楼市新政不断

　　开发商大玩“非暴力不合作”

　　《中国经济周刊》记者  刘德炳|北京报道

　　这绝不是第一次。

　　楼市新政出台之日，就是大量开发商集体“隐身”之时。

　　4月17日，国务院发布了调控楼市“国十条”，9月29日，为继续贯彻“国十条”，七部委出台了五项措施，被称为“9·29新政”。

　　于是，10月份的市场供应与5月份几乎一模一样，市场上除了购房者踪迹少见之外，开发商也仿佛一下子消失了似的，开盘项目骤减。

　　在政策层面坚决打击楼市投机的风口浪尖，绝大多数房地产项目都选择打太极的方式以柔克刚，而这种博弈的结果，多年来都是以开发商完胜而告终。这一次，会不会是个例外呢？

　　多个项目开盘爽约

　　日前一则来自房地产专业机构的调查报告引发了购房者的忧虑。该报告指出，全国24个大中城市11月份的开盘量相比10月份数量明显锐减，如北京开盘量环比大降50%，广州降幅为60%，南京降幅为30%等。市场分析人士指出，开盘量大减意味着市场新增供应不足，这将进一步加剧市场的供需失衡，从而使得房价有动力继续保持高位运行。

　　事实的确如此，自“9·29新政”实施一个月来，来自中国指数研究院的监测显示，京沪广等多个城市楼市成交下降，但价格依然坚挺。

　　纵向对比更能说明不少房地产开发企业在“9·29新政”之后的开盘策略。据北京中原地产9月26日公布的统计报告显示，10月份北京预期开盘的项目达到43个，其中不少是纯新盘，如“一品公馆”、“戛纳35号”等。但从目前现实的市场来看，不少项目仍处在积累客户阶段，并未开盘。

　　来自北京市房地产交易管理网的数据显示，10月份北京拿到预售证的住宅项目只有15个，远低于此前多家机构预测的三四十个。

　　在二线城市，如西安、武汉等地，不少项目也选择押后开盘，或者“跳价”开盘。跳价，成为2009年中国房地产市场火爆引发出的一个新词，是说房价已经不能简单用“涨价”来形容了，是直接一个个台阶跳上去的。

　　在华北地区代理了多个项目的某房地产营销机构副总告诉记者，这是一种典型的捂盘手法。受到房产新政效力的影响，一些原本计划开盘的项目不得不搁置开盘；有些新项目一期定价较低以吸引眼球，后面的二期、三期则通过高幅度涨价达到捂盘的目的。

　　捂盘只因成本早已收回

　　近日，华远地产董事长任志强在其新书《任你评说》发布会上说，在楼市新政出台之后，一些已经报批的楼盘就必须根据新政的精神重新报批，可能有些楼盘就无法通过了。

　　据一位消息灵通的楼市买家介绍，“9·29新政”之后，北京某区楼价超过3万元/平方米的楼盘一律暂停开盘。

　　而上述房地产营销机构副总则表示，有些项目捂盘是无奈之举，因为在目前的市场环境下，如果和政策相抗衡，仍然将项目定价过高，就面临无人接盘的风险；如果配合政策，定价较低，很可能达不到预期收益，因此只能捂在手中。

　　操盘了多个项目的地产营销界人士马文杰则认为，不少开发商目前应对新政的手段颇有点“非暴力不合作”的意味。原因一个是在流动性旺盛的背景下，预期市场和政策仍有可能好转；另一个非常重要的原因就是其项目地价比较便宜，而且随着近几年房价高涨，开发商早已收回了成本，因此对于这些项目而言，定价越高收益越多，即使是捂在手中不销售也没有任何风险。

　　比如，位于北京崇文区的“中海紫御公馆”，连续几个季度进入北京豪宅单价前30名榜单，目前单价为4万元/平方米。而据记者了解，其2003年买地时楼面地价只有500多元/平方米。目前在新政的压力之下，“中海紫御公馆”的定价依然远超周边项目。

　　房价“越调越高”的奥秘

　　对于地产市场而言，一般遵从“量在价先”的走势，但“9·29新政”一个月来，多个大中城市楼市成交量大跌，房价却未出现明显下降。

　　马文杰表示，在项目不开盘或高价捂盘的情况下，最终要实现降价必将十分艰难。

　　几乎每一轮调控背后，都有大量项目采用这种操盘手法。今年4月17日“国十条”出台以来，各大城市许多项目迅速取消开盘计划，结果是从4月份以来房价仍在持续小幅攀升。

　　在传统的交易旺季9月份到来时，蛰伏已久的新老项目纷纷登场。在北京，9月份有27个住宅项目取得预售证，创下近半年来的高峰。

　　与此同时，据国家统计局公布，9月份全国70个大中城市房价环比上涨0.5%，是近半年来的最大涨幅。70个大中城市中，有62个城市房价环比都出现上涨，只有1个城市(海口)环比下降。

　　马文杰表示，大量项目搁置开盘计划，这与囤地的本质是一样的：一方面，捂盘减少了市场供应，中国房地产市场目前整体上仍是供不应求，这是高房价的根源之一，因此不少项目停止开盘将消减政策抑制高房价的效力，这也正是今年4月“国十条”出台以来全国房价仍居高不下的一大重要原因；另一方面，每次随着市场形势的好转，这些捂盘项目再次上市时，其价格大都连续上涨，多年来正是在这种节奏中，房价越调越高。

　　业内人士称短期内供应将大量增加

　　马文杰表示，捂盘主要有两种表现：一是在房价急剧上涨时捂盘惜售，以追求房价进一步上涨；二是遭遇市场风险时拒不开盘。从稳定房地产市场的角度来看，这两种行为都应该严厉打击。

　　在“9·29新政”中，住建部等多部门再次强调，对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。

　　北京市在这方面显然走在前列。10月25日，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》出台，该办法明确规定，自2010年12月1日起，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。

　　也就是说，开发商在进行预售时，购房者付的钱都要先进入专用账户，留存从开发建设直至为购房者办房产证这一阶段需要的资金总量，以确保楼能盖起来，剩余资金开发商才可以提取。

　　北京中原地产市场总监张大伟表示，相比之前的金融政策、交易环节政策，预售资金监管将非常直接地沉重打击开发商。由于预售资金首先用于盖楼，开发商要想补足流动资金，必须加快销售，进而将促进开发商快建、快销，避免开发商囤地、捂盘惜售等行为。在他看来，很多拖延开发周期的企业将得不偿失，会加快现有项目的开发，年底房地产市场可能在短期增加大量供应。