让保障性住房公平惠及民生

　　作者：郭熙保 王艺

　　保障性住房政策解决了部分低收入家庭住房困难问题，但还远未达到预期目标。许多不缺房的较富裕家庭反而获得了带有政府补贴性质的经济适用房，结果出现反向补贴，即向富人补贴，导致新的不公平。

　　保障性住房不应以收入为申请条件

　　我国保障性住房无论是经济适用房还是廉租房，都把家庭收入水平作为申请条件，经济适用房以中低收入家庭为对象，廉租房以最低收入家庭为对象。这是个看似正确、实则错误的做法。

　　首先，“中低收入”这个概念的边界模糊不清。如果它是指除了在市场上能够买得起房子的高收入家庭之外的所有中等收入家庭和低收入家庭，那么80%以上的家庭都成了政府要解决住房困难的对象。政府无论财力多么雄厚，都无力解决。其次，把收入作为申请经济适用房的条件并不可行。各地政府对申请经济适用房的家庭都确定了一个收入门槛。问题是，我国个人的收入越来越多元化，加之至今未建立完整的家庭收入登记制度，很难搞清楚家庭实际收入是多少。把收入水平作为申请资格，将会把相当一部分住房困难家庭排除在外。实际上，有相当一部分家庭的收入虽然高于各地政府确定的经济适用房收入水平，但仍然无力购买商品房，这部分家庭被称为“夹心层”。有很多大学毕业生在大城市就业，属于白领阶层，其工资水平高于经济适用房的收入标准，但他们由于工作时间不长、积蓄较少，在一定时间内难有能力买房。

　　保障性住房供应不应以出售为目标

　　目前，大多数城市采取出售的形式，把经济适用房以至少低于市场1/2的价格出售给申请对象。实践证明，出售经济适用房的方式是失败的。

　　第一，经济适用房的出售会引起反向补贴和分配不公。如前所述，由于有能力买得起经济适用房的家庭大都不是低收入家庭和住房困难户，而政府确定的低收入家庭和住房困难户无力购买经济适用房，问题没有真正解决。此外，那些获得经济适用房的住户的经济状况得到改善，有能力购买更好的商品房后，他们不把原先购买的经济适用房退给政府，这也是不公平的。

　　第二，经济适用房的出售不利于保障性住房的可持续发展。出售保障性住房意味着申请者获得永久性产权，政府不可能把出售的保障性住房收回。于是，为了解决住房困难户的住房问题，政府必须每年都要投入大量的资金建造新的经济适用房。这无疑会使政府财力负担加重，一旦政府财力紧张，保障性住房建设就不得不压缩甚至完全停建。

　　第三，保障性住房只租不售可以解决目前出售经济适用房所出现的一些弊端。富裕家庭会千方百计地去骗购经济适用房，但他们不会有积极性去租经济适用房住，因为经济适用房和廉租房面积较小，而且条件较差。这样，那些真正缺房户就可以去租保障性住房。

　　保障性住房建设不应以小区为单位

　　我国许多城市都把经济适用房以小区为单位集中建设。由于保障性住房建设与政府的财政收入有很大矛盾，而解决住房困难户的住房问题是政府的职责，因此为了不使财税收入流失太多，政府就找偏远的、地价较低的位置建造经济适用房。这种做法看起来两全其美，既满足了住房困难户的住房需求，又减少了政府的财税损失。但由此产生的问题非常严重。

　　首先是路途遥远，交通不便。其次是配套设施不全。再次是住宅建筑质量难以得到保证。最后是社会层面的问题十分严重，对和谐社会构建极为不利。申请保障性住房的人基本上是低收入阶层，家庭一般比较贫困。集中建经济适用房将会把那些贫困的家庭集中在一个小区，对生活在其中的居民会形成心理障碍，不良风气和生活习惯会相互影响，容易产生对社会的仇视和不满，甚至走向犯罪。

　　因此，我们认为，保障性住房不宜在一个小区集中建设，而应建在城区并分散在城区的各个住宅小区。要做到这一点，政府就要放弃集中建保障性住宅小区的做法，而是直接从开发商开发的中档或中档以下的住宅楼中购买部分保障性住房。购买的住宅与开发商向社会出售的商品房的质量相同，当然价格也相同。这样，就可以克服集中建保障性住房所带来的生活和社会问题。

　　(出处：中国社会科学报 作者：郭熙保 王艺 单位：武汉大学经济发展研究中心)