宏观调控应为保障房“减压”

　　文林峰

　　住房和城乡建设部政策研究中心房地产业处处长

　　最近有消息称，各地银行正在逐步取消首次购房七折利率的优惠。此举引发自住型购房者的极大关注。

　　为了抑制过快上涨的房价，不断调高贷款利率，这对于打击投资与投机行为是有效的。但与此同时，没有明显差别化的信贷政策，也会极大地提高自住型、改善型住房消费负担。包括原来不在保障范围内、依靠自身努力可以自行解决住房问题的群体，因为贷款利率的不断上调，已经变成了名符其实的夹心层。

　　这一群体，虽然过去不在保障范围内，但由于无法通过自身的能力在市场上选购商品房，只能被动等待政府提供保障性住宅，无形中扩大了保障人群，加重了政府的保障负担。

　　房地产市场应该划分两个不同的市场，一个是商品房市场，这个群体要占到总人口一半以上，甚至70%左右，即依靠自己的努力解决住房问题。如果能力不足的，则需要加上政府的补贴。

　　另一个是住房保障，对于那些不能靠市场解决住房问题的，只能由政府承担起保障的责任。但是，由于中国人口众多，即使是20%~30%的家庭需要保障，绝对数额也是非常庞大的。这就需要政府制定一个切实可行的保障规划，通过多种方式采取轮候制，逐步改善这些家庭的住房条件。

　　我们的政策导向，应该一方面加大力度抑制投机和投资需求，另一方面要鼓励家庭通过自身努力而不是完全依靠政府救助解决住房问题，这就需要中间地带的扶持政策，其中税收和利率政策最为显著。

　　比如，对于首套自住房，依然可以采用过去一些城市实施过的所得税减免政策。同时，更应该大幅度降低商业贷款利率，减轻这部分家庭负担。

　　经过住房制度改革和住房商品化的快速发展，大部分城市家庭都有了自己的一套住房。因此，购买首套住房的主要是新结婚的年轻人，总户数并不很多，优惠的贷款利率也不会给银行带来多少负担，但却能从政策上体现出一种扶持导向。

　　而住房公积金贷款，更应该对首次使用公积金贷款的家庭实行七折或五折的优惠利率，这样才能体现住房公积金存在的意义和作用。因为住房公积金并不是宏观调控的手段，它本身就是只针对自住和改善型发放贷款的。

　　鼓励年轻人自力更生、艰苦奋斗，要比把他们划入住房保障范围内更有利于房地产市场体系的完善和住房保障制度的多元化，也有利于社会的和谐和稳定。

　　而现实情况是，各种利率和税收都是轮番向上增加，只做加法，却很少有针对政府明确鼓励的自住消费实施较大幅度的优惠。没有减法，就没有鼓励，到头来，可能是政府不堪重负，背起更加沉重的包袱，背不动也得背。何不做点减法，就能放下很大一部分包袱呢。

　　另外，像北京、上海这样的房价绝对值较高的城市，房价即使下跌20%，房价由每平米4万变成3万，工薪阶层依然很难负担。所以，这些城市，要解决广大居民的住房问题，必须通过公共租赁房来解决，以免因经济适用住房、限价房与商品房价格差距过大导致寻租空间。

　　大量建设公共租赁房，有利于形成良性循环机制，即不解决产权问题，只解决居住难题。其实，东京、纽约的城市人口中，都是以租房为主。中国的特大城市也应该走这条路。

　　相反，中小城市，房价总水平不高，和经济适用住房差别不是特别大；商品房租金比较便宜；城市政府财力有限，没有能力大规模建设公共租赁房。这样的城市则需要政府组织建设一些经济适用住房，让中低收入家庭依靠自己努力，政府扶持相结合，解决住房问题。

　　当然，对于夹心层，也可以通过租金补贴或较少建设一些公共租赁房来解决。

　　中国的房地产市场比较复杂，因而需要分类指导，因地制宜，这样才能事半功倍，尽快解决住房问题。