深圳首拍限价房用地

　　《中国经济周刊》特约记者  贾德|北京报道

　　10月27日，深圳市福田区红荔西路8007号土地房产交易大厦3楼交易大厅，万科、金地、卓越置业三家房地产企业代表聚集于此。他们将以最低的价格竞标一幅保障性住宅地块——位于宝安区西乡街道的A116-0335地块。

　　或许不久之后，深圳国土局土地交易中心的交易大厅中依旧会有开发商簇拥一团，以低价竞拍保障型住宅用地。

　　在中央不断追加对保障型住宅的投资和建设的背景下，多层次住宅供给不断增加，对平抑当前高热不退的房价则有重要的药效作用。不管这些房地产市场产品供给者们对保障型住宅的态度如何，有越来越多的企业参与其中，确实是政府与公众的最大希望。

　　报价逼近利润极限

　　10月27日下午3时，最多容纳400余人的拍卖大厅中仅坐着40多人，其中，有一半是媒体记者。

　　整个拍卖过程大约耗时半小时。竞价过程开场一刻钟，当竞拍者金地投出第一份招标书后，万科、卓越置业随着竞价。相较于金地报出每平米7680元以及万科报价每平米7500元的价格，卓越置业以7380元的最低单价拿下A116-0335地块。

　　今年9月14日，深圳市国土资源局发布公告，以一次竞价和“定地价、竞房价”方式公开挂牌出让A116-0335宗地的使用权。

　　这是深圳市用于建设安居型商品房项目的第一个住宅用地，未来所建成的项目属于限价房。申请购买者必须持有经过深圳市住房和建设局授权机构审核合格的、具有安居型商品房准购证明文件。

　　“定地价、竞房价”是指按照已确定的地价不变和房价报价最低者得的原则确定竞得人，且竞买人的报价不得高于房价挂牌起始价。

　　“一次竞价”是指在规定的时间和地点，采取现场填写一次报价单的方式，确定竞得人的土地使用权挂牌出让竞价方法。

　　深圳国土局网站的文章表示，上述举措是深圳抑制普通商品住房价格非理性上涨，促进房地产市场健康平稳有序运行的举措之一。

　　卓越置业的注册全称为卓越置业集团有限公司，是一家港澳台法人独资企业。股东卓越投资集团有限公司出资额为75000万港元，占比100%。卓越置业官方网页信息表示，该公司为高端商业物业与住宅开发商，旗下住宅项目多为别墅、花园洋房等豪宅项目。

　　10月27日竞拍后，卓越置业副总裁、深圳分公司总经理谢利民表示，该报价为成本价，基本上无利可图。

　　据悉，该项目建设周期为两年半，总投入预计4亿元。在该项目64820平方米的总建筑面积中，还包含了4000平方米的商业面积。据卓越置业计算，居住部分的销售收入或可达到4.29亿元。卓越置业虽可就商业部分自行定价，但较小的面积决定了其盈利空间有限。竞拍当天，卓越置业向媒体表示，该项目利润不超过5%。

　　一位不愿透露姓名的香港上市房企财务经理告诉记者，上述报价几近利润极限。“基本难以达到5%的利润，最多也就获利3%给员工发工资。”

　　但谢利民向《中国经济周刊》表示：“拍卖当天，我们其实非常具有底气。”据其介绍，卓越置业曾收购了一家甲级设计院，这为其参加竞拍带来方便。而在参与本次竞拍前，卓越置业已经设计了项目图纸并计算成本和收益，甚至计划了工程和施工团队。“我们非常有把握拿下这个项目。”

　　房企展现“高姿态”

　　从今年开始，深圳启动安居型商品房建设，每年对全市新供商品房用地和城市更新项目进行统筹，总量配建不低于商品住房总建筑面积30%的安居型商品房。安居型商品房用作人才安居住房的比例不低于60%，单套建筑面积不超过90平方米。

　　今年7月，深圳市政府下发《关于实施人才安居工程的决定》要求，在深圳工作居住满3年的高、中初级人才，凭本市户籍并按照有关规定，具备条件的可以申请购买安居型商品房。机关事业单位人才符合条件的也可申请购买。

　　来自深圳国土局的披露信息显示，A116-0335地块用地面积24008.78平方米，建筑面积64820平方米，确定地价为14690万元，房价挂牌起始价为8000元/平方米(含装修)。

　　其实，A116-0335地块原定于10月20日进行拍卖，后因相关内容的修改使其拖延至27日。

　　据记者了解，设置“安居型商品房”的购买门槛是拍卖日期延后的关键原因。10月18日，深圳市国土局发出公告称，将出让时间延期至27日。此时该土地使用权出让公告中已新添一项内容，即要求参加招标的企业签订一份承诺书，要求招标企业按照《关于实施人才安居工程的决定》分配这批安居型商品房，并对容积率、售价等建设情况均作了规定。

　　深圳市土地房产交易中心解释称，改期的原因是市住房和建设局要求报名企业签订一份承诺书，同时为了给报名的企业有充分的时间做准备，因此将拍卖日期推迟到27日。

　　一位中国房地产业协会的高层人士向《中国经济周刊》表示，各个地方都会因地制宜制定对保障型住宅的购买门槛。“目前保障性住房的建设者有两类，一是政府所注册的房产建设公司，主要是国有企业。另一类便是参与招拍挂的社会类企业。由于保障性住宅只能卖现房，不能出售期房，因此对于开发商而言，资金压力要比普通商品房还大。有些企业并不适应这些门槛。”

　　针对A116-0335地块的拍卖，该人士分析说，目前房地产企业参与保障性住房建设的主观能动性越来越高。“尽管没有太多利润可图，但在兼顾市场的同时，他们已经开始愿意参与进来。”

　　针对卓越置业竞地预计的不超过5%的利润，该人士表示：“在包含了隐性成本，也就是成本增加以及其他风险后，保障性项目有3%的利润已比较稳定。深圳西乡地块的利润最大也仅为3%。”

　　卓越置业副总裁谢利民向《中国经济周刊》表示：“无论是深圳还是全国，企业参与保障型住宅建设都是一种必然趋势。而这些项目必须在政府的合理引导下，通过市场参与建设才能保证低成本和高质量。”他认为，尽管卓越置业一直以高端住宅为主力产品，但是亦应当参与保障性住房系统建设。“参加类似的项目建设，会对当地平抑房价起到作用，我们是民营企业中反应最快的。”

　　其实，民营企业等市场角色参与保障型住宅建设已经出现“热情”的苗头。此前，万科、招商地产、保利等不同属性的大型公司都纷纷加入其中。

　　一位曾经参与保障性住宅建设的上市房企人士向记者表示：“参与类似建设只要能够有略微获利，我们便愿意参加。利润只是一个方面，更多的是展现良好的高姿态。”

　　A116-0335地块竞拍后，亦有人认为，“政府要开发商为双限房买单，自然是有远期回报给开发商。”

　　一位不愿意透露姓名的地方官员表示，有些企业参见保障型住宅除了稳定的获利，有效地品牌传播与社会责任，建立良好的政府关系也是其中的重要意图之一。“毕竟政府希望看到更多的企业参与进来。这有利于政府完成上面下达的保障性住房建设任务。”

　　针对所谓“高姿态”的观点，谢利民笑着说：“做一件事情，肯定说什么的都有，但是我们确实不是这样想的，我们也不可能堵住别人的嘴。未来我还会继续参与保障型住宅的建设。”