近日来，多家媒体也都在谈论，一线城市房地产市场开始回暖。比如北京、上海、广州、深圳这四地的楼市就出现了自调控以来首次集体成交量大幅上涨，媒体调查北京、上海商品住宅成交均价重回到了两万元以上，这引发市场对下一波房价走势的猜测，房价真的在涨么？回暖是否会引发房价报复性的反弹呢？如果房价将继续上涨，那么是否会迎来新一轮的调控政策？CCTV2《今日观察》9月7日播出节目《房价在反弹？》，以下为节目实录：

　　央视财经频道主持人王小丫和特邀评论员北京大学经济学院院长助理张辉、刘戈共同评论。

　　热点城市成交量回暖，房价有涨有跌，当下楼市再现哪些微妙变化？

　　刘戈：用以证明房价反弹的一些数据是不全面的

　　(《今日观察》评论员)

　　现在的一些数据是不全面的，因为这和我最近一段时间观察和研究是不相符的。最明显一个例子就是北京市的房价，8月份比7月份有一个环比的上升，8月份北京进入市场销售的新盘只有18个，而且一次开盘的新盘只有8个，这8个分布地点有的在城里，有的在郊区，如果以这8个新盘和7月份新开盘的楼盘相比，由于它的地理位置不同，楼的质量不同，最后就会产生很大的变化，所以这种变化未必就一定能说明房价涨了。

　　另外，举个例子，比如在北京CBD往东到通州之间的一个新楼盘，在09年的春节前后的楼价是两万三到两万五之间，现在最新一期开盘均价是一万七，但地理位置要比原来的差一些。现在，北京二手房成交量上升了百分之十几，但是这些成交量朝阳区占到了一半，相对而言，朝阳区的炒房投资者比较多一些，那么是不是有一些投资者在这个时候开始要离场了，这样就产生了一些变化。据一些中介机构的老板们表示，二手房交易量有一定的上升，但是价格基本上没有变化。

　　张辉：整个房地产市场已经进入了一个很微妙的调整周期

　　(北京大学经济学院院长助理  《今日观察》特邀评论员)

　　现在整个房地产市场进入了一个很微妙的调整周期，从两个观点来讲：第一，整个市场经过几个月的严厉调控，买卖双方经过几个月的拉锯博弈，现在双方都觉得是要一个变换周期的状况了，一个阶段一个结点，所以现在某些开发商或者少数开发商先出牌了，他先试探性的一些涨价，看有没有跟盘的，如果有跟盘，它就持续涨价上去，这样就出现少数地区开始领涨，我认为是少数地点、少数开发商在涨，大多数还处于僵持状态。如果对这些少数的上涨的异动楼盘不加强监控和管理，那么它们可能会起到标杆、示范、引领作用，使整个市场在这个微妙的结点上发生大的变化，这是我第一个观点。第二个观点，主要的一线城市，比如北京、上海、广州的建设城区面积更大了，是以前的好几倍，这种大尺度的区域差异跟以往是一个本质的区别，这也是快速城市化的一个结果。

　　刘戈：这次楼市的报复性反弹不会到来

　　(《今日观察》评论员)

　　有一种判断是在“金九银十”销售旺季到来的时候，楼价会就着这个旺季有一个报复性的反弹，但我判断这种报复性的反弹应该不会来了。因为确实很多人在担心，是不是会像09年一样，先是舆论的打压，然后政策的紧缩政策出台，导致房价的略微下降，进入一个多空双方对峙期，最后房价噌的一下再窜上去。那么这样一个轮回会不会重新上演？很多人心里都有这个担心，但是历史条件已经发生了一个重大变化。当时因为金融危机来了之后，带来了刺激经济的政策，有了大量的货币的投入。

　　另外，最重要原因就是政策的娴熟运用和当年是不可同日而语了，而且这种决心，这种清晰和坚定的程度和当年也不可同日而语，所以很多开发商已经看到这样一种变化，那么有很多楼盘在“金九银十”这个时候会放量，会放大，但是价格可能不太会升高。因为从7月份到8月份的一些销售看到，比如万科城半岛在7月28号和8月底的两次销售都在一两天就销售完了，而且场面非常火爆，但万科的价格定的很低，它率先已经降价了，最后卖的价格要比周边的同样品质的房子要低百分之二三十，所以引来了大家集中的购买，造成这样一种热闹的场面。

　　张辉：老百姓买不买房取决于一个结构性的问题

　　(北京大学经济学院院长助理  《今日观察》特邀评论员)

　　从整个市场来看，老百姓买不买房取决于口袋中的钱有多少，而这个多少取决于一个结构性的问题，当居民的储蓄余额在总储蓄余额当中占的比例达到50%左右的时候，就进入了新的一轮买方释放购买力的周期，就是老百姓开始要购买大量房地产了，来保值增值或者用其他的手段，而一旦结构性的总储蓄余额占比从50%左右下降到43%左右的时候，他就会又开始收回他的购买力。

　　目前这个微妙结点就在于经过09年11月份的时候，到了一个低谷，居民的储蓄余额占总储蓄余额低到最低点，经过9个多月的复苏，按照以往的经验，中国居民储蓄余额当中经过6到7个月的复苏，从低点上升到最高点，所以微妙在这儿。现在说明在居民储蓄余额在总储蓄余额占比已经到了一个要释放购买力的阶段，所以我十分担心金九银十的季节性复苏会不会变成一种全面的复苏和全面的上涨，这个情况就很微妙。

　　见好就涨，是否会带来市场风险？房价理性回归路还有多远？

　　张辉：中央政府和地方政策应更平滑一些  避免政策的剧烈波动会带来市场的剧烈波动

　　(北京大学经济学院院长助理  《今日观察》特邀评论员)

　　对于下一步地调控走向，从总的政策上来看，我希望中央政府或者地方政策更平滑一些，避免政策剧烈波动带来市场剧烈波动。因为经过07、08、09的调控以后，政府的经验以及政策的执行的准度已经更富有准确性了，所以现在的整个政策要平滑一些。

　　回归常态的可能性很大，因为经过这么多年的调控，政府已经具备了很多成熟的经验了；另一方面，政府对整个市场调控的政策更多元化了，在供给上加大了，近期国土部加大对囤地的打击力度，接着增加供给，从需求上政府加大按揭的首付比例，增加按揭贷款利率，这些就是需求杠杆化，到这个阶段有大量购买力释放出来。现在政府的调控很明确，杠杆化使购买力不会在过去剧烈调控下产生放大效应，现在已经是一个收缩效应。也就是说政府调控的手段和方法更加多元化，多元有助于平衡各方面的利益。

　　刘戈：回归常态既是一种希望  也是一种可能

　　(《今日观察》评论员)

　　我特别希望我们的市场、政策、老百姓的心态都能够回归常态。从06年开始一直到2010年的上半年，这四五年的时间，中国房地产市场经历一个剧烈波动的阶段，就像一个弹簧在来回振荡，这个振荡的话确实影响了经济的节奏，也影响了人民生活的心态，所以现在我们特别希望它稳定下来。

　　现在“金九银十”马上就来了，我们当然希望有一个稳定的信号，而且我们希望的稳定信号有可能成为现实。现在从政策面的感受来说，它是非常清晰和坚定的。2010年8月份，李克强副总理两次视察经济适用房和廉租房的建设，国土部部长也表态要进一步清晰我们的政策，所以很多开发商在各种论坛和文章中也都表示，现在的形势很清楚，不要存在任何的侥幸心理。有了这样一系列的政策和大家这样一种认识，我相信回归常态既是一种希望，也是一种可能。

　　尹中立：调整住房市场的税收政策将会陆续的出台

　　(中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任  《今日观察》特约评论员)

　　现在尽管一线城市的交易量有所恢复，但是比去年的平均水平还是低很多，现在只相当于三四月份的月交易量的50%左右，而且9月份开始有大量的新盘上市，供给大量的增加，价格走高的可能性不大。保持目前的房地产调控的力度在未来时间不会出现太大的变化，更多的是要落实国十条的有关实施细则，比如有差距的信贷政策、金融政策已经初步的得到了落实，但是有关引导房地产健康发展的，有利于调整居民消费的相关税收政策到目前为止还没有出台。我相信在不久的将来，调整住房市场的一些税收政策会陆续的出台。

　　徐滇庆：2010年的房价指数肯定是要下降的

　　(北京大学国家发展研究院教授 《今日观察》特约评论员)

　　高档商品房和普通的廉租房、经济适用房属于两个不同领域的概念。目前，随着外部流入的资金的增加，以及国内游资的冲击，京沪深广的高档商品房确实在向上走，但今年的房价指数还是要下降的，所以我们也不要去渲染和制造房价暴涨的趋势，只要大量把廉租房推向市场，房价一定跌，能不能把土地出让金使用很好地按照中央要求规范化，从政府财政支出再拿出1%投入廉租房建设，只要这样努力，那么老百姓的住房问题是可以得到解决的。

　　刘戈：应坚持房地产调控政策的明晰性  再进一步地真正落实已经制定的政策

　　(《今日观察》评论员)

　　其实很多家庭教育对孩子的最后失败在什么地方？就在父母双方的意见不一样。所以关于房地产调控，多方的主管一定要坚持相同的这样一个政策的明晰性，而且要再进一步地就把现在已经制定的政策真正能落实下去。

　　张辉：让保障性住房覆盖面更广  政府要加强房地产市场监管力度

　　(北京大学经济学院院长助理  《今日观察》特邀评论员)

　　第一，保证政府对保障性住房，对政府调控的内容持续，相对其他一般商品房，高档商品房的态势，使保障性住房覆盖面更广、更宽；第二针对目前房地产市场出现异动情况，政府应加强监管力度。