广州 “专有面积”认定迷局

　　在与地产商和物业公司的角力过程中，业主忍受了被打、被跟踪、被泼油漆、被堵门锁、被送死鸡的各类恐怖威胁

　　《瞭望东方周刊》记者刘伊曼 | 广州报道

　　广州市国土资源和房屋管理局物业处处长卢伟生告诉《望东方周刊》，在天河区新世界东逸花园业主试图成立业委会的过程中，关于“专有面积”计算方法的争论第一次成为一个引起各级政府关注的事件，东逸花园案件成第一个进入行政复议程序的案例。

　　而东逸花园业主大会筹备委员会的代表们则告诉本刊记者，东逸花园之所以成为“第一例”，在业主们突破各类硬暴力和各类软暴力，即将通过合法途径成立业主委员会时，房管局的一纸政令，以一种“前所未有”和“匪夷所思”的专有面积认定方式否定了投票的结果。车库、会所等所有共有建设面积全部被计算在了专有面积之内，因此投票的业主们按照房产本上的有效票权面积之和以微小的差距未能达到50%。

　　“以前房管局指导下的业委会都是按照同样的标准成立的，专有面积都是这样认定。”广州市房管局物业处副处长熊启林反复几次向本刊记者确认，“翠湖山庄也是这样认定的”。但是，本刊记者采访的包括翠湖山庄在内的广州其他几个小区的业委会主任或者委员均提供证据否认了这种说法。

　　“在与地产商和物业公司的角力过程中，业主忍受了被打、被跟踪、被泼油漆、被堵门锁、被送死鸡的各类恐怖威胁，只是为了要行使法律赋予我们的正当权利。但是现在，我们不得不质疑，政府是不是一屁股坐在了地产商的怀里？我们到底是在跟怎样的利益集团对抗？”新世界东逸花园业主大会筹委会委员王拥军对本刊记者说。

　　强势物业的“油水”小区

　　新世界东逸花园(以下简称“东逸花园”)是香港新世界地产于1997年在广州开发的大型高档住宅小区，项目公司为新华晨房地产公司。新世界地产原本有自己的物业团队，然而在2003年6月，开发商宣布由广州宜家创生物业管理有限公司取代属于自己集团的广州新世界物业管理有限公司，接管了东逸花园的物管工作。

　　宜家创生是广州物业领域的一个传奇，2000年以注册资金2000万元人民币创立，两年时间内，就一鼓作气以“蛇吞象”方式兼并了东华、百润、新一方、聚家等老字号物管企业。比如当时已经具备一级资质的广州东华物业管理有限公司，成立于1981年，在宜家创生刚建立的时候，东华在广州就已坐拥21个楼盘，2002年10月，东华将其30%的股权以人民币175.5万元的价格转让给了宜家创生。

　　关于宜家创生“很有背景”的坊间说法，广州市房管局及天河区国土房管局接受本刊记者采访的官员都表示并不知情。

　　天河区一位不愿透露姓名的政府官员告诉本刊记者，一般大型的住宅小区，业主委员会很难依靠业主投票的方式建立。因为开发商及其合作的物管公司有许多利益在里面，表面上不会公然反对业委会成立，但是业委会一旦选举产生，就意味着业主可以集体决定罢免物管公司，甚至更改小区名称⋯⋯目前广州已经建立起业主委员会的楼盘，多数是没有什么“油水”的独栋小区、老房子，没有那么多的商铺、会所、停车位，甚至没有开发商，像翠湖山庄这种大型住宅小区，如果不是开发商因为资金链出问题跑路，群龙无首，也根本不可能建立起业主委员会，属于特例。

　　东逸花园每平米的物管费是2元，每年仅物管费就有400多万的收入。按照一般的说法，算是很有“油水”的小区。而这样一个小区的业委会筹建历程，可谓漫长而曲折：

　　2003年8月，宜家创生物业管理有限公司以上门征求意见的形式，计划代业主成立业委会。但是部分业主认为物业公司不宜代业主包办业委会，自发要求以民主选举方式成立，形成僵局后搁置。

　　2005年7月和2006年4月，东逸花园业主两度自发筹备试图建立业委会，均以失败告终。广州市天河区房管局物管科以小区是分期开发为由，否定了业主的要求。

　　2006年至2007年，部分东逸花园业主向广东省人大、政协等部门，多次提出分期开发不能成立业委会的不合理性，并建议应当以街道办事处来指导成立业委会。

　　2008年11月28日，广东省第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议修订了《广东省物业管理条例》。修订后的条例一是明确只要已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十的，就可以成立业主大会；二是确认由街道办事处会同房地产行政主管部门指导、协助筹备业主大会；

　　2009年6月，邱健和、王拥军、王小樱、杜官新等业主向东逸花园全体业主发出《倡议书》，启动小区的第四次业委会筹建工作。而这一次延续一年多至今未停止的角逐，成为许多业主的噩梦。

　　来路不明的“黑手段”

　　2009年9月，东逸花园筹备组的几位成员开始收到越来越频繁的恐吓电话和纸条，中秋节又收到血淋淋的死鸡。10月18日，筹备组计划召开咨询说明会之前，筹备组成员家里的门锁分别被堵，经警察解救后说明会得以按计划召开。

　　王小樱告诉本刊记者，2009年11月16日，就在她代表筹备组去房管局送材料之后的第二天，她在小区门口被两名陌生男子拦截，来者不由分说上前就是几个耳光，在她惊魂未定时，行凶者已经迅速离开。

　　12月8日，在王小樱第二次去相关部门递交材料后，在接小孩放学回家的途中，她被人从背后泼下一罐绿色的油漆。

　　王拥军、王小樱等筹备组成员告诉本刊记者，客观地说，比较起其他一些小区维权的业主的遭遇，他们所承受的暴力阻碍还算是“软”的。近年来，不断有媒体报道关于维权业主遭受暴力袭击的状况，他们几乎已经养成了一种“平常心”。

　　广州市国土资源和房屋管理局物业处长卢伟生告诉本刊记者，广州市的物业管理市场是在不断规范化，在以前，的确是存在一些动用黑社会手段的现象，但是现在已经好多了。

　　而广州市国土房管局物业处副处长熊启林对本刊记者说：“业委会难以成立，主要是业主之间的意见不统一，是业主之间的矛盾。”

　　2009年12月26日，新世界东逸花园首次业主大会在小区会所门前广场召开，开始投票表决《新世界东逸花园业主大会议事规则》和《新世界东逸花园管理规约》。天河区房管局、天园街道均有工作人员到现场指导，几台摄像机记录了当时的情况。

　　天河区国土房管局副局长朱茂文告诉本刊记者，开始投票后没多久，就有一梁姓业主和另外一名不是业主的庞姓女子闯入现场，砸毁票箱，撕毁了部分选票。

　　“当时的情景，他们还是比较嚣张的，后来被公安带走并拘留了十天。”朱茂文说。他告诉本刊记者，这位梁姓业主是之前通过加名的方式成为东逸花园的业主，具体她是什么身份，房管局未能核查到。

　　而根据本刊记者从相关部门得到核实，梁姓业主的社保号为440802197307100410，最后记录在宜家创生旗下的广州新一方物业管理有限公司。

　　天园街道物管科科长王云警告本刊记者，最好不要去找“反对建立业委会的一方”，他笑称，连某些业主都被堵门锁、送死鸡，不保证你去的后果。

　　本刊记者于2010年9月数次前往该小区物管处，均未能找到物管负责人，又致电开发商驻筹委会代表手机，对方未接听。

　　吊诡的“专有面积”

　　“尽管有很多票被毁，但后来根据唱票结果，按照总面积18万平方的预期计算，投票面积和户数都过半了，我们就没有对这件事再追究。”王小樱告诉本刊记者。

　　天河区国土房管局副局长朱茂文亦对本刊记者证实，开发商一开始的时候不愿意对筹委会提供小区建筑面积等详细材料，在协调会议中，天河区国土房管局表示认可了筹委会暂且按照“现有”统计结果：业主专有面积之和183708平方米来计算。但是最后，按照市房管局的认定，是根据地产商提供的东逸花园物业管理区域内的建筑总面积224964.4552平方米来计算。

　　2010年1月31日，在小区广场上警方的警戒线内和数台摄像机下，长达6个小时的开票唱票工作展开。最后的结果为：《新世界东逸花园物业管理规约》的赞成票 900 张，反对票 1张，弃权票14 张，赞成户数占总户数的59.02%；赞成《新世界东逸花园物业管理规约》的专有面积110797 平方米，反对票专有面积86平方米，弃权票专有面积1743平方米。《新世界东逸花园业主大会议事规则》的赞成票 906 张，反对票 1张，弃权票7张，赞成户数占总户数59.41% ；赞成票专有面积111417平方米，反对票专有面积 86平方米，弃权票面积999平方米。

　　如果按照183708总面积计算，两项投票的结果均为赞成票过半。根据国务院《物业管理条例》对指定和修改业主大会议事规则、管理规约专有面积面积户数双过半的要求，这两项皆可通过。于是，筹备组在将结果公示之后，于3月5日向街道提出《规约》和《规则》依法获得通过的备案申请，但是一直没有回复。从4月2日到5月7日，筹备组又8次去函，请求答复。

　　5月10日，广州市国土资源和房屋管理局天河区分局向筹备组发出2010第127号函，明确提出两项投票“所得业主赞同票总建筑面积均未达到东逸花园物业管理区域内的建筑物总面积的一半”，判定该次投票未获得通过，判定业主委员会还未成立。

　　5月21日，筹备组成员就127号函件向广州市政府法制办提出行政复议申请。提出按照现行法律，公建配套设施是“共有面积”，不能计算入“专有面积”。7月，广州市国土资源和房屋管理局向市政府法制办提交行政复议答复书，提出第一：申请人主体不适格，复议机关应驳回其复议申请，第二：申请人的行政复议申请，依法不属于行政复议范围，行政复议机关应当决定驳回其行政复议申请。开发商亦提交《第三人参加行政复议意见书》，提出申请人不具备提起行政复议的资格。

　　然而，广州市政府法制办并未驳回筹备组成员的复议申请，而是在8月6日因为“案情复杂”中止了审理，又于9月6日重新开始了审理。广州市政府法制办行政复议处处长叶晓峰肯定了筹备组成员具备提起行政复议的资格。

　　广州市国土房管局物业处副处长熊启林告诉本刊记者，房管局认定专有面积，就是按照地面建筑面积计算，只要有产权证就算。房地产商有车库和会所等公建设施的产权证，那他们也算是业主，也有投票的权利。广州市已经建立起来的900多个业委会，自然都是按照同样的指导标准建立，不会专门针对谁有例外，而房管部门也是希望业委会能够建立起来，这样也能更好地对物管公司实现监督。

　　而同样是在天河区房管部门指导下建立起业委会的翠湖山庄，其业委会副主任陈平告诉本刊记者，翠湖山庄业委会从建立到之后的每一次选举投票，面积部分都是按照业主的专有面积的总和计算，公建配套设施等共有面积乃至有产权证的商铺等一律没有计算在内，“否则没法计算。”他说。

　　广东省业主委员会协会筹委主席孙威力也告诉本刊记者，作为他自己所在小区业委会的主任，他很清楚在他们业委会的成立过程中，投票面积也是按照业主专有面积的总和计算，共有面积一律没有计算在内，“这是法律规定得很清楚的，”孙威力说，“如果按照大确权面积计算，就相当于赋予了开发商‘一票独大’的权力，这显然是不合理的。”

　　相对而言，这些小区都幸运地建立起了业委会而没有遭遇到房管部门的发文否认。

　　“既然行政复议机关已经受理，专有面积到底怎么认定，就以最后的行政复议结果为准。”熊启林对本刊记者说。