供不应求是首要问题

　　撰稿/沈洪溥

　　国庆前突然推出的房地产调控“五项措施”，人称第三代升级版“国五条”，选择在今年9月26日国土部、住建部联手发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，及9月28日财政部《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》之后接续发布，民众颇有“终极杀招”的观感。其后，又辅之以提高部分银行准备金率等手段，无怪乎其被公认是迄今以来中央政府决心最为彰显的行政措施。

　　空前严厉的调控手段给期待房价下落的公众很多期许，但要解决我国房地产市场乱象的核心矛盾，至少还应该注意以下四个方面，才可能实现其预期效果。

　　一者，本次“五项措施”基本立足于更严厉的需求管理，并未直接施力于当前房地产市场供不应求的根本矛盾。所谓供不应求，至少就包括中下阶层需要的廉租房供不应求、中间阶层需要的中低价位商品房供不应求等多个层次。通过需求管理，或许会在局部地方、局部时段造成成交回落的市况，但如果同时加大市场供给，更可能使得本期成交价格回落，也避免在下一期形成新的“抢房潮”。

　　二者，严厉的需求管理政策“组合拳”之中，也还不乏值得商榷的招法。例如，广受关注的“限购令”就是鲜活样板。众所周知，所谓“限购”就是配额管理，不管是针对一个家庭，还是祖孙三代，其本质和30年前在粮、油、副食、布匹领域搞过的“票证经济”是一个内容。它是一种纯粹的短缺经济调节手段。2010年4月以来，北京已经实施过典型意义的“限购令”，但结果并没有妨碍今年9月份的住宅量价齐涨。如今，通过中央政策再次强调，“要在一定时间内限定购房套数”，等于通过配额制度向市场暗示，供不应求仍然存在，最终结果仍可能无碍房价的继续上涨。

　　三者，从有房地产调控政策的那天开始至今，政策目标经历了多次摇摆，公信度严重缺失，仍缺乏广受认同的政策目标。必须看到，“防止过快上涨”并不是一个足可以进行考核的明确依据。仅举一例，直观看去，7%或许并不是一个甚大的涨幅。以今年国庆期间开盘的北京5个住宅项目为例，平均成交均价22753元/平方米，与9月20131元/平方米的均价相比，上涨超过13%。但就是这个7%，只要环比连续上涨7次，就意味着房价绝对值翻番。现实中的北京城区房价从2005年末至今，上涨幅度何止三倍、五倍？北京如此，天津如此，深圳、上海也如此。俗谓“法不责众”，这意味着所有人都很安全。且截至目前，也根本没人说得清楚，上涨多快可算“过快”，涨幅多大叫做“过大”，当然就无从去验证政策的实施效果，乃至讨论实施惩戒了。

　　最后，调控手段既然如此严厉，在执行中更要防止被各种短板所稀释。这可能导致在解决现实问题中缺乏明显效力，并被拖入“头痛医头，脚痛医脚”的“治标运动循环”当中，并随时面临市场反制。以广州为例，当地一手住宅网签量不仅没有回落，反而节节冲上新高， 10月7日365套、10月8日775套、 10月9日1153套、10月10日1483套……如果廉租房的供地和建设速度缓慢，如果人为设计出经适房、限价房、商品房等“多轨制”，只想靠限制购房套数乃至出台房产税等手段有效管控已经失控的房价，难度其实是很大的。

　　总而言之，只有先解决供求问题，才可能根本解决中国房地产市场乱象。庞大的自住、投资和投机需求只要无处可去，就谈不上解决中国房地产市场的核心矛盾。

　　唯今之计，建议不妨考虑面向供求、多管齐下的策略。先明确“住有所居”的内涵，再明确“合理房价”的标准，其后采用面向中低收入阶层预先认租在建廉租房，扩大中低价位商品房即期供地面积，主动降低土地出让价格，确保出租市场承租人权益等办法，尽快提升市场供给规模和供给效率，平抑价格过度波动。最后，通过交易契税、物业税和遗产税等手段，系统压缩投机、投资空间。如此，才可能根除市场痼疾，提升公众对调控政策的信心。

　　(作者为经济学博士)▲