随着房价不断攀升，买房已成为时下最热门的话题。一些开发商为了套取资金或让房子卖出更好的价钱，一房二卖甚至几卖的现象时有发生。开发商的这一行为，是民事欺诈还是刑事诈骗？罪与非罪如何界定？近日，江苏省海安县人民法院给出了答案。

　　一房二卖：是民事欺诈还是刑事诈骗？

　　智敏/文

　　投资失误，地产大佬资金被套

　　现年48岁的尹青松曾是海安县当地很有名气的能人。上世纪90年代初，乡建筑站瓦工出身的他，预测房地产将成为国内新兴行业，便辞职下海，筹集资金，挂靠到一家房地产公司，干起了开发房地产的买卖。

　　由于尹青松头脑活络，又能吃苦，开发的房地产项目价格适中，房屋销售很红火，很快，他便在海安县房地产开发行业脱颖而出，成为当地的房地产大佬。

　　2003年4月，尹青松另立门户，脱离了挂靠的公司，投入巨资注册成立了名为旺发房地产的公司，自任总经理、法定代表人。

　　进入21世纪，房地产开发行业诱人的利润吸引了越来越多的人参与，许多房地产开发公司涌入海安县城，开发房地产，争抢市场份额。而已经赚得盆满钵满的尹青松，却反其道而行之，带着队伍到海安县的边远乡镇大兴土木，开发房地产。

　　然而，一贯精打细算的尹青松这次却失算了。由于交通发达和政府的职能转换，一场前所未有的撤乡并镇大行动在南通各地迅速展开，他所开发房地产的几个边远乡镇先后被撤或合并，一些农民陆续转向中心大镇和县城购房置业，对他开发的小集镇的房产兴趣不浓；而原本在家务农的农民，因为有着一种故土难离的情结，不愿去小集镇落户；一些农民因为子女升学等因素，需要在小集镇购房，但对房价压得很低，种种原因，使得尹青松开发的房产几乎无利可图。一时间，这些房产成了滞销的“烫手山芋”，大量资金被套牢，尹青松损失惨重。

　　雪上加霜，资金链断囊空如洗

　　2004年8月，尹青松得知海安县城宁海南路东侧一块3014平方米的土地将挂牌拍卖，他兴奋得夜不能寐，认为这是自己重返城市房地产市场的好机会，他积极报名竞拍。

　　9月8日当天，尹青松早早来到拍卖现场，发现本地和外地的诸多地产大腕都出现在拍卖场上，他预料这次竞拍不会轻松。果不其然，拍卖一开始，叫价声此起彼伏，原本368万元的起拍价被抬高到870万元，最后只剩下尹青松和本县的另一家房地产公司在相互较劲，志在必得的尹青松顿时喊出了896万元的高价，另一家公司不得不宣布放弃继续竞价，尹青松终于如愿以偿拿到了这块地。

　　由于大量的资金积压在边远乡镇的房地产上，尹青松一时无法缴纳这笔高昂的土地出让金。他决定剑走偏锋，以高于同期银行贷款利率或以优惠购房为条件，向社会各界集资。在2004年9月至2005年9月间，尹青松向社会公众吸收或者变相吸收资金365万元。然而，这与近900万元的土地出让金相比，还有500余万元的资金缺口，尽管他使出浑身解数，但仍无济于事。由于无法按时交纳土地出让金，2006年1月，海安县国土部门依法收回了这块出让的土地，并没收了旺发房地产开发公司55万元的土地竞买保证金。

　　两次盲目的投资，使得原本资金充足的尹青松损失惨重，他的资金链彻底断裂，甚至连公司的水电费、电话费都无法缴纳。

　　剑走偏锋，“一房两卖”骗钱出逃

　　面对整天上门讨债、逼债的债主，尹青松躲了起来，但他躲得了一时，躲不了一世，为了摆脱困境东山再起，尹青松动起了“一房二卖”的歪主意。

　　2004年10月的一天上午，尹青松向刘山借款10万元，约定年利息两万元，用于缴纳县城中标土地出让金。他向刘山承诺，借款的本息作为其优惠购买该地块商品房的购房款。2006年1月，刘山得知该地块被国土部门收回，尹青松未能开发商品房项目后，便不断向他索要借款。然而，此时尹青松已经负债累累，根本无力偿还借款。尹青松被刘山逼得走投无路，情急之下，他转而向刘山推销其公司在一家边远乡镇开发的营业用房，用以抵债。刘山见他实在拿不出钱来，只好同意将其公司开发的位于该镇人民路2号楼7、8、9、10号营业用房以抵债的形式买下。

　　然而，尹青松刻意掩盖了一个事实：他向债主刘山推荐的这些营业用房，早已于2005年4月4日、6日销售出去，并已交付使用。他在明知上述营业用房已销售给他人，且自己的房地产公司处于资不抵债、无偿还能力的情况下，仍与刘山签订购房合同，从中骗得10万元本金及利息。

　　此后，尹青松如法炮制，以超低的价格诱饵，将其已经卖出去的营业用房再次一房二卖，卖给了市民谢民，骗得14万元。

　　两次“一房二卖”，尹青松均以公司的名义与他们签订合同，等他们依照合同约定时间拿着尹青松提供的钥匙准备搬入新房时，方知房子早已名花有主。当他们回头找尹青松讨说法时，却无法与他取得联系。愤怒的被害人多次找到镇政府讨要说法，镇政府觉得事态严重，于2007年12月12日向海安县公安机关报案。

　　2008年1月7日，公安机关决定立案侦查。立案后侦查人员发现，尹青松已逃往外地，遂上网追逃。

　　2008年11月3日，尹青松在北京一出租房内被北京警方抓获，随后被押解回海安。

　　罪与非罪，控辩双方当庭激辩

　　当警方以非法吸收公众存款罪和合同诈骗罪向海安县检察院提请逮捕尹青松时，检察院内部对非法吸收公众存款罪没有异议，但对合同诈骗罪却有不同意见，最后经过讨论，认为尹青松的行为符合合同诈骗罪的构成要件，遂批准将其逮捕。

　　2010年5月，海安县人民法院开庭审理此案，庭上控辩双方就“一房二卖”是民事欺诈还是刑事诈骗，是该承担民事责任还是刑事责任的问题，进行了激烈争辩。

　　控方认为，尹青松以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，隐瞒房屋已经出售的真相，虚构房屋没有出售的事实，运用“一房二卖”的欺骗手段，骗取对方当事人的财物，且数额较大，构成合同诈骗罪。

　　然而，尹青松的辩护人认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”由此可见，对于“一房二卖”，最高人民法院规定的是出卖人承担“解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失”和“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的民事责任，而非刑事责任，将“一房二卖”行为上升至刑事责任，违反了我国刑法的罪刑法定原则。

　　而控方坚持认为，我国《刑法》第二百二十四条规定：“以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。”被告人尹青松“一房二卖”严重扰乱了市场秩序，符合合同诈骗犯罪的构成要件，依照最高人民法院、最高人民检察院《追诉标准》第69条规定，单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员以单位名义实施诈骗，诈骗所得归单位所有的，数额在5万至20万元以上的就达到“数额较大”的标准。此案被告人利用合同诈骗数额已远远超过这一标准，达到24万元，所以应当追究其刑事责任。

　　对此，尹青松辩解说，自己并非故意诈骗，而是被逼无奈，他当庭答应将来有实力的时候，偿还这些债务。他声称，自己的行为不是合同诈骗而是合同纠纷。

　　控方出庭参与诉讼的公诉人反驳说，被告人虚构事实，合同内容完全虚假，而且在没有偿还能力的情况下出逃外地，这些行为根本不是合同纠纷，而是典型的合同诈骗。

　　“一房二卖”是罪还是非罪，是经济纠纷还是经济诈骗，是承担民事责任还是追究刑事责任，因为没有先前判例，海安县人民法院对此非常慎重，经过多次讨论，于2010年8月13日对此案进行了一审判决。

　　法院审理认为，被告旺发房地产公司因进行房地产开发需要资金，未经中国人民银行批准，以高于同期银行贷款利率或优惠购房条件为诱饵，向社会不特定对象吸收或变相吸收资金，扰乱了金融秩序，其行为构成非法吸收公众存款罪。该公司以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大，其行为构成合同诈骗罪。被告人尹青松系被告单位直接负责的主管人员，其行为分别构成非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪。被告单位旺发房地产公司、被告人尹青松犯数罪，依法应当数罪并罚。被告单位旺发房地产公司、被告人尹青松未能退赔被害人的经济损失，应从重处罚。

　　最后，法院依照《中华人民共和国刑法》的相关规定，判决被告人尹青松犯合同诈骗罪和非法吸收公众存款罪，数罪并罚，决定执行有期徒刑4年，并处罚金13万元；判令被告单位旺发房地产开发公司缴纳罚金18万元。

　　一审宣判后，尹青松在规定期间内没有上诉，一审判决已经生效。

　　领刑四年，法官细释判决依据

　　此案审判法官接受采访时详细解释了“一房二卖”罪与非罪的区别。

　　法官说，“一房二卖”是指房地产开发商作为出卖人先后以两个商品房买卖合同，将同一个房屋出卖给两个买受人。如果开发商一房二卖的行为仅仅为了在比较中获取更高额利润，并无同时非法占有两笔房款的意图，该类纠纷还应当在民事纠纷范围处理。根据物权登记对抗主义和债权平等原则，如果“一房二卖”所产生的两个合同，两个买受人都没有对所购房屋进行过户登记，买受人可同时主张合同权利时，开发商享有选择权，即有权选择最后取得房屋产权的人；如果其中一个买受人已办理了过户登记手续，则该房产应归已经登记的一方所有，这是物权优先债权的基本原则。

　　由于“一房二卖”，必然会导致其中一买受人买卖合同目的不能实现，其根本原因是出卖人的不诚信行为造成的，对此应当重点惩处。《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，考虑到购房者与房地产企业之间存在明显的强弱之分，为杜绝开发商不当滥用优势，促进平衡反制，对房产销售规定了处罚性赔偿制度，即“双倍赔偿”责任。

　　《合同法》和最高人民法院司法解释规定了“一房二卖”民事惩处办法的标准，那么是否可以理解一房二卖仅仅是一个民事争议问题，不存在上升为刑事犯罪的可能呢？

　　办案法官说，这种理解是非常错误的。其实，不少民事行为包括合同行为，都有一个量变到质变的过程，只要当事人越过一定界限就有可能上升为刑事责任。

　　那么，如何甄别是民事合同纠纷还是合同诈骗呢？

　　审判法官解释说，首先，在主观上，合同诈骗罪行为人的主要目的是利用合同形式骗取对方当事人的财物，即房地产开发商是通过买受人履行合同、支付房款来获取财物，但自己根本不打算履行交房义务，也就是说房地产开发商意图无偿占有买受人的财物。而在民事欺诈中，行为人只是为了获取不正当的利益，故意不履行其他合同，但其并不具有无偿占有他人财物的意图，即房地产开发商只是为了获取更高的售房价格而故意“一房二卖”，但对于买受人已支付的购房款，其并不想非法占为己有。其次，在具体行为上，结合主观故意考虑，构成合同诈骗罪的开发商可能在签订合同时就没有履约能力，如根本不可能建造房屋；也可能在签订合同时，采取各种欺诈手段，如虚构单位、冒用他人名义、伪造票据等，企图骗取买受人的财物占为己有；还可能在签订合同取得买受人的购房款后，又打算不履行交房义务，肆意挥霍所取得的对方财物等；一些行为人在违约后虽然表示要承担责任，实际上却编造种种借口加以搪塞，或者采取“拆东墙补西墙”的方法敷衍对方，甚至干脆携款潜逃，这些行为均不能认定其具有承担违约责任的实际行动。从司法实践来看，一房二卖取得两笔以上房款后，开发商逃匿的，是合同诈骗最显著的特征。

　　结合本案开发商尹青松“一房二卖”的具体行为分析，一是尹青松明知向刘山、谢民推销的营业用房已销售给他人，无法履行合同的情况下，仍隐瞒真相，采取欺诈手段，向他们出售该营业用房。二是尹青松所属的房地产公司已处于资不抵债，无力偿还债务的境地，根本没有履行合同以及承担违约责任的能力。三是尹青松一直携款在外躲债，根本不想履行合同。因此，尹青松主观上具有非法占有的故意，而且数额较大，其行为完全符合合同诈骗罪的特征，被告人被判处刑罚完全是咎由自取，希望其他房地产商引以为戒。

　　专家说，要想防止开发商“一房二卖”致使自己得不到房屋的类似情况发生，买房人在签订买房合同后，立即向房屋登记机关申请预告登记，这样，既可以防止开发商“一房二卖”，还可以在出现争议时取得房屋的优先权。