利益格局

　　刘佳的遭遇跟彭滨类似，不过身在政府部门工作的背景，让他选择了沉默。今年1月，他通过朋友在三亚近郊花30万元获得了一块面积约160平米农村宅基地的部分使用权限，在上面盖起了3层楼。

　　新楼除一楼尚未装修外，其余2层已装修。目前，他和妻子、母亲已入住新房3楼。1998年，他所在单位也分了一套约120平米的房，但由于家里人口多，儿子也将结婚，住房变得紧张起来。

　　如果要在城里购买商品房，钱又不够。与妻子商量后，他便决定到农村建房。他说，他知道这么做不符合国家规定，有关部门正在全力打击，发现一起查处一起。可“现在的商品房太贵，根本买不起”。

　　但就地方政府而言，房地产市场的盘活与兴起似乎才是最需要关注的事情。早在今年年初海南被中央定位为国际旅游岛之后，三亚房价的爆炸性飙升就引起了全国范围内的震惊。这里很快就又是冒险家和投机者的乐园。

　　南都记者调查得知，2003年，三亚商品房的均价是1800元/平方米，到了2009年，均价破万元，2010年更是超过2万元。覆雨翻云期间的，是腰缠万贯的地产大鳄身影。一组数据说，2007年三亚湾成交的最高地价已超过360万元/亩，而在去年12月15日，三亚市一幅地块拍出1500万元/亩的天价，6年间地价涨幅高达50倍。

　　相比之下，有着巨大现实需求的小产权房则相形见绌。刘佳所在的月川村等城中村的土地，价格从2003年的近100元/平方米涨到了今年年初的700-800元/平方米，房屋工程造价则从600-700元/平方米涨到了今年初的800-900元/平方米，而在售价上，一平方米一般也就在两三千元左右。

　　一边是开发商的圈地运动，一边是失地农民的进退失据。

　　“我们盐丁村的2108亩土地已经变成了大工地”，澄迈县盐丁村村主任王应德说，地产商正在盐丁村打造的一个高端旅游房地产项目，准备投资一百多亿元。但分到农民手里的补偿，海岸一亩是3000元，坡地一亩是4000元，水田一亩是6000元。拿到几万元钱后，失地农民实际上变得一无所有。

　　三亚市综合执法局文件也显示，“重点项目立项与确定规划用地后，往往由于资金短缺而建建停停，征地时间长无钱赔偿，导致周边村民大肆违章抢建。而一些农民失地后无业可就，只好靠多建造房屋出租增加收入。”

　　于是，众多类似于老彭与海螺村的故事开始在三亚上演。

　　这种联营的“小产权”房基本上是当地村民出地皮，外地投资者投资兴建。利润分成模式一般为当地村民和外地投资者“三七”分成或“四六”分成。“三七”分成模式，由当地村民出地，外地投资者出全资；“四六”分成模式，当地村民除出地外，还须出一部分建筑材料款。

　　相对于此，村集体和农民将土地直接卖给投资人、或者自己抢建盖房以获得更多补偿，获益其实远比征地补偿来得多。

　　难言之痛

　　8月末，三亚综合行政执法局局长蓝文全在2010年三亚市委理论研讨会上称，近一个月时间拆除违法建筑400栋，面积近30万平方米；目前已有70%-80%的违法建筑停止施工。而到今年年底，400万平方米的违建将清除完毕。

　　据三亚市综合执法局的调查，这些违建大体的建设时间是在今年年初到3、4月间，三亚拆违则是在7月22日拎起“第一锤”。雷霆万钧，难掩决策的迟缓。蓝文全说，上半年工作重点是环境综合整治，下半年打违建。

　　三亚市政府一要求匿名人士则透露，实际上，“铁锤行动”的直接动因是春节期间，三亚旅游环境被中央媒体曝光，“6月该媒体又拍了一组违建节目，之后才开始手忙脚乱整治。”

　　“一开始打地基的时候怎么就没人管呢？”一种普遍的观点认为，如果这些违建在建设初期，甚至略有苗头时，能得到相关监管部门的“棒喝”与制止，恐怕就不会发展到今天这样糟糕的局面。

　　400万平米违建将拆除，无论房地产商、村民还是政府，都是损失者。三亚市综合执法局综合科科长林澜说，通常拆违的机械成本是每平方米25元，三亚为此需要的支出是一亿元左右，相当于一个省级重点项目的投入。“而这其中巨大的人力物力成本，更是难于估算。”

　　就现实交易而言，按每平米10000元市价，撇除“违建”的标签，将被拆掉的楼房实体价值也达到400亿元，相当于2009年三亚市G D P的两倍多。

　　这也就是每每提及的，“因为土地确权滞后”而引发的连锁恶果。三亚市国土局人士介绍，由于此类工作严重滞后，农村居民(包括“城中村”居民)大部分没有国有土地使用证和集体土地建设住宅使用证，城乡居民在规划报建时往往无法提供符合国家要求的土地权属手续，造成群众建房无法报建既成事实，即使想报也报不了。

　　例如，彭滨所在的海螺村村委会负责人就对南都记者坦言，他们村子里建房不用向市里相关部门报批，“向市里报了他们也不给批，所以我们都是这么做的。”他进一步说，现在村子里在建的房子比较多，大多数是村民出土地，外面的人出钱，盖好后再按照实现的约定分利益。

　　初来三亚的人可能不容易分清哪里是城市，哪里是乡村。宽阔的大道，崭新的商品房小区，却紧挨着农田；明明是一片零散的村舍，中间却又兀自竖起一栋不大不小的商务酒店。

　　“多年来土地确权工作滞后，给外来人进村非法买地提供了空间，这是违建产生的重要根源。”林澜说，现在政府着重推进的也包括此项工作。“同时，执法局、国土局、林业局、房管局跟镇政府五家主管单位也存在权责不清的情况，看似都在管，实则无人管。”

　　未竟之事

　　9月5日，距被拆已有月余，新开田村被破坏的违建依然矗立在那里。只是，它的三层以下已被流星锤砸烂，钢筋串着水泥在风中悠荡；建筑外没有拦护及任何遮挡，铺陈的凌乱的水泥块和断裂的脚手架，看起来像地震遗迹。

　　“政府不太可能有那么多的人力物力去拆房，”参与政府拆违的一钩机老板告诉南都记者，400万平米违建，目前仅拆掉约30万平米，其中很多只是破坏了房子，主体和框架依然；另外，地基刚起、盖到一半或盖至数层的房屋，因拆违停止施工，投资人撤资，也有可能从此“烂尾”。

　　公开资料显示，上一轮的房地产泡沫，曾给三亚带来长达10多年的阵痛，遗留了上百宗烂尾楼。

　　这一现象的直接结果，则是“法不责众”的心理得到空前强化。本次拆违中，一个值得关注的现象还包括“边拆边建”———这边政府以雷霆万钧之势大规模拆除违建，那边外来投资客和村民们视若无睹，照建不误。

　　以三亚红塘湾开发区用地为例，自2009年以来，共拆除西部供水项目用地范围内违法建筑79栋，拆除三亚湾新城区用地范围内违法建筑76栋。但至今年6月，红塘湾又在另一块空地上抢建了76栋、面积达7500平方米的违法建筑；在海棠湾区域，去年3月被拆除总面积达3900平方米的19栋违法建筑后，当年又“崛起”违建1068栋、面积达24.6万平方米。

　　三亚综执局在报告中也透露，自2009年至递交报告之日，该局“采取行动50次，行政强制拆迁164847平方米的违建。但违章建筑现象仍屡禁不止，局部地区甚至非常严重”，递交报告时，仍有40万平方米的违建在建。

　　赌一赌，再赌一赌，这本就是游资的天性。一名王姓东北投资商告诉南都记者，现在三亚房价如此火热，大家都想赌一赌，再者三亚到处都是违章建筑，遍地都是小产权房，“完全拆除的可能性不大吧？说不定海南率先承认小产权房的合法性呢。”

　　海南本地房产业内人士汪志军表示，在小产权房项目零星出现时，没有得到有关部门的有效遏制，随着越来越多的个人或集体建设小产权房项目，导致了很多人产生一种“法不责众”的心态，最后使得小产权房的基数变大。

　　一个有意思的个案，三亚凤凰机场三期扩建项目，是三亚市2010年重点项目，在建设过程中规划用地遭遇抢建种，三亚市委书记江泽林批示综合行政执法局控制抢建并限期拆除。

　　此后在多个场合，江泽林也多次表示拆违是今年政府重点工作之一。然而，事隔3个月后，该处违章建筑不但没有拆除，反而新增加抢建了一万多平方米。

　　不过，这些都与看守新开田村废墟的老徐无关了，他现在每天唯一需要做的就是应对随拆违而兴起的拾荒者。看着残破不堪的楼房，有时常常替自己的老板感到惋惜，“2000多万元的投资，到头来是废墟一堆”。他觉得，老板其实是个不错的人，“房子被拆一分钱的补偿也没有，但却足额结清了每一名工人的工资。”

　　两难格局

　　400万平米违建将拆除，无论房地产商、村民还是政府，都是损失者。

　　三亚市综合执法局综合科科长林澜说，通常拆违的机械成本是每平方米25元，三亚为此需要的支出是一亿元左右，相当于一个省级重点项目的投入“而这其中巨大的人力物力成本，更是难于估算。”

　　就现实交易而言，按每平米10000元市价，撇除“违建”的标签，将被拆掉的楼房实体价值也达到400亿元，相当于2009年三亚市G D P的两倍多。

　　这也就是每每提及的，“因为土地确权滞后”而引发的连锁恶果。