政府以成本价供应的住宅。“不单解决老百姓有房子，还要使他有财产，藏富于民最主要的是要老百姓有资产，有自己的房产。”

　　资金来源是问题

　　与商品房一样，建造保障房所需的不外乎是土地和资金。

　　目前，建设保障房所需的地方配套资金主要来源，包括省市县政府的财政补贴、住房公积金的全部增值收益，以及土地出让金净收益的不低于10%等。此外，今年中央代发的2000亿元地方债也作为地方的配套资金，补充用于廉租房建设。但在实际操作中，这些资金往往难以到位。

　　首先，地方政府补贴这一块很难保障。2010年两会期间，广东省人大代表曾指出：“政府补贴少得可怜！粤东、粤西、粤南的省财政补贴每年只有一两亿元，而省政府的土地出让金却有600亿元之多。”中国土地勘测规划院近日发布的报告指出，房贷新政使得地方政府的房地产相关收入缩水，财政压力加大，可能影响到保障性住房建设和土地供应计划的顺利完成。

　　而在“2010中国市长论坛”上，住建部部长姜伟新除了透露中央下达600多亿元资金支持保障房建设外，还透露了中央将利用公积金贷款支持保障性住房试点，但他并未透露具体的城市，除了北京。

　　根据北京市住房公积金管理中心的数据，今年北京市计划发放公积金贷款420亿元，其中一半用于支持保障性住房建设。

　　“利用公积金贷款建设保障房”这一政策从一开始出台就存在不少争议。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对《中国新闻周刊》表示，利用公积金这个方法可以推行。“现在有不少公积金是存在银行不能动的，如果拿出来以后有一定的回报，不是比放在那里更好吗？本身我们建立公积金的目的也是为了帮助相当一部分低收入家庭。”

　　但是唐钧则反对公积金建保障房。“公积金是个人账户，每笔钱都是有主人的，不能随便动用它来建房子。”他也向《中国新闻周刊》强调，如果非要用公积金建房，建房之前一定要取得该项资金个人持有者的同意。

　　而保障房建设用地的面积，也一直很难得到保障，尽管地方政府对于土地拥有绝对的控制权。这从开工量和竣工量的数据比较中，可见端倪。

　　2009年北京市计划政策性住房新开工850万平方米，竣工200万平方米。竣工和开工相差650万平方米。仔细查找过去几年的数据，也会发现，住房改革以来，年年的竣工量都大大小于开工量。例如，2005年、2006年和2007年经济适用房的施、竣工面积分别为783.4万平方米和325.6万平方米；806.5万平方米和323万平方米；710.5万平方米和237.2万平方米。一半以上，或者绝大部分理应竣工的保障性住房面积都消失了。

　　谁的保障房？

　　住建部部长姜伟新所承诺的580万套保障房对全国的刚性住房需求来说，也还只是蜻蜓点水。即便如此，人们还更担心，保障房建成后，有多少能真正落实到需要保障的人身上。

　　不久前，据人民网报道，在北京海淀区四道口部委大院集中地带，在原来十几个部委家属楼的基础上，又新建了水利、电力、无线等单位的家属楼，里面职工是以4500元/平方米左右的价格买的房子。而距离不远的商品房小区主语城的二手房价格是4万元/平方米。

　　以言论大胆出名的房产商任志强在接受媒体采访时称，在北京的政策性住房里，不公开、不透明、不面向社会的，大概要占到四分之三，面向社会大概只有四分之一。从2005年到2009年，北京共有7000多公顷的土地，面向开发商的只有2000多顷，有将近5000多公顷是用于政策性保障，实际上政策性保障的用地大于开发企业用地接近于三倍。任志强说：“所以保障性住房记者说少，政府说很多，但是老百姓说不知道在哪儿。”

　　“2009年一年很多东西都超过了计划，有一项却没有实现计划，就是保障性住房。但同时福利性的官员住房大大超标，公务员适用房、集资房出现了失控状态。在东北，一些机关甚至已经把集资房建在了海南岛。”清华大学历史系教授秦晖在2010经济学家年会上戏谑。

　　保障房如果被权力利用，很容易进入市场，成为房价暴涨的催化剂，成为社会矛盾爆发的导火索。尹伯成在接受《中国新闻周刊》采访时表示，保障房应当，也必须建立起退出机制，才能让保障房循环起来，真正发挥保障人们住房的作用。“不解决退出问题，建多少保障房也不够用，何况靠这点钱也建不了多少。”