上海昨天传出消息，静安区已完成空置房摸底调查。近日，北京市统计局新闻发言人于秀琴证实，近期已启动空置房调查，正在选择有代表性的小区。

　　这轮空置房的调查，缘于官方数据缺失。8月25日，北京市朝阳区公布了该区房地产市场的各项统计数据，数据显示，朝阳空置率达39.2%。而此前国家统计局表示"房地产空置率目前无法计算"。这被认为，空置率概念在统计系统内迟迟不统一，导致了自摆"乌龙"。

　　在官方行动之前，北京、杭州、南京、武汉、福州5个城市就发起了空置房民间调查，采用的方式包括晒黑灯、读水表、查物业等。

　　经民间调查，北京卫星城的一些楼盘空置率最高，这些楼盘三分之二没人住，武汉最低，空置率平均为23.9%。

　　本报专家组

　　统计学专家

　　刘杨(中央财经大学统计学院院长、博士生导师，从事统计学教学30年)

　　房地产专家

　　陈宝存(全国房地产经理人协会副秘书长)

　　李洪敏(瀚森国际管理咨询机构高级地产分析师)

　　关键词·空置房

　　官方定义：从2003年统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房；空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房；空置时间在3年以上的为积压商品房。

　　国外定义：除了我国官方统计外，还包括二手市场正在销售的房子、转手中仍未入住的房子等。

　　5市民间调查实验

　　南京

　　近四成有房族称有空置房

　　调查手段：网络调查专家打分：1分

　　在南京，近2万网友参与了当地一家房地产网站发起的有关空置房的调查。

　　结果显示，在此次受调查的17717名网友中，46.2%的人拥有两套(含)以上住房，手握"四套及以上住房"的网友达16.03%。在有房的网友当中，有36.55%的网友表示有房产空置。

　　●专家解析

　　网友调查可能有很大娱乐成分

　　中央财经大学统计学院院长刘杨对本报记者介绍，统计的两种最基本的方法就是抽样调查和普查，美国普查局所统计的住房空置率就来自于抽样调查。

　　刘杨认为，从统计学的角度来讲，网友调查不具有代表性，而且网络是虚拟的。

　　瀚森国际管理咨询机构高级地产分析师李洪敏也认为，网友来填写调查表，这里可能含有很大的娱乐和消遣成分在里面，其可信度不高。

　　北京

　　出租车司机弃活晒黑灯

　　调查手段：晒黑灯专家打分：3分

　　在北京，李杰是一位的哥，他利用周末两天的傍晚时间，放弃拉活，参加了某网站的"晒黑灯"活动，拍了上百张小区黑灯照片。

　　据李杰观察，越贵的楼"黑灯率"越高，比如位于东北四环东风北桥附近的"瞰都"，黑灯率过半，而朝阳北路"星河湾"的黑灯率更高。而华纺一城、国美一城等之前房价较为便宜的小区，由于租户较多，黑灯较少。

　　此前，央视"经济半小时"调查显示，北京周边的某些楼盘空置率达到40%，更有某些楼盘有三分之二的住房无人居住。

　　●专家解析

　　晒黑灯可能放大空置率

　　统计专家刘杨认为，如果要调查黑灯率，就要首先认定什么样子才算黑灯，从几点到几点算是黑灯，因为统计方法的不科学，因此数据有很大的误差，其得出的空置率应该大于实际的空置率。

　　李洪敏也从住宅的结构上进行了分析："现在的房屋结构大部分为多居室，而客厅及卧室大部分处于不同朝向，照片很难全部显示。另外居民户外活动形式越来越多，很难说黑灯的就全部是空置房。"李洪敏认为，晒黑灯照片有放大空置率的可能。

　　杭州

　　三分之一水表读数为0

　　调查手段：读水表 专家打分：5分

　　最近，杭州水业集团发布了一份最新内部数据统计显示：杭州五城区57万户安装水表的住宅中，有1.7余户连续6个月以上为“零水表”。

　　针对杭州水业集团的数据引起的质疑，杭州当地媒体记者对杭州滨江、三墩等新楼盘开发较多的板块进行了走访调查。

　　据下沙野风海天城物业公司的一本《海天城二期水费明细》显示，从2010年5月21日到7月21日，楼盘二期的1500套房屋中共有462套房屋的水表读数为“0”，占总数的1/3。

　　●专家解析

　　能否得出空置率有争议

　　李洪敏说，相对晒黑灯、数空调，调查水表这个方法还是相对很科学的，其数据比较准确而且是以“6个月”的时间长度来观测，“不走的水表电表，无论如何不能说这种房子有人居住。这是一个再简单不过的道理。”

　　统计专家刘杨则举例说明了数据的不科学：如果我出差一年没在家，或者为了方便孩子上学，在孩子上学近的地方租房子住，这两种房子的水表也不会显示数字，那么这算不算空置呢？

　　武汉

　　地产机构探访1.6万户住宅

　　调查手段：实地调研 专家打分：8分

　　在武汉，一家当地房产研究院首次对武汉住宅空置率进行全面排查，实地调研探访68个交房期限在0.5-7年的大型新房社区，探访1.6万余户住宅，网络调查共收集1.2万余份有效问卷，涉及包括新住宅和老社区共计300余个。

　　在认定标准上，采取了“将完全没有装修的住宅”定义为空置房，由此得出的空置率数据应该更为接近实际空置率的下限。

　　据他们的网络调查和实地调研发现，武汉楼市总体空置率平均为23.92%。

　　●专家解析

　　界定严格比较靠谱

　　“从统计学角度来看，该调查的数据相对比较靠谱。”刘杨介绍，如果要统计空置率，空置率的计算口径、计算范围要严格限定，抽样调查方案必须科学、系统、完整并带有可操作性。

　　刘杨表示，可对房屋按类型分类，比如别墅、高档房、普通商品房甚至老公房等进行分类调查统计，得出各自空置率。“该机构的调查符合了部分‘统计学’条件。”

　　福州

　　物业登记发现“入伙”房

　　调查手段：物业登记 专家打分：9分

　　在福州，为了找到一个相对可信的数据来证明空置率，当地媒体新闻部的记者兵分多路展开了一次深入调查。调查抽样18047户，其中空置房3953户，空置率约为22%

　　如2008年3月交付使用的武夷国际城，记者在物业处发现一张表格，上面清楚地记录着711套房子的情况，376套已入住，60套正在装修，123套“入伙”，剩下的就是空房子了。

　　物业工作人员解释了“入伙”的概念，即已到物业处登记，但平时不怎么住或是用来出租的。

　　●专家解析

　　查物业相对最具可信度

　　李洪敏介绍，查物业登记来反映空置率是比较可行的，“数据比较科学，而且不会浪费太多人力、物力和财力。”

　　李洪敏说，在我国，每个城市的房地产管理部门都有一个负责物业管理的科室，该科室都有详细的物业登记，对于入住率都有一个比较详细的记录。因此这种方式比“查水表”、“数空调”统计空置率更简单方便。

　　但是刘杨举了一个例子：如果儿子的父亲去世，但是母亲要儿子陪着自己，那么儿子的房子将会没人住，这种情况在物业登记的却是“有人住”，那么这个空置率就不好算。

　　专家建议

　　调查空置房首先定“标准”

　　刘杨接受法晚采访时说，民间这几种调查空置率的方法都不科学，其得出的数据也不科学。得出统计数据需要两个重要的步骤：一是要有一个准确的指标概念，二是要有科学的调查方式，“而现在‘空置率’的概念还没有一个统一的标准。”

　　全国房地产经理人协会副秘书长陈宝存认为，虽然民间调查空置率的方式有些娱乐成分，但一些可以借鉴，比如查物业登记。这些数据也说明城市的空置率问题确实存在，而且个别地区比较严重。

　　对于如何采取科学又合理调查方式，陈宝存认为，在耗费巨大人力物力的普查开始之际，住房空置率统计最好与其“并机直播”。“毕竟，房子这东西没法藏、没法躲。”

　　专家认为，民间调查空置率，暴露出了一个不可回避的现实——统计部门对空置率的一直“失语”。但愿这样的民间“黑色幽默”，能促使统计部门增强责任感，还民众一个科学的真实的楼市数据。

　　可以和人口普查“并机直播”

　　陈宝存介绍，摸清空置率情况，是非常有必要的，一是真实反映供需之间的走向；二是简单推算出整个楼市的泡沫有多大；三是把准开发商的脉，看看是否真的非买不可。同样可为下一步调控政策做好准备。

　　陈宝存认为，虽然民间空置率的调查方式有些娱乐，但是有些是可以借鉴的，比如查物业登记就是相对比较科学的方法。

　　对于如何采取科学又合理调查方式，陈宝存认为，在耗费巨大人力物力的普查开始之际，住房空置率统计最好与其“并机直播”。“毕竟，房子这东西没法藏、没法躲。”

　　本版文/记者李洪鹏