“环首都经济圈”升温 楼市闻风而动

　　■ 综述

　　燕郊房价又开始涨了？上周末去燕郊看房的文女士觉得市场的风向在发生着变化，燕南园、天洋城和星河185等几个热门楼盘都缩减了优惠，甚至开始酝酿涨价。

　　同时，在另一个热点区域——香河，在发生着变化：某在售联排别墅项目的销售负责人说，新推出的房源目前已经售出9成，尽管有着限外的政策，一套房的价格接近200万元，但还是有七成以上的房子都卖给了北京人。

　　涿州楼市突破万元的传闻也不胫而走……

　　这一变化来得如此迅速，和一则近期被热炒的消息有直接的关系——受“环首都经济圈”概念的影响，以往被称为“环京津贫困带”的河北13县市，一夜之间华丽转身，有望升格为“经济特区”，楼市闻风而动。

　　新经济圈政策下楼市再热

　　根据规划草案，今后，环京区域将建设3座百万级人口新城，以吸引北京购房需求。还要用2年左右时间，通过高铁、轻轨、高速路网等交通设施实现河北13县与北京的同城化；随后，逐步在养老、医疗、社保等方面实现一体化。

　　报纸上大规模的宣传被楼盘销售员再次放大，在河北一些楼盘的售楼处，这一消息被装裱后在显著的位置展示。

　　记者调查显示，从市场层面来看，涿州、固安都相对平静，目前最热闹的是燕郊，但是后劲最足的恐怕要数香河、涞水了。目前，仅在香河这座人口不到30万的县城，就已聚集了绿地、万科、富力、珠江、首创、万通等大型地产商，坊间还流传着一个说法，冯仑在2008年看好香河的发展后，只和王石简单说了几句话，王石当即就拍板进入当地，可见大腕们对这个信息有多敏感。

　　新城开发瞄准北京高端人群

　　从官方和业界的动向来看，明后年动静最大的应当属香河、固安。

　　燕郊的开发基本已经定型。而从香河已经盖出的房子来看，无论是近万元的单价，还是别墅类的产品，明显不是为当地人准备的，他们的目标只有一个：北京人。在“限外”的政策下，购买这些项目的北京人必须选择一次性购房。近两百万的总价下、毫不犹豫的买房人也让大家看出了购房人的实力。

　　河北某县城一位不愿具名的官员在接受本报记者采访时表示，高端的楼盘是为高端的产业人才准备的，在河北和北京的高层对接开始之前，北京人是被挤出北京被迫到燕郊的，而今后在进入河北13县“经济特区”的北京人，可能就是“跳出北京”去的，为的是更好的发展机会和更好的居住生活品质。“这是一个本质的跨越”，该官员说。

　　户籍“附加值”将集中转移

　　统计数据显示，今年1-9月，河北省房地产开发投资完成1624.4亿元，同比增长50.8%；完成土地开发面积975.4万平米，同比增长16.1%；土地购置面积2040.1万平米，同比增长42.5%，土地成交价款273.2亿元，增长86.4%。其中，环北京区域的县市房地产开发投资和土地购置费用的增长更为迅速。

　　“围绕首都的新城既能缓解北京的人口压力，又能带动河北经济的发展，两地高层一拍即合。”上述官员表示，最近公布的河北与北京的对接，主要的目的之一就是要转移北京的人口压力，包括就业压力和住房压力，这是北京愿意与河北合作的内在动因；和过去最大的不同就是有了省级的高层次对接，给的是特殊的优惠政策。

　　“电话号码很快就会换过来，有人说是明年1月1日起，我觉得可能没那么快，不过也不会差太多。”该官员透露，河北邻京13县市与北京的同城化已经启动，前几天河北省政府和地方政府召开沟通会议时，大家还提及了是否会取消北京人购房限制的问题，户籍可能不会统一，但是一些县城买房送户籍的政策还在执行，户籍的附加价值，如医保、就学、养老等问题肯定会逐步让北京人在河北实现无障碍。

　　本报记者 张家齐

　　燕郊 萧条不见 火爆重现

　　从萧条再回火爆，燕郊楼市只用了一个多月的时间。

　　9月29日燕郊出台“限外令”后，燕郊房价再次遭遇降价，年初一度火爆的燕郊楼市迅速萧条。然而，近日“环首都经济圈”规划、北京至燕郊轻轨有望明年开通等利好犹如给燕郊楼市注入了一剂兴奋剂，燕郊各大楼盘成交量出现明显反弹，新一轮的涨价也开始酝酿。

　　上周末销量超10月份

　　记者11月16日走访了燕郊各大楼盘，购房大厅内看房人数激增。

　　上周开盘的燕南园，大厅内挤满了购房者，每张桌子旁都坐满了签约的人，甚至有人站着签购房合同。据销售人员称，10月份，每天的签约量都是个位数，一个月最多卖十几套房。媒体报道地铁将开通的消息后，上周末两天就成交了近300套。“现在看好的户型，过一个小时再回来，可能就没房了。”

　　在天洋城、星河185等在售楼盘，开发商介绍，上周末两天的销量比之前一个月还要多，“之前卖不动的房子，几天就卖完了”。尚未开盘的东方夏威夷，开发商称，上周每天只排十几个号，最近几天每天排号七八十个。

　　东方夏威夷负责人表示，燕郊的客户最重视的是交通，因此地铁开通的利好很大地刺激了燕郊的购房需求。在燕南园现场，多数购房者都表示，燕郊到北京的便捷交通是他们购房的最大因素。地铁开通后，交通将更加便利。

　　购房者预期逆转

　　楼市发生如此剧烈的变化，燕郊开发商却一致表示，主要是购房者预期发生了变化。他们普遍认为，燕郊的购买需求一直旺盛，之前成交量下降主要是各种限制政策让购房者对房价下降产生强烈预期。

　　而最近的多个利好消息扭转了他们的观望情绪，他们对燕郊楼市的预期也由房价下跌变成了上涨。也有部分投资者认为现在是出手购房的好时机。在燕南园的售楼处现场，一对来自北京的购房者就表示：“现在买一定能赚”。其理由是通州新城规划出台后，通州房价涨幅巨大，而现在燕郊的多重利好，也会带动燕郊房价上涨。

　　有业界人士担心，现在的房贷政策对资金有限的刚需族限制较大，在利好消息作用下，投资需求在这时候进入了燕郊。是否会推高燕郊楼市的泡沫？

　　小涨，政策平衡房价

　　目前，燕郊房价上涨的态势已初见端倪。星河185的价格已经上调了100元-200元/平米，并取消了开盘时的9.5折优惠；燕南园均价也比开盘时上调了100元/平米，并且优惠由原来的9.6折变成了9.8折，销售人员甚至称“近几天还会涨价”。

　　对此，各开发商表示，不会刻意酝酿涨价，但目前市场如此火爆，涨价也是正常现象。不过，由于各种限制政策依然发挥作用，这对房价也起到平衡作用。有开发商表示，如果没有这些政策，燕郊房价会陷入无法控制的上涨。

　　另外，据媒体报道，在“环首都经济圈”规划最终确定前，河北邻京13个县市不再批复新的项目建设，也不再批准拿地。开发商普遍表示，由于燕郊目前新盘很少，老项目房源也不多，这一政策对燕郊市场会产生不小的影响。

　　星河185项目负责人表示，会在推盘速度上略作调整，可能会适当放缓。但东方夏威夷项目负责人表示，不会刻意调整开盘速度，还是根据施工进度而定。

　　微博(http://t.sina.com.cn)热论

　　王小王爽：准备卖房，打电话给中介，第一句话就是恭喜我：燕郊的房子涨价了。通地铁的利好使得房主都捂着房子不卖，以前是一个人看好几套房子，现在是好几个人看一套房子，价格还高得很。我就想说：之前的打压政策没管用啊。

　　亿玛张强：燕郊通地铁的消息已传说多年，但这一次似乎像是真的。昨晚收到中介公司电话，问是否卖房，这帮人还真是会跟风炒作……

　　固安 房价欲冲7000元/m2

　　河北多个环京县市的楼市都处在“看图说故事”的亢奋阶段。与大兴一河之隔的固安县虽然较香河、涿州等地发展落后，但有楼盘马上要向7000元/平米挑战。11月16日，记者从北京南三环上京开高速，驱车一个小时后来到了固安县。只见106国道旁林立着20多家售楼处。小小县城几乎被建筑工地淹没。

　　公寓6000元-7000元/平米

　　“固安房地产市场才刚开始发展，产品主要是别墅和公寓两种。”固安绿洲房地产执行副总刘卫国介绍道，别墅项目主要是大运河孔雀城，均价每平米八九千元；而城区的公寓，均价逼近六千元。大多数开发商都是固安本地或来自河北霸州。此外，记者走访发现，固安城区在售楼盘规模多为中等偏小，但户型偏大，两居都在80平米以上。

　　在大运河孔雀城、孔雀大卫城、K2·红树湾三个售楼处，都有不错的人气，而且都毫无例外地把“环首都经济圈”和“京南新城”为报道主题的报纸陈列在售楼处的醒目位置。

　　“K2·红树湾本周六开盘，均价预计6800元—7000元/平米。肯定能过七千，是固安最贵的。”在红树湾销售现场，共有六七组客户前来看房，该项目销售人员说，敢开高价是因为政策利好和项目品质，开发商北京华美地产此前在通州开发了K2·海棠湾、K2·清水湾等。

　　京御地产旗下的大运河孔雀城已销售到6期，11月初开始全面上调近500元/平米后，目前联排和叠拼的均价分别为9500元、7500元/平米，开发商称销售方面明显回升。而孔雀大卫城是京御首次在固安推出的别墅以外的高层公寓项目，销售人员介绍，一期2600多套房已全部出货，二期将在12月16日入市，均价在5500元-6000元/平米，目前已排号600多组。

　　此外，固安城区规模最大的楼盘中宏新界，销售人员表示，项目一期500多套房在四五月份就售完，均价涨到6500元/平米，二期预计也会涨过7000元/平米。

　　“新民居”工程多，三年内供应井喷

　　业内人士介绍，除了大运河孔雀城的别墅更多是为北京客的休闲度假外，固安城内公寓的购房客户多为北京大兴、丰台一带上班的白领一族和投资客，占比近八成，其中又以投资客为主，其次才是固安当地人，包括政府公务员、学校老师和私企老板和拆迁户等。

　　刘卫国对此并不否认，但他希望绿洲正在操作的固安“浙江产业园住宅项目”能增加自住率，吸引北京南城的白领来定居。据介绍，该项目占地面积近2万亩，建筑面积达200多万平米，产品包括住宅、酒店、商业步行街等，一期最快将于明年中入市。记者发现，就在该项目的斜对面，是霸州房企绿宸地产正在开发的200万平米的京南国际新城。

　　“明年放量200万平米左右，应该说还不算大，未来三年内固安楼市的供应都在高点。”刘卫国表示，像绿洲、绿宸这样介入固安县政府主导的“新民居”工程的开发商还有很多。业界传言华润、金地等正在与当地政府谈判。

　　据悉，“新民居”是固安县政府今年以来最重要的工作，以合并村庄、鼓励农民到县城定居的方式，置换出更多的耕地和建设用地进行新城开发。

　　据固安房地产信息网数据显示，10月固安网签住宅套数达1005套，均价5751元/平米。或许固安“北京南部卫星城”的故事才刚拉开序幕。

　　微博热论

　　GogoUp：今天，固安汽车站。在固安看房买房的，几乎清一色是北京牌照的汽车。

　　董晓进：下午剪头。理发师很严肃地咨询了我一个问题：他手头有笔钱，问我是在房山买个30多平米二手房合适，还是在河北固安买个70平米的房子合适？房山的大概一万三一平，固安6000多，但是离市区至少六十公里。我也很纠结，就劝他：赶紧买一个吧，马上房价又要涨了。