调控楼市，中国政府很“给力”

　　在今年8月份全国房地产市场明显出现反弹迹象的背景之下，9月底以来，多部委再出重拳调控楼市，引发关注。

　　据新华社9月30日报道，系列调控政策的主体是对4月份国发［2010]10号文件(即《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称新“国十条”)的进一步落实，但细节上有些许变化。其发布情况和具体内容如下：

　　加大落实楼市调控政策力度

　　“通知5”要求各地结合本地区房地产市场实际，立即研究制定贯彻落实国发［2010］10号文件的实施细则，加大各项政策措施的落实力度。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住建部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

　　完善差别化的住房信贷政策

　　“通知4”规定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。

　　为支持公积金缴存职工购买首套普通自住房享受低首付、低利率贷款政策的需求，“通知6”规定，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

　　楼市税收政策调整

　　契税政策方面，“通知3”规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

　　“通知5”则规定，加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

　　增加住房有效供给

　　“通知1”强调，要在确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于供地总量70%的基础上，结合各地实际，选择地块，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房(以下简称公租房)供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。

　　“通知2”则提出对公租房建设期间用地及建成后占地免征城镇土地使用税，并免征与公租房经营有关的一系列契税、印花税和土地增值税等。

　　信贷政策方面，“通知4”表示，继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公租房建设的中长期贷款政策。

　　整顿楼市秩序

　　“通知5”提出，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要求继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。“通知4”则要求各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

　　“通知1”还要求相关部门建立市场动态监管制度，开展商品住房销售现场的日常巡查和实地检查。市、县相关部门要依法对违法违规企业进行处罚，并及时向价格、金融等主管部门通报其名单。

　　各地楼市调控新政策

　　楼市进一步调控政策出台后，各地纷纷出台细则予以落实，多个城市推出“限购令”。本刊集纳相关资料，供读者参考。

　　上海：10月7日出台楼市调控细则，暂定上海及外地居民只能在上海新购1套商品住房(含二手存量住房)。为增加普通商品住房供应，上海还调整了被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)的允许交易期限，由此前的取得房地产权证满5年调整为3年。此外，上海停止对购买第3套住房及以上家庭住房公积金贷款，暂停对购买非改善型第2套住房家庭的住房公积金贷款，对为改善居住条件购买第2套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。对于购买改善型第2套住房的认定，以借款人家庭成员(包括借款人、配偶及未成年子女)名下在房管部门登记信息反映实际仅持有1套住房，且人均住房建筑面积低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积为依据。

　　广州：10月15日出台政策，广州市户籍家庭和常住非户籍家庭(家庭成员包括夫妻双方和子女，常住就是提供在本市1年以上的纳税证明和社保证明)只能新购1套商品住宅；非常住的外地家庭不得购买商品住房；未满18岁的人士不能单独购买商品住房。

　　深圳：9月30日出台“限购令”，暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。10月中旬，深圳市对“限购令”作出说明，家庭成员中部分为深圳户籍即可购2套房；允许购房者卖掉现有住房后，在政策标准内新购住房。

　　北京：4月底已发布政策，规定自政策发布之日起，同一购房家庭只能新购买1套商品住房。新华社11月9日报道，北京将从2010年12月1日起实施新规，开发商在办理商品房预售许可时，提交的预售方案中必须将房价、折扣等信息上报，并在售楼处公示。

　　南京、宁波、福州、温州、厦门、杭州、海口、三亚、天津、大连9月底到10月中旬纷纷出台商品房限购政策。

　　10月15日，住房和城乡建设部有关部门负责人提醒：购房人应当如实准确申报家庭组成情况及住房情况，不要轻信房屋销售人员、经纪人员所谓的“规避建议”或“帮助规避”的承诺，更不要采用假证件、假材料等方式购买住房。

　　我国加快推进房产税改革

　　据新华社今年9月30日报道，财政部、国税总局有关负责人表示，如今，改革和完善房产税制度，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系。房产税应对个人所有的住房普遍征收。拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到全国。

　　房产税是以房产为征税对象，按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。在我国，它并非一个新税种。早在1950年发布的《全国税政实施要则》中，房产税就被列为开征的14个税种之一；1951年发布的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》将房产税与地产税合并为房地产税；1973年把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税；1984年决定恢复征收房地产税；1986年，《中华人民共和国房产税暂行条例》发布，规定对个人非营利性住房免征房产税。

　　2003年，中央提出，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。今年以来，征收房产税的预期越发强化，被视为抑制房价的重要手段。1月7日下发的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求，加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念；4月，财政部将“完善房产税制度”列为其2010年工作要点之一；4月17日新“国十条”发布，要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策；5月31日，国务院批转国家发改委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知，明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容；住房和城乡建设部、国土资源部、监察部于9月30日联合下发的《关于进一步贯彻落实国发［2010］10号文件的通知》提出，加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。10月7日，上海出台楼市调控细则，表示积极做好房产税改革试点的各项准备工作。(半月谈系列刊物《时事资料手册》2010年第6期)