加息冲击波：楼市再临考验

　　2010年10月19日晚，央行发布了久违的加息政策，迎来了34个月来的首次加息，一年期存贷款基准利率同升25个基点，预示着新一轮的加息周期可能即将来临。以抑制通胀为首要目标的利率政策调整，对当前久控不下的房地产热构成了一定的冲击。当前政策风险巨大的房地产市场，未来前景更加扑朔迷离，房地产市场发展将进一步出现分化。

　　特约撰稿_楼忌

　　经济大环境：所处小周期阶段不同

　　2007年时，当时国内经济尚处在一片大好的阶段，各项经济指标都有明显通货膨胀的迹象，而股市的屡创新高又为楼市的高歌猛进提供了足够的“弹药”，宏观的整体状况彰显出国民经济处于经济周期的最顶峰。同时，货币供应方面依然采取较为宽松的货币政策，造成楼市的资金供应面非常充裕，所以即使2007年经历多次加息，楼市依然创下了年涨幅接近50%的纪录。

　　2010年的四季度虽然国内经济在经历了2008~2009年全球经济危机后逐渐复苏，但随着巨额投资效应的弱化，2010年4个季度的经济增长幅度已经开始出现一定的环比下滑趋势。同时，国际经济环境依然不乐观，某些国家的国家级财务经济问题还时有发生。为了消除巨额投资的不良影响，近期信贷规模的收缩较大，楼市在宏观面缺乏资金已经成为一种常态。在此基础上实施加息(实际上就是增加了资金使用的成本)，对于资金密集但是债务杠杆又过大的房地产行业确实有釜底抽薪的感觉。

　　新一轮加息加速房地产市场走势分化

　　邹毅指出，审慎分析此轮加息的国内外宏观经济环境，不难发现，有如下三方面特点导致了当前房地产市场走势更加复杂，前景扑朔迷离。

　　首先是处于新一轮人民币加速升值进程中的加息。当前正值新一轮国际汇率博弈的开始阶段，以美元快速贬值为带动的不同国家汇率政策都在采取调整。本次人民币加速渐进升值方式将进一步吸引海外热钱涌入，以人民币计价的房地产资产将在这种货币的流动性推动下，价格理应出现更高的增长。因此，海外热钱的加速进入可能会进一步推高房价。

　　其次是处于通货膨胀加速趋势中的加息。作为央行利率工具的主要调控对象，当前的通胀形势已经进入到一个新的时期。预计10月份CPI指数将再创新高，而房地产作为抗通胀的一个重要工具，此次加息信号预示着国家对当前通胀形势的态度已经进入到一个战略性的调控姿态阶段。在这样的情况下，投资者在明确了通胀信号的情况下，存在着投资物业资产以求资产保值的要求。因为从国内外历史经验看，往往在通胀形势下，房地产资产是个较好的抵御通胀的投资标的。

　　最后是处于史无前例的政策调控下的加息。今年4月出台的新一轮房地产市场宏观调控政策，一直重压当前的房地产市场。无论是对购房贷款的分类调控政策，还是对投资性住房的限购政策，都对市场发展起到了重要影响。抵御通胀和资产保值的需求，在当前的宏观调控下，并不能得到很好的释放，因此投资性的资产保值需求受到了政策抑制。

　　综合上述几项分析，当前的加息政策，将使未来的房地产市场走势进一步分化。

　　高端住宅投资需求继续受限

　　最近多个城市相继出台住宅限购政策，将继续对高端房地产投资需求构成限制。除却这些限购的城市外，借助银行资金杠杆进行买房的投资住房需求也将受到资金成本增加的影响。

　　低端房地产需求受到挤出，加大了保障性住房建设的压力，也体现了政府的调控决心。

　　此次加息政策，利率增加的幅度并不大，而是微调，但反映的是一种利率调控趋势。在这样的状态下，对主要依靠住房按揭贷款作为支付手段的客户群，由于其对住宅按揭贷款成本比较敏感，将产生未来利息成本高企的预期，减弱其购房动力，转而将其需求诉诸相关政策性住房的供给上，因此将加大政府建设保障性住房的压力。

　　中端普通住宅需求市场不受影响，房地产市场发展将以普通大众的有效需求为主导。

　　具备一定收入水平的商品房购买人群，一般对于购房按揭利率的微调敏感性较弱。因此相关高端限购、低端挤出的政策调控措施对其影响不大，未来市场将保护这类居民的正常购房需求，保证市场走势往良性健康的趋势发展。

　　商业房地产估值出现折价，减弱商业房地产投资泡沫。

　　基准利率的提升，对于资本需求巨大、以社会资金为重要融资渠道的商业房地产项目，由于其融资成本的高企和社会平均投资回报要求的增加，其对开发商和运营回报要求都相应提高。以长线持有运营和资产管理增值为主要运营手段的商业类楼宇，在加息的环境下，未来资产价值的估值将受到折让，也将部分减弱社会资本投资商业房地产的意愿。

　　受限是常态

　　加息对企业来说，开发商的资金渠道将进一步收紧。

　　2010年以来，开发商的开发贷款一直受制于当前紧缩银根的影响，房地产开发贷款难办和总量控制是当前政策调控的一个重要方面。当前的加息信号，进一步影响开发商贷款的资金成本，供给将出现一定的抑制。除却银行贷款，用于房地产开发的其他融资渠道也并没有有效打开。规模化的房地产基金市场没有形成，房地产信托市场虽然今年出现了高增长，但仍只占到房地产开发使用资金来源总量的不到1%，上市房地产公司的再融资计划一直受限，开发商资金供给受限的状态仍是常态。