上海地产效仿新加坡模式？

　　《中国经济周刊》记者  谈佳隆|上海报道

　　“在上海，房价太高是不争的事实。在房地产领域过度的投资、保值和投机，已经严重扭曲了房地产基本的居住功能，损害了人民群众的利益，”10月10日，上海市市长韩正向外界表示：“调控的目标是清晰的，方向就是要还房地产以居住为基本功能的本来面目，维护广大以居住消费为主的消费者的利益。调控必须态度坚决、措施有力。”

　　此前，上海已经出台了地方性房地产调控细则“沪十二条”，显示出作为“商品住房价格过高、价格上涨过快”典型城市的上海贯彻中央房地产调控的决心。

　　近年来，上海市有关领导已经不止一次提出“房价过高”的问题，但其后多次沦为“空调”。此次调控措施是否会再次沦为“纸老虎”？上海市住房保障和房屋管理局(下称“上海房管局”)局长刘海生向《中国经济周刊》表示：“我并不认为‘沪十二条’仅仅是政治表态，每一条调控政策都‘环环相扣’。但也不应该期望政策有‘立竿见影’的效果，需要让政策有个慢慢发酵的过程，避免短视和浮躁心态。”

　　“上海的确正在考虑效仿

　　‘新加坡模式’”

　　《中国经济周刊》记者从房地产开发商和政府部门等房地产相关方了解到，加大保障性住房建设力度可能将成为中央在“十二五”期间在居民住房建设问题上的主基调。

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹这样告诉《中国经济周刊》：“我判断此次中央对于房地产调控的决心会很大，比以往都要大，不会仅仅是喊喊口号。目前既有政策又有措施，在保障性住房问题上各地方政府已经签了责任状。从目前的形势来看，中央高层比较认同新加坡大建保障房的经验。”

　　自今年8月以来，国务院副总理李克强曾多次召开针对房地产调控的会议，部署和落实调控任务，一方面要抑制投机，另一方面就是大力推进保障性住房建设。

　　房地产业内人士普遍认为，抑制不合理需求，扩大合理供给将关系到未来房地产业的走向，而重点正是北京、上海、广州和深圳等一线城市。

　　刘海生向《中国经济周刊》证实：“上海的确正在考虑效仿‘新加坡模式’来发展房地产市场，以恢复房地产基本的居住功能。”这是上海市房地产主管官员首次承认上海房地产政策出现了大转向，也是中国特大城市从崇尚“香港模式”向“新加坡模式”转变的开端。

　　1998年，中国福利分房制度取消，中国住房制度改革拉开大幕，但是在原有制度设计中的以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系被以地方经济拉动为指标的“土地财政”模式所取代。

　　“地方经济要发展，需要大量资金，钱从哪里来，就需要从土地拍卖中获得，这在很大程度上参考了‘香港模式’——房地产为支柱的经济模式，”上海房管局一位官员这样告诉记者。

　　五年内新增保障房100万套

　　事实上，在香港房地产几十年发展过程中，类“土地财政”模式一直被贯彻执行，在亚洲金融危机之后，香港特区政府为了减缓对土地收入的冲击，通过“勾地制度”使得以土地出让换取资金的“香港模式”发挥到了极致，最终使得香港土地价格出现反弹。这引发了中央政府及土地部门对该制度的强烈兴趣。

　　早在2006年年初，国土资源部就发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(征求意见稿)》，其中提到“有条件的地方，可以建立‘勾地制度’”。政府推行“勾地制度”是希望保住低价避免流拍，而该制度盛行的香港却在今年6月开始不采用“勾地机制”拍卖政府土地，这是香港特区政府6年来主动推出地块拍卖，标志着对“勾地制度”的调整。

　　但去年以来，上海、深圳、广州等一二线城市却纷纷开始启动“勾地制度”。今年2月，上海更是通过“勾地制度”以92.2亿元出让外滩金融8-1地块，成为总价、单价的双料地王。

　　与香港不同，同样土地奇缺需要靠填海造田的新加坡却采用了大政府的住房供应方式来解决，居民大部分的居住问题由政府解决并通过合理价格出售。上海市房管局局长刘海生告诉《中国经济周刊》，作为特大型城市的上海，土地资源已经越来越紧张，政府应该有政治表态和行动来解决住房这一基本民生问题。

　　事实上，包括潘石屹在内的地产商已经察觉到中央政府将对“住宅房产”重重出手而转向了“商业地产”开发，政策前景也可从日前的官员表态中有所显现。

　　近日，国家发展与改革委员会主任张平表示，中国必须进行福利和房市改革，以释放国内购买力从而使经济实现可持续增长。

　　不少房地产业内人士告诉记者，房市的“福利”二字再度进入官方视野，说明民众对于高房价已经积怨已深，参考“新加坡模式”的房地产模式还给住宅以居住功能的本来面目已经显得迫在眉睫，

　　刘海生告诉《中国经济周刊》：“虽然进度有所延缓，但上海市政府五年内建设2000万平方米的经济适用房的许诺是能够兑现的。下一步，上海将进一步改变目前针对经济适用房等保障性住房的较为苛刻的要求，逐步让中等收入人群享受申请经济适用房的条件。”

　　今年9月，上海市房管局、上海市民政局共同发布了修订后的《上海市经济适用住房申请、供应和售后管理实施细则》已经对申请条件进行了放宽。

　　10月28日，上海市政府表示，上海市今后五年将大力推进住房保障，新增各类保障性住房约100万套，预计保障性住房约占新建住房总面积的50%，套数约占60%。

　　正在研究出台房地产税，土地出让金收入模式不会动摇

　　一份不愿意透露姓名的上海市房管局官员告诉《中国经济周刊》：“从长期来看，上海的房地产市场并不会出现深幅度的下跌，只是会出现调整，这与上海作为移民城市是密切相关的，每年有相当数量的大学生在内的劳动人口涌入上海，这对房价有着很强的支撑作用。”

　　有房地产业内人士告诉记者，虽然各界盼望“二次房改”，使得住房成为公民和居民应有的福利，但房地产业在中国涉及面太过广泛，沉疴已深，如何推进改革仍然存在错综复杂的问题，其中最关键的是资金问题，这既涉及大量保障性住房动迁资金和建设资金问题，也包括政府收入中原有土地出让资金是否会减少的问题。

　　房产税或将成为唯一的出路，但其目的并非为了调整房价。刘海生告诉《中国经济周刊》：“上海的确正在研究出台房产税的问题，但这与让上海房价下跌是无关的，房产税只是我国税收制度中调整‘贫富’的一种手段，具体何时推出，这部分税收如何安排仍然等待中央的批复意见。”

　　知情人士告诉记者，上海即使出台房产税也不会动摇原有政府收入中的土地出让金收入模式，这使得原有的房地产模式的存量部分不会改革，而上海效仿“新加坡模式”只是“增量”改革，而房产税可能将成为落实保障性住房资金的重要手段。

　　勾地制度

　　指单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出勾地申请，并承诺愿意支付的土地价格。提出勾地申请的单位和个人应当参加该宗地的招拍挂出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格。