CCTV《今日观察》8月26日播出：《空置面积：一头雾水？》，以下为节目实录：

　　“空置率”近来成为了大家关心的一个热门词汇。那么什么是空置率？房地产市场的空置率到底又有多少？空置率到底能否统计出来？围绕这个话题，相关的部门、媒体和民众就此展开了一轮讨论。而在8月25日，北京市朝阳区公布了朝阳区的空置面积的数据，这再度引发了大家对这个问题的新一轮关注。央视财经频道主持人王小丫和著名财经评论员霍德明、张鸿共同评论。

　　北京朝阳区公布一组新数据，住宅空置面积133万平方米，热门词汇“空置面积”为何再度升温？

　　霍德明：这个空置面积显示出现在开发商的存货不算太多

　　(《今日观察》评论员)

　　133万平方米是盖好了的商品 ，售出去的或者说它是一个待售面积，也就是说还属于房地产开发商，还不是属于一般买房者的私人财产。对于这个133万平方米的数字，一旦了解了它是待售面积，那么朝阳区1—7月份的商品住宅的销售数字是145万平米，145万平米跟133万平米比就差不多了，也就是说站在开发商的角度来看的话，这么一个空置的房子相当于他的存货了，他的存货够他卖大概半年左右，而在2008年，房地产开发商的存货要4年到6年才能卖完。因此，这么一个空置面积的计算，这个存货不算太高。

　　张鸿：待售面积133万平方米  但是闲置面积仍让人一头雾水

　　(《今日观察》评论员)

　　新闻上报道是朝阳区公布了空置面积，公布了空置率，可是就在前段时间，国家统计局表示“空置面积很难统计”。仔细一看其实是“概念在打架”，就是朝阳区公布的全区空置面积133万平米，其实国家统计局现在已经管这叫待售面积，国家统计局在2010年之前一直把砸在开发商手里的房子叫空置面积，但从前一阶段给改了，现在砸在开发商手里的房子没卖出去的存量房、库存房叫待售面积。

　　空置面积按照国际概念就是二手房里没有住的，就是已经卖出去了，没有人住的是空置面积，朝阳区公告的最下面的空置面积有一个分类，空置面积三年及以上的是积压房，积压房是砸在开发商手里的房子，和我们所想知道的闲置房或者是空置面积不是一个概念，它只是待售面积133万平方米，但是闲置面积是多少仍然是一头雾水。

　　张鸿：空置面积的统计基本上已经成了罗生门

　　(《今日观察》评论员)

　　空置面积的统计基本上已经成了罗生门，有人说高，有人说低，有人说不知道，因为没有数据，比如国家统计局就表示这很难统计。但新华社的评论就明确提到，2003年，有关部门表示要改进房屋空置率的统计方法，建立与国际接轨的空置率的统计体系，但是到现在为止还没有，只是把空置率改成了待售面积，但空置率是多少，我们还是不知道。

　　官方没有空置率的统计，民间就只能想土办法，据《人民日报》报道，杭州市中心的两个大楼盘，大家就找电力公司查这个楼的电表，结果有20%左右的电表不动，或者水表不动。这样一算，那可能空置率是20%。北京有一个的哥特别有意思，说我开到一个楼盘，就拍一张照片。还有媒体晚上去数灯，计算“黑灯率”。这种笨办法、土办法肯定会遭到统计部门和开发商的嘲笑，因为确实是不专业、不理性。现在《华尔街日报》建议，中国在进行人口普查的时候，能不能把这房子和人一起给普查了，然后看看整个的房屋市场到底有多少。

　　霍德明：“空置率”或“空置户”已变成民生问题和道德问题

　　(《今日观察》评论员)

　　中国人其实在这方面领先于世界其他国家，比如中国人都知道GDP的增长率多少，还有CPI，美国人一般都不知道。现在来看，“空置率”要变成我们日常言语的一部分了，因为房价这几年的飞涨，引起了宏观调控，每个人都在看政府在做些什么事。尤其是全国的房价在6月份跌了一点，7月份环比持平，每一个老百姓都在想，下一步会怎样。

　　“空置率”或“空置户”这个好像很简单的名词，实际上它原来应该是一个纯粹经济的概念，从经济变成民生问题了，更重要的是，现在变成一个道德问题了，因为房子空在那就是资源的浪费，那为什么你可以浪费资源，我甚至得不到这个资源，以至于我连浪费的机会都没有。所以空置率应该是很科学性的，虽然很难统计，但是总是有办法处理，而到今天为止，沸沸扬扬的变成一个民生问题、道德问题，但原来纯粹就是个经济问题。

　　空置房有多少？空置率有多高？追问背后引发哪些思考？

　　张鸿：待售面积是我们衡量市场买卖关系的一个景气指标  空置面积让我们可以判断房子整个的使用情况

　　(《今日观察》评论员)

　　待售面积是我们衡量市场买卖关系的一个景气指标，空置面积让我们可以判断这个房子整个的一个使用情况，使用情况可以给供需双方都供参考，比如说开发商，但这个指标在中国对开发商的意义不是特别大。因为囤房子的太多了，他只要把房子盖出来，就一定有人买走，所以他不需要用这个指标来衡量自己，他就只需要盖就行了，开发商不需要用这个市场的数字来调控他的供求。这个数字对买房者有一个判断，就当他看到真的这个市场上，粮食那么多，已经爆仓了的时候，他也不会特别着急了。

　　最重要的是，这个数字会对政府调控房地产市场提供一个非常精准的依据，因为如果现在市场上投机很浓，那投机的结果应该是有很多人揣着房子不出租也不卖，就等着它涨价。但如果我们连这个数据都搞不清楚的话，那我们怎么知道他投机非常浓呢？所以我们必须得知道有多少房子是闲着的，才能精准的打击房地产市场的投机。

　　霍德明：我们还是希望能够得到一个比较精准的空置率

　　(《今日观察》评论员)

　　美国关于空置率的计算，用的是非常科学的方法。中国的空置率调查还没有那么科学，但对于中国政府而言，我们的房地产调控比美国要加强一些，对老百姓的住房的权利，政府的关心，就基本上而言，我们希望能够得到一个比较精准的空置率，不管它是怎么样定义的，只要有这么一个数字出来，不论后面的博弈，那都是正常的事情。

　　陈国强：现在非常有必要对我国住房资产进行一个系统的调查统计 让资源不会处在闲置状态而造成社会资源的巨大浪费

　　(中国房地产协会副会长  《今日观察》特约评论员)

　　中国在1985年以后就没做过住房存量的相关统计了。另外由于现在很多人买房，异地买房，或者是持有多套房产的情况比较多，比较普遍，所以实际的房屋普查问题，需要由专业的统计部门或者住建部门来进行这项工作，才比较有优势，但我们已经很多年没有做这方面情况的调查，统计，乃至这个数据的发布，因此现在非常有必要对目前我国住房资产进行一个系统的调查统计，这对于下一步规范市场，盘活这些房屋的存量资产，让资源不至于处在闲置状态而造成社会资源的巨大浪费，这是非常有意义的。

　　陈杰：空置率是一个很关键的指标  能把整个房地产市场的运行状况做一个总体的概括

　　(复旦大学住房政策研究中心执行主任  《今日观察》特约评论员)

　　空置率是一个很关键的指标，能把整个房地产市场的运行状况做一个总体的概括。空置有两个环节：一个是生产出来没有被卖掉，这个其实很多行业协会都可以统计，包括一些权威性还不够的中介，当然这个还要统计局出面来整合，然后进行发布；第二个环节难的就是已经被售出，但实际上没有被利用起来的方面，这必须统计局去做，统计局跟户籍部门联网，进行抽样调查，像美国1965年就开始统计了，欧洲很多国家也都在统计，包括我国的台湾、香港也都在做，这就是一个抽样调查，设计得好，去做肯定是没问题的，关键是我们愿意不愿意去做。

　　张鸿：我们要想办法把空置面积变成有效供给

　　(《今日观察》评论员)

　　我们关注空置面积不仅仅是我们需要这个数字，我们希望第一，这个市场上不要有那么多的投机；第二，现在空置的这些房子能不能变成这个市场上有效的供给，比如说能不能出租出来，或者卖出去。从这个角度来说，我有两个办法，一个是逼迫他们变成有效供给，比如增加空置税。还有一个就是减税，因为出租税是10%，所以能不能把出租税减掉，从而鼓励出租。如果想让房主卖掉房子，我们能不能规定一个时间点，比如说在今年底之前，或者明年年中之前，你卖掉这个房子，我能够在企税上，在交营业税上，在个人所得税上给你部分的减免，这样也许能够鼓励他们把房子变成有效的供给，如果变成有效供给的话，我们的怨气可能就没那么足了。

　　霍德明：这个空置率的数字有利于我们做出科学的政策判断

　　(《今日观察》评论员)

　　有这个空置率的数字出来以后，才能做科学的政策判断，当然，就整个宏观调控而言，我们真的要关心老百姓的住房。

　　(《今日观察》栏目播出时间：周一至周五22：25－22：55)