本报记者 翟烜

　　本报讯 市住建委昨天就《北京市物业管理办法》实施中的操作问题发布通知，规定有四种情况之一，前期物业交接后，业主须缴物业费。此外，10月1日起，销售的新住宅项目使用“业主一卡通”，业主须在收房时将不多于12个月的物业费划入该卡，待前期物业交接后，直接从卡中划转物业费，保证物业费的缴纳。

　　《通知》规定，前期物业管理期限指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止，明确开发商的前期物业责任，把与全体业主完成物业共用部分交接作为前期开发与后期管理的分界点，利于解决小区前期开发遗留问题。

　　市住建委物业处处长于良表示，新举措既明确业主是物业管理的权利主体，也明确业主义务。针对物业费缴纳难，对开发商和业主双向制约，保证小区物业管理正常。

　　目前，北京市业主决定共同事项公共决策平台开发完毕，在10月1日与《北京市物业管理办法》施行同步上线。届时在纯新住宅预售楼盘推广的“业主一卡通”，将成为登录平台的认证标志。

　　物业费·缴费条件

　　四种情况下业主开缴物业费

　　【规定】前期物业管理期间建设单位不得向业主收取物业费，为防止业主怠于行使权利，促使业主积极成立业主大会，及时与建设单位完成共用部位查验交接，完成权利责任的转移，《通知》规定了业主应当缴纳物业费的四种情形。

　　业主应缴物业费四种情况

　　业主大会筹备组成立满3月未召开首次业主大会会议。

　　首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式。首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验。

　　物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接。

　　【解读】《北京市物业管理办法》发布时，有媒体报道称“不成立业主大会，业主不缴纳物业费”，使得社会产生误解，认为“今后只要不成立业主大会，就可以不缴物业费”。于良说，这种理解完全不对。《北京市物业管理办法》提出第三方验收，就是帮助业主在与开发商交接房屋时，验收小区公共部位的物业，保证今后的使用，也促使小区成立业主大会。但是在公共部位验收合格后，物业费就应该由业主自己缴纳了。

　　“这个转移过程如何界定？通知就是明确了这个问题。”于良说，此次明确的四种情况，说明无论小区成立业主大会与否，公共部分交接完成后，业主都需自己缴纳物业费。特别是没有成立业主大会的，只要物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位又向全体业主发出书面交接通知，并在30日内未完成交接的，就开始由业主自缴物业费。符合这四种约定情况的，物业公司向金融单位提供相关单位的证明后，“业主一卡通”内预存的物业费可以启动划转。

　　物业费·缴费方式

　　新住宅项目用一卡通缴物业费

　　【规定】10月1日起，本市正式启动房屋管理“业主一卡通”制度。每套房屋对应一张“业主一卡通”，该卡同时具备银行端的金融功能和在业主决定共同事项公共决策平台的使用功能。业主在入住前，应当与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议，向“业主一卡通”中预存不超过12个月的物业费。按照约定，业主应当缴纳物业服务费时，由建设单位划转物业费。

　　【解读】

　　业主收房预存物业费

　　“业主一卡通”由市住建委统一制作，免费发放，具备银行端的金融功能和业主公共决策平台使用功能，是业主行使共同管理权利并存放房屋相关资金的专属联名卡。

　　该卡今后可以用于缴纳物业费、公共维修金等所有缘于房屋产生的费用，便于合理使用。于良说，办卡时间应在开发商交房环节。这与目前新房业主收房时缴纳物业费和公共维修资金的时间相同，不缴纳就不能完成交房手续。不过，以前业主缴纳的物业费、公共维修资金都直接交给开发商，现在是缴入一卡通，并由业主自己持有，钱不再由开发商随意支配，但业主只能查询，不能随意支取。待公共部分交接完毕后，物业费将从卡中直接划转。

　　预存物业费依据新标准

　　于良透露，“业主一卡通”的意义不仅在于制约开发商，让业主“管理”自己的钱。在今后推广中，随着更多小区业主大会的成立，物业费托收对象将转化为业主与业主大会。对于拒缴物业费的业主，由全体业主制定办法促其缴费。此前因物业费缴纳问题导致的物业公司与业主的矛盾，肯定会逐步转移和化解，能让物业公司专心做好服务工作。

　　业主入住前向一卡通预存物业费。该费用是开发商根据产品品质及第三方评估做出的价格。在公共部分交接后，业主可以自己重新评估，决定使用物业服务的等级，因此可能出现新物业费标准与缴费差额。这种情况按照业主确定的物业价格缴费，且可以按月缴费。

　　分期开发物业按老合同办

　　于良说，目前在海淀、丰台、朝阳的部分小区中已经开始试点“业主一卡通”，他们将根据试点情况，总结经验并在今后出台实施细则。对于老旧小区推广“业主一卡通”，市住建委不会强制进行，业主可以通过业主大会向主管部门递交申请，使用“业主一卡通”。

　　此外，对于分期开发建设的住宅项目属于同一物业管理区域的，已有前期物业服务合同或物业服务合同的，按照原合同约定执行。避免同一区域因分期开发而导致物业服务事项、服务标准、收费标准不一致的混乱情形。但对于分期开发，不在同一区域的住宅项目可以采用不同的物业服务合同。