疯狂的房子：昆明地产骗局

　　尚处假释期的杨庆荣是众多想挤进昆明市“城中村”改造计划中的人之一。最终，他成了“钢丝”上第一个倒下的人，骗倒了昆明市2000多名市民与多个政府单位，涉案资金超过3亿元。在这场喧嚣的地产荒诞剧中，政府、媒体、开发商、房产中介以及各色掮客，相互推波助澜，地产链条上的各方力量混沌而狂躁。

　　记者◎魏一平   摄影◎Frank

　　最后一根稻草

　　几乎所有接受本刊记者采访的购房者，叙述起点都选择了7月27日。这一天下午，由昆明市多家政府部门与媒体共同主办的“昆滇宜居地产低碳先锋行动”颁奖典礼在昆明电视台举行，杨庆荣苦心运作的“华西·滨湖国际生态城”(以下简称华西城)获得了“城市低碳地产最佳实践区”的荣誉称号。已经交钱的买家自然又吃了一颗定心丸，更多还没交钱的观望者则终于下定决心出手。

　　李丽(化名)属于前者，她是华西城最早的购房者，不仅带着自家兄妹买下5套房子，后来还操作了近200套，成为散客中的购房大户。本来承诺的6月底动工，可到了7月底还没有动静，着急的李丽说她那段时间几乎每天都会到杨庆荣的君信公司去打探。那天下午16点多，她见到了从电视台回到公司的杨庆荣，颁奖的兴奋劲儿还写在脸上。“我说杨总你好风光，他的回应很干脆，那是那是。”这让她松了一口气。

　　可还没交钱的高明(化名)，却焦急起来。今年3月知道这个项目后，高明就一直关注着，始终没勇气下手。毕竟，占房价30%的“代建诚意金”对于这个从四川来昆明做批发生意的小老板来说，也不是个小数目。隆重的颁奖典礼成了最后的催化剂，第二天，高明就迫不及待地到位于佳华大厦的华西城售楼处交钱，连续两天，公司门口都排着长长的3支队伍，“都是来交钱的，根本排不上啊”。最后，直到7月30日16点半，高明才通过熟人介绍，把26万元的诚意金交了出去。高明告诉本刊记者，他那天晚上睡了个好觉。

　　即便是对于没有任何炒房经验的小市民来说，华西城也足够诱人。4800元/平方米的价格在昆明的新楼盘中已不多见，更何况，项目位于滇池国家湿地公园旁边，算得上是昆明最后一块清净之地。高尔夫球场、国际文化广场、1.6的容积率、层高只有6层的花园洋房，升值潜力毋庸置疑，“要知道，政府规定现在昆明市二环以内的新建住宅都不能低于40层了啊！”

　　可是，高明的高兴仅维持了一天。8月1日，就有朋友拿着报纸找他，上面刊登的是昆明市国土资源局等五部门联合发布的公告：该项目所在地未列入昆明市城中村改造项目和改造计划范围；该公司未取得土地使用、土地规划、建筑施工及商品房预售等相关证件。“交纳购房意向金无任何法律保障。”骑上电动车匆匆赶到售楼处的高明，看到的却是正在查封办案的警察。

　　由于关系紧密，李丽应该是最早听闻风声的购房者之一。早在7月30日下午，负责华西城项目开发的宁山房地产公司总经理苏涌，面对排队交钱的队伍就曾显得有些焦躁，“他从办公室冲出来跟大家喊，不要交钱了，想交钱的去银行交”。但李丽并没有太当回事，“大不了就是违规收款，这在昆明并不稀罕，罚点钱就是了”。只是，事情并没有在经验的轨道上发展，8月2日早晨从收音机广播里听到“诈骗”两个字的时候，苏涌的电话也打了过来，他告诉李丽：“政府不给证，项目搞不下去了。”

　　很快，警方控制了与此案相关的十几人，一直在幕后主持的杨庆荣浮出了水面。令所有购房者深感意外的是，杨庆荣竟还有一段牢狱史。本刊记者在昆明地产界打探此人，所得信息零散有限。老家云南昭通的杨庆荣出生于1971年，大学毕业后留在昆明，早年做过某化工公司的销售经理，自上世纪90年代中期开始，创办过多家食品公司，但是每家公司都仅存活了一两年。直到1999年，因涉嫌一宗金融诈骗案而被判入狱15年，直到2007年才得以假释，目前尚处于假释期。

　　出狱后，杨庆荣创办了君信投资公司，自称主要从事云南周边矿产、地产等行业的投资。按照本刊记者获得的协议所说，华西城就是君信投资公司与江苏华西村共同运作的项目，前者负责投资，后者提供所谓的“华西模式”作支持，专门注册的宁山房地产公司则直接负责项目开发。君信公司的高管中，有几个还是杨庆荣当年的狱友，包括杨本人在内，并无任何地产开发经验，只有宁山的总经理苏涌是地产行业出身。接近君信公司的知情人士告诉本刊记者，杨苏二人分工明确，前者负责政府关系，后者负责开发销售。

　　杨庆荣与他的空中楼阁

　　“他是个真想干事的人，要是一心想着骗钱早就远走高飞了，费那么大力气何苦呢！”接通杨庆荣妻子电话的时候，说话的却是杨的岳母卢女士，她告诉本刊记者，杨庆荣是8月初与妻子开车到昆明周边“散心”的时候，在路上被警察抓捕的。杨妻也被拘押了一段时间，现在身体不好，只能闭门谢客。

　　据卢女士介绍，她女儿是杨庆荣的第二任妻子，两人在杨出狱后才结识。此前，她并不知道杨庆荣的牢狱史，只是两人结婚后，女儿多少透露了一些，“看他做事执著的样子，能力不错，我们也就没有放在心上”。

　　华西城的诞生要从去年6月说起。当时，杨庆荣通过熟人介绍找到了昆明官渡区六甲乡永胜村，双方签署了《永胜村城镇化建设项目框架性合作协议》，明确合作进行永胜村“城中村”改造开发。此后，杨庆荣派人对永胜村进行了土地测量，并于去年11月与华西村签订了战略合作协议，将项目请示逐级上报到昆明市加快推进城中村改造办公室。

　　但项目还在审批过程中，华西城的前期销售却已经启动了。李丽最早听说这个项目，就是今年2月份一个在省委工作的朋友介绍的，“他拿来一堆华西城的资料，制作很精美，告诉我一些政府单位都买了房子”。据李丽介绍，杨庆荣采用的销售模式，只针对单位团购不针对个人，更加让人感觉“这是个一般人拿不到的好项目”。

　　40多岁的李丽看起来就是一个热心的农村妇女，她的家就在省委附近的一个村子里，自建楼房有800多平方米，一年的租金就有十几万元。2008年初昆明掀起的城中村改造热潮，让这个平日里以打麻将、收房租为主的家庭主妇开始有了炒房的想法。“当时也是通过朋友拿到的城中村改造项目，每平方米才2900元，现在涨到了6000元。”尝到甜头的李丽对这种“交纳30%代建诚意金”的方式并不陌生。一位拒绝透露姓名的当地地产业人士向本刊记者证实，由于城中村项目一般体量很大，启动资金非一般企业所能承受，此类“先上车后买票，在还没有拿到地的时候就通过前期预售融资”的操作模式，是当地房企的普遍做法。

　　通过省委朋友的关系，李丽把自己的购房名额挂靠在一家公司下，成了华西城最早的散户。到今年2月份，华西城的销售看起来势头不错。也就是在这个春节前后，开到永胜村的豪华轿车开始多起来。本刊记者在永胜村采访，村民们提起那些悍马、奔驰仍印象深刻。这个滇池边的小村落，虽然距离市中心只有10公里，但并无任何城市迹象，周围都是农田，村民自建的楼房大多有三四层高，零乱地拥挤在一起，相隔不足半米。直到案发后，村民们才知道，豪车都是带人来看房子的。“房子”只在宣传册上，确切地说，他们来看的只是一块事实存在的土地。李丽也在“看房者”中，苏涌亲自开着悍马带她来到村里，大手一挥，“这就是将来的华西城”。

　　村里知道很多人已经交钱买了“八字还没一撇”的房子后，通过媒体发出过警告，但这个不起眼的告示并没有浇灭大家买房的热情。说起这些，村支书杨智勇颇有些无奈：“当初签协议的时候，我们跟杨庆荣提出的条件就两个，一个是必须先建好回迁房再拆迁，另一个就是他必须在18个月内完成审批，否则协议自动作废。谁想到他审批还没办下来就大肆卖房呢！”

　　这样的销售很快造就了一条利益链条。像李丽这样的“居间人”以及众多房产中介公司很快介入了华西城，每卖出一套房子，都可以得到每平方米50～100元不等的“返利”，甚至在炙手可热阶段，一个购房名额的转让费炒到了三四万元。到案发时，除了数量众多的散户外，涉入其中的政府单位更是让人咋舌。有可靠消息显示，药监系统1500套，司法系统2000套，公安系统1500套，法院1500套……参与团购的政府单位不下十几个。

　　过程也并非一帆风顺，永胜村的公告、媒体的警示以及经侦队的调查虽然都曾有过，但杨庆荣有自己的应对之道。他舍得花钱打广告，昆明一位知情的媒体人士告诉本刊记者，杨庆荣所出的广告费“高出当地地产广告平均水平的20%”。就在今年4月警方去永胜村了解情况后不久，杨庆荣向昆明公安局官渡分局捐赠了价值250万元的警用电动车。5月份，昆明招商引资洽谈会上，“华西模式”又成为媒体报道的亮点，杨庆荣与华西村驻昆明代表代宪明频频露脸。显然，普通购房者并不清楚这些游戏规则，他们情绪激动地反问：“难道党报党台报道的东西还有假吗？”更没有注意到，就是那场有政府官员出面的颁奖典礼，也是由君信公司“全程公益倡导”的。

　　更让大家想不到的是，质疑声高的时候，杨庆荣就会拿出有昆明市委书记仇和批示的一份文件来。这一招果然有用，可购房者并没有细细研究这份批示的内容。记者拿到的复印件显示，仇和的批示内容是“请文荣、云波、陈勇同志立即会处答复”，这三人是分管土地与城建的副市长，其中两位也先后进行了批示，大意都是请相关部门研究办理，并无明确同意与否的指向性。

　　值得注意的是，这份落款时间为今年1月的请示，正是华西村项目层层上报后不久所为。到今年6月份，昆明市城中村改造办公室就已批复永胜村不能纳入“城中村”改造范围。但杨庆荣并未放弃，他想最后一搏，让人不解的是，相关政府部门并没有及早明示，于是才有了“全程公益倡导”的颁奖典礼。就在颁奖后的第四天，7月31日，华西城专案组成立，故事到了高潮，这个局，终于还是破了。

　　城中村：骨头还是肥肉

　　案发后，对于频繁找到村里的记者和购房者，村支书杨智勇唯一能表达的就是无奈，“本来是想为村民们办件好事，不了解的还以为我们是帮凶呢”。采访杨智勇非常偶然，村主任杨柱手机关机，本刊记者两次去到村里打听都未果，后来还是在路上碰到了村支书杨智勇。

　　他告诉我们，杨庆荣并不是第一个找到村里来谈开发的人，早在2008年，就不断有人通过各种关系找到村里，希望能够拿下永胜村作为城中村改造项目。“前面那些实力都不太行，还没谈到实质问题就退出了，杨庆荣算是爽快的，谈得很顺利。”据杨智勇介绍，他们与杨庆荣签订的协议只是一个意向性协议，“他负责投资与审批，村里只负责配合拆迁，距离落实还远着呢。”在村里走访，华西城是大多数村民在案发后才知道的事儿，说起来也只是摇头一笑。

　　杨智勇所讲的背景是，2007年底，仇和就任昆明市委书记后，主推的工作就是大规模的城中村改造。熟悉这一背景的业内人士向本刊记者介绍，早在2002年左右，云南省委书记白恩培就曾提出过“昆明二环路以内建筑只拆不建”，但是在此后几年里，这一政令并没有得到严格贯彻，土地运作混乱无序，大量的城中村逐渐兴起。2008年初，昆明大规模城中村改造计划开始实施，经过多部门调研，一共有336个村子列入了这一计划，“几乎囊括了市区和近郊的所有城中村”。值得注意的是，永胜村并不在其列。

　　经过了最初的一哄而上后，金融危机的到来让城中村改造从2008年下半年开始陷入停滞，直到去年下半年才逐渐恢复。与之相称的另一政策是，昆明市随后关闭了非城中村地产项目的大门，已经开工的项目可以继续实施，“这意味着，房地产企业要么闲着不干，要么只能做城中村项目”。

　　同时，严苛的招商引资考核制度让昆明市的绝大多数政府单位都面临空前压力，本刊记者拿到的华西城《招商引资项目服务确认协议书》上，甲方就是昆明规划局、国土局，甚至还有人防办驻外地的招商局。“为了完成招商任务，昆明这两年进来了很多有名无实的空壳公司，协议上写的数额很吓人，但项目并没有真正落实下去。”在这位业内人士看来，像君信这样并无房地产开发经验的投资公司，拉上华西村这么个响亮的名头，“在昆明一点都不稀罕”。

　　不唯永胜村，周围村子也会频繁接待前来谈合作的各路地产商人，真假都有。“签了意向性协议的村子很多，但真正审批下来的却很少。”杨智勇告诉本刊记者，村里自然希望能够搭上城中村改造的末班车，杨庆荣许诺的“华西模式”，即变农民为工人、剩余土地村里可以入股等方式，更为诱人。

　　专业人士给本刊记者算了一笔城中村改造的账，从获益来说，城中村有其“肥肉”的一面：一来土地招拍挂的价格已经包含了前期的拆迁费用，如果开发商以10亿元的价钱拿地，可能前期的拆迁安置就占到9亿元，真正的纯地价只有1亿元。二来城中村项目一般空地较多，项目占地面积按照市场价招拍挂，但差不多同等面积的空地则只有25万元/亩，相对于动辄每亩几百万元的土地来说自然诱人。以永胜村为例，华西城项目所占1800多亩土地中，村庄占地面积只有800亩，剩余1000亩就是空地与耕地。“但是，如果所有人都把城中村看做肥肉就大错特错了，城中村项目最大的风险就在于政府关系复杂，这也是能否运作城中村项目的房地产企业核心竞争所在。”上述专业人士提醒说。

　　对于那些急着挤进城中村这一地产盛宴的村子和开发商来说，这一专业人士给出的判断是悲观的：“城中村最大的挑战是土地，而非拆迁，由于村子牵扯的土地性质复杂，尤其涉及耕地的政策又是最为严格的部分，往常通过打通政府关系来操作项目的地产商，在城中村项目上要办成特例，难上加难。”从一开始，这位专业人士就对华西城项目保持了足够的警惕，他说，“永胜村并不在名单之内，通过关系争取进入的可能，微乎其微”。

　　与这一现实形成对比的是，华西城项目之大很是显眼，在昆明前所未有，全部规划中9000多亩的土地面积，涉及永胜村等4个村庄，是迄今为止昆明最大的楼盘“世纪城”的3倍。

　　只是，与专业人士的谨慎不同，普通民众所掌握的信息并不对称。像李丽这样的“居间人”只能完成最基本的利益计算。本刊记者在昆明的一天晚上，在完成对另一位女性“居间人”的采访后已是深夜，她却不敢回家，原因是通过她买了华西城房子的人扬言要报复。“倒房者”成为此案中处境微妙的群体，据她介绍，自2008年城中村计划实施以来，昆明新兴的这一群体迅速壮大，他们通过关系紧密的地产商朋友拿到售楼名额后再转手倒卖，一个楼盘少则赚到十几万、多则几十万元。

　　狂热的地产链上，乃至很多政府官员，虽然身为积极推动者，但也是门外汉。有购房者曾向政府部门确认华西城项目真伪，得到的答复竟是：“是真的，我们都买了。”案发后，购房者去相关部门上访，没想到维持秩序的警卫也在购房者之列。更戏剧性的是，就在君信公司案发的8月1日，还有相当级别的政府官员在四处打听购房款什么时候才能交上。