山雨欲来  房产税五大看点

　　特约撰稿_楼忌

　　10月7日出台的“沪十二”条虽然全面拉开了新一轮楼市宏观调控的序幕，但是作为楼市调控重点关注的房产税并没有出现在政策细则里，只是将“加快研究”换成了“加快推进”。之前预期非常强烈的第二轮宏观调控中的房产税依然没有现身，这不禁让人对房产税的猜测更纷乱。综合各家观点，汉宇地产市场研究部认为，即将出台的房产税有以下五大看点。

　　房产税是“恢复”

　　还是“开征”？

　　所谓恢复征收房产税就是代表原来曾经征收过房产税，后来暂停征收，现在再恢复征收。

　　而查遍地产信息资料，从1994年开征房产税以来，对于住宅类物业一直是按照税法中规定的免征来处理。也就是说，虽然税法规定对于所有房产都应征收房产税，但是对于住宅类物业，税法同样给出了免征的税收优惠。那么，既然从来没有征收过，现在讲“恢复”其意何在？

　　在2008年被广泛议论的住宅持有税当时称为物业税，但是由于物业税的征收绕不开土地定性的核心问题，所以物业税的说法在2009年年底戛然而止。之后，业界和媒体纷纷传言要开征房产税。既然要开征一种新税种，必然要走全国人大议事议程，从人大讨论到真正实施，不是一朝一夕能完成的。对于这一楼市调控的重大举措来说，走人大讨论的流程可谓“远水救不了近火”。

　　那么，如何让房产税尽快落地就成为了当务之急。在2010年下半年关于房产税的说法中，“开征”一词也被隐去，而改用“恢复”。所谓恢复，就是将原来的优惠取消掉，那就不需要再走人大的议事流程了。作为房地产宏观调控的一个重要的储备工具，房产税只有在合法出台的前提下才可以选择出台的时机。

　　房产税税基：

　　是原值还是现值？

　　按照税法中对房产税的规定，房产税的税基是按照房产原值扣减10%~30%比例后作为原值。如果按照税法的这种规定，目前多数长线投资者实际税负并不是很重，甚至是不足以影响投资的盈利。所以，目前普遍的观点是按照所持物业目前的现值计算。

　　由于近年来二手房交易量很大，而且房产交易中心等相关部门对成交数据都进行了分类储备整理，所以目前有大量的成交数据可以作为评估的参考。但是在住宅个案估价实务操作中，仅仅有大量的成交个案还不够。大体来说，可以分为交易情况、市场情况和估价对象的相关房地产情况三方面的调整。而调整的依据在于注册估价师根据实地勘察和自己的经验作出的。这种方法需要大量的人工操作，评估出来的是个案的市场价值，虽然估价的精度较高，但是操作的成本很大，所以预期进入试点的上海和重庆模式应该不会采取这类办法。

　　为了能够在同一时间，用一种办法获得大量的估价数据，在实际评估工作中，采取一种叫做标杆楼盘、典型楼盘的估价方法。此方法首先划分具有相似物业特点的片区，在各个片区内按照多数相似物业合并的方式选择片区内的标杆楼盘、典型楼盘，再按照上述个案估价的方法评估出该楼盘的价格，作为该片区的标杆价格。其它物业的评估价格参照此物业进行调整。与个案评估相比，标杆楼盘、典型楼盘法只需要进行房地产状况调整。所以，人工投入量大大减少。而且这种方法可以一次性获得很多评估对象的评估价格，可谓进行大范围估价的理想方法。但该方法依然需要注册估价师凭借自身经验实地勘察设定房地产状况调整系数，注册估价师的人工投入依然不可或缺。

　　根据全国估价师考试网站的统计，截至2010年9月，全国注册估价师约4万余人。如果将全国的注册估价师全部集中在几个一线城市，或许可以满足其房产税估价的需要，但是对于一项全国推行的税种来说，区区4万余人的估价师队伍，确实是杯水车薪。所以上述的两种方法都不可取。

　　房产税税率：8‰~20﹪？

　　从上海模式普遍认为房产税税率8‰到重庆模式最重的20﹪，传说中的房产税税率跨度之大，令人咋舌。客观地看，上海目前普遍认为的观点有一定的依据。因为按照税法中房产税的税率，是按照买卖税基的1.2%或者租赁月租金的12%计算。而买卖的税基是按照原价值的10～30%扣减。如果按照30%的扣减幅度以及1.2%的税率，计算出来的实际税率是8.4‰。所以，按照8‰计算税率是比较贴合税法规定的。而从国际上流行的物业税税率比例来看，8‰基本属于下限。

　　房产税征收时间：

　　是年征还是交易征？

　　税法规定，房产税是按年进行征收，但是目前国内住宅权属复杂、形式多样，即使在上海一个城市就有拆迁房、房改房(标准价)、房改房(成本价)、经济适用房、商品房等等多种形式。如何保证公平、合理地按年征收，对于不按时缴纳的如何规范和处理，也是房产税征收的一大难点。

　　对于这个难点，部分专家认为无法逾越，甚至建议在交易的时候一次性征收。汉宇地产市场研究部认为，将房产税累积到交易时一次性征收是不妥当的，这就是失去了将房产税作为物业持有税的最根本的意义和价值。而从另一方面来看，房产税在商业地产已经实施了十余年，虽然商业地产的面没有住宅那么大，但是既然十余年商业地产征收房产税能够很好地实施，相信经过这么长时间实践经验的积累和总结，在住宅领域有效地按年征税已经有了很好的解决方案。

　　房产税影响：

　　是房价还是房租？

　　房产税征收对房价和房租的影响，哪一个会更大一点？现在还无法做出定论，但是在中低端租赁市场，房东方的强势地位足以让所有的附加税都转嫁到租客头上。这也是政策的制定者不愿意看到的现象。所以在加快推进房产税征收的同时，加快推进廉租房、公共租房建设，消除房产税带来的负面不良效应，也是非常必要的。

　　房产税，这个看似还比较陌生的名词或许在不久的将来就会出现在你的身边，成为你日常生活中不可回避的一个问题。那么，它终究会以什么面目出现？让我们拭目以待。