一户居民家庭只限购买一套住房，继北京、深圳等城市之后，上海也迈出了“限购”的步伐。2010年10月7日，上海出台了楼市调控细则，在一定时期内，限定居民家庭的购房套数，暂定上海以及外省市的居民只能新购一套房。有着楼市风向标之称的上海楼市，新政出台房地产市场将会迎来哪些新的变化？在“金九银十”这个传统的房地产旺季里，在新一轮的政策影响之下，楼市的走势又将会如何呢？　央视财经频道主持人陈伟鸿和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。CCTV《今日观察》10月12日播出：《马光远：0.3%到0.4%的房产税无法抑制房价》，以下为节目实录：

　　每户家庭只能新购一套房，楼市调控，上海打出“组合拳”。热点城市纷纷推出限购令，房地产市场迎来哪些新变化？

　　张鸿：限购就是遏制投资、投机性的疯狂需求

　　(《今日观察》评论员)

　　限购其实就是限制买房，限制买的这个房的性质可能是第二套、第三套、第四套，甚至更多套，这些被称作投资或者投机性的买房行为。首先，基本上这几个地方都有一个限套，上海就是现在新购只能买一套，如果购房者需要贷款，就需要考虑这是第几套房需要贷款，如果是第三套房的贷款，就不给贷款了。如果购房者要贷款，但不是本地的户籍，就又有一个限制，就是购房者必须在本地居住满一定时间，有一定的纳税证明，证明为本地做出了税收贡献，才能买这一套房子，所以总体来讲，就是遏制投资投机性的疯狂的需求。

　　马光远：限购令透露出目前房地产调控面临的形势严峻

　　(《今日观察》评论员)

　　除了投资、投机需求以外，还有不合理的需求，就是过渡的一个需求。现在一个家庭有一套房比较正常，有两套房感觉比较宽松，但是第三套房就属于不合理的需求了。在这种情况下，限购就做了一个“一刀切”的规定，这个“一刀切”应该可以起到立竿见影的作用，因为不让购房者买房子，成交量肯定就会下来。这一刀是切的非常准，也非常狠。所以在黄金周期间，成交量下来了，这跟限购令有很大的关系的。

　　限购令在几个城市还是不一样的，北京和上海基本差不多，就是对新购的只能买一套，但是在深圳，它还要考虑以前的，一是家庭最多只能拥有两套房子，如果有两套房子，就不能买了，而且对没有深圳户口的，就只能拥有一套房子，做了这么一个提案。厦门跟着也做出了一些举措，在10月1号到12月31号之间是限购的。从全国来看，现在有四个城市的整体政策跟4月17日的国务院十号文，跟9月29日五部委出台的新的调控政策的指导思想，都是完全符合的，限购令本身也透露出目前的房地产调控面临的形势是比较严峻的，否则不会用这种很严厉的政策。

　　地产中介：深圳购房者观望气氛浓厚

　　(深圳市地产中介)

　　因为首付三成了，准备现金也要多了。

　　房产销售人员：上海购房者购买力依然强劲

　　(上海市房产销售人员)

　　有人会抢着来买的，不让他来，现在就算我们现在不收意向金，购房者也会说，你收我的，你收我的。

　　市民：石家庄购房者依然看涨

　　(河北石家庄市民)

　　我估计还得涨，降下来的可能性不大

　　张鸿：政策出台的时间点刚刚好

　　(《今日观察》评论员)

　　这些政策出台的时间点在9月底，马上就要放国庆假了，一般来说，七天长假是房地产交易特别火爆的时期。从4月份开始调控以来，一开始成交量下来了，接下来价格也下来了，这就达到了合理预期，调控就成功了，但到了8、9月份，房价不但成交量上去了，价格也开始往上走，“金九银十”又回来了，这个时候马上就要到银十了，10月份要开始了，这时候整个各部委开始出台政策，这个政策第一，表达了宏观调控不动摇的一个决心，态度非常明确；第二，传达了这个信息以后，对市场可能有一个后续的影响，就是大家对它持续上涨的预期开始改变，这样观望气氛又开始浓了，所以国庆长假没有出现那么火爆的现象。

　　马光远：限购令稳定大家对政策的进一步的信心

　　(《今日观察》评论员)

　　其实每一轮政策刚刚出来的时候，大家的信念还是很坚决的，效果也非常好。现在来看，事实上从4月17日到8月份，整个情况还比较正常，但是进入8月份以后开始不正常了，包括在经济的基本面，我们也听到了不同的一些声音，关于二次探底的声音不绝于耳，再加上成交量也在反弹，如果说一旦成真，那么对于这个所谓史上最严的新政的打击是毁灭性的，所以这一次的出手相当快，这对于稳定我们的军心，稳定大家对政策的进一步的信心，起到了很好的作用，到最后就完全取决于政策的执行力了。比如北京有一个媒体对黄金周期间，北京楼市成交量的解读另辟蹊径，观点非常不一样，他认为楼市非常火爆，它跟09年比较是翻了一倍。本来二手房在9月跟黄金周之前的成交量比较是暴跌了97%，但是在他的眼里仍然可以找出更差的对比，制造一些恐慌，但是北京住建委的辟谣还是比较快的。

　　多部门新政再度出手，楼市调控新信号怎样解读？信号措施该如何深入推进？

　　张鸿：调控组合拳打出后应让大家看到效果

　　(《今日观察》评论员)

　　政策调控用的组合拳不仅用直拳瞄准了投机、投资的那些人，但是房价上涨本身的动力里有一个系统的原因，所以还用了勾拳和摆拳，这就包括财税体制、货币政策以及土地政策等等，在国十条里专门有一条就是土地供应方式需要改变，这些都需要加大力度来调控。住建部的一个官员最近表示，2010年的土地供应到现在已经超过09年，是问题是很多土地没有转变成实际的有效的房屋供应，这就要问责，到底是哪个环节出问题了。比如国土部在8月份公布了2815宗土地闲置，当时就表示是7月约谈，8月查访，9月要问责，但问责在哪呢？所以组合拳打出去以后，得有力量，让大家都看得到。

　　马光远：房产税是一个长向的举措  需要稳定、健康、持续的发展

　　(《今日观察》评论员)

　　如果说限购令是一个短期的举措，那么房产税本身就是一个长向的举措，它需要的效果是一个稳定、健康、持续的发展，但是现在从从各方面的披露出的消息来看，房产税要真正起到抑制投机的作用，还需要做很多细节方面的工作。比如税率可能定在0.3%到0.4%，那么基本上就没有任何作用，因为CPI已经在3%以上，这意味着只要房价每年上涨1%，那么持有成本就等于0。如果要打击投机，要增加多套住房人的持有成本，就必须超过涨幅。第二，这个会不会转嫁成本，会不会转嫁到普通老百姓身上？也就是说房价没有降，反而多了一项每个人都去交的房产税。当然我们原先设计房产税的时候，是抑制房价、打击投资投机等等，但现在看来，房产税的整个政策目标显得比较混乱，所以应做一个长效、周全、完善的考虑。

　　陈杰：政府应解决整体供需状况失衡和对住宅土地供应量的问题

　　(复旦大学住房政策研究中心执行主任  《今日观察》特约评论员)

　　目前的政策应该还是一些短期的，它主要还是把需求往后移，但如果整体上供需状况失衡的结构不得到改善的话，那么未来还是能够预期到需求的反弹，使房价处于很高的压力之下，所以我们必须从扩大供给的方面着手。还有一个更大的问题：其实每年的土地出让量还是有的，但是大概只有30%用于住宅，大多数的土地实际上是用在工业和其它的方面，这就挤压了对住宅土地的供应量。如果这些方面，政府没有一个很好的思路解决，那么房价问题还是会很严峻的。

　　尹中立：应改变现行的土地出让制度  遵循一户一房制度

　　(中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任  《今日观察》特约评论员)

　　中国楼市的根本问题，实际上出在土地制度以及住房制度的设计理念，土地制度的核心问题是政府垄断了一级土地的出让权，要使得土地价格不断上涨的局面得到改变，就应该改变现行的土地出让制度，第二个是住房制度。在当前快速城市化的背景下，要解决这么多人的住房问题，就应该要遵循一户一房制度，应该对符合条件的城市居民的购房条件进行严格限制。

　　张鸿：考虑政策时  还应考虑应对之策

　　(《今日观察》评论员)

　　9月份，南京本地的报纸披露：某区有200多老年人集体离婚，因为旧房拆迁，拆迁补贴是按户补贴的，如果离婚，就能分到两份。所以如果不仅仅是买房人、被拆迁人，甚至可能有地方政府、银行、开发商已经一些中介对政策的出台想出这样的对策的话，那么会对这样一个政策的信用造成很大的伤害，所以在我们考虑政策的时候，就要考虑方方面面的应对之策。。

　　马光远：房地产调控是一场持久战

　　(《今日观察》评论员)

　　还有一个心态问题，大家一定要认为房地产的调控是一场持久战，所以无论是购房者也好，还是对于政府、政策制定者也好，都应该有一个长期的心态，政策会持续的发力、特别是保障性住房这一块的建设的周期也是比较长的。