《瞭望》文章：房价“假跌”之后

　　房地产调控不容被地段差异带来的房价“假跌”忽悠

　　文/《瞭望》新闻周刊记者来建强

　　岁末将至，今年以来从中央到地方针对房地产市场出台了诸多空前的调控举措，其效果到底如何？而一些城市过快上涨的房价是否得到了有效抑制？

　　本刊记者特别进行了深入调研，发现一些城市似乎已经出现的降价势头，其实只是结构性的“假跌”。

　　对于一些城市这种急于在“表面上”做文章，只求从数字上把房价降下来，期待严厉的房地产调控早一点过去的行为，采访中专家们担心，“将造成部分调控政策效应‘短期化’，房价存在报复性上涨隐患”。

　　房价被“拉低”

　　据中国指数研究院报告，今年8月，福州市住宅成交均价达每平方米13826元，在全国35个主要城市中超过上海、厦门，位列第七。10月，这一价格降至11987元，排名也退居第十。

　　对于福州房价的速跌，业内人士分析，与当地政府10月中旬紧急颁布“限购令”等调控新政有关，更与当月成交楼盘所在区域的结构性变化紧密相关。

　　本刊记者发现，房价下跌的10月，远离市中心的仓山区住宅销量骤增，而在市中心高房价区域的鼓楼区住宅销量却相对锐减。福州住宅销售报告统计显示，8月，仓山区住宅销量682套，鼓楼区住宅销量69套，两区比例约为10:1。10月，仓山区住宅销量猛增至2506套，而鼓楼区锐减为34套，比例约为73:1。目前，仓山区新建住宅均价在每平方米1万元左右，鼓楼区却逼近了2万元。早在10月份之前，福州市就对高价位的在建楼盘申请预售许可证采取了限制或暂缓发放等措施，这使“高价区”的住宅销量立竿见影地跌了下来。就这样，10月依靠“低价区”销量的骤增，福州悄然“拉低”了房价。

　　据一位业内人士透露，北方一些一线城市也在采取类似办法，即延缓市中心城区高价房入市，加大郊区低价房开盘。

　　这位人士分析，今年以来，国家房地产调控令一道紧过一道，某些地方政府开始“慌”了，担心自己的“钱袋子”会收紧，担心被问责。因此，一些城市急于在“表面上”把房价降下来，期待严厉的房地产调控早一点过去。

　　开发商“不急卖”

　　尽管在“限购令”之下，10月份福州的住宅销量却并未下降，反而骤增。对此，业内人士透露，虽然福州市10月10日突然出台了“限购令”并要求即日执行，但一些金融机构将政策宽限了几日执行。据福州住宅销售报告统计数据显示，福州“限购令”颁布后的3天内住宅签约量达1300多套，约等于9月同期签约量的8倍，整整占了10月份销量的四成。

　　正是由于10月份的“大丰收”，尽管进入11月份房屋销量骤减，但一些开发商底气十足，“不急卖”。本刊记者日前在福州市仓山区一在售豪宅小区“泰禾·红峪”采访看到，该楼盘从去年到今年9月底已售多栋楼房，近期一些高层住宅楼已基本完工，却因拿不到预售许可证而暂停销售。

　　“以往一栋楼一开始打地基，就能拿到预售许可证。而现在，我们也不知道什么时候能拿到预售许可证，许多购房者比我们还着急。”“泰禾·红峪”售楼中心的一位工作人员告诉记者，目前，该住宅小区均价超过每平方米1.5万元。

　　与“泰禾·红峪”紧邻的在售高层住宅小区“天鹅湾”26号楼还没有正式销售，就接近“售罄”。“我之所以急着在还未预售的楼盘交了预约金，无非是看到，许多新建的高档楼盘售价不单价格没跌，反而涨得更快。”一位不愿意透露姓名的购房者担忧，政策越是不让人买房，可能越是助长部分购房者的“抢购”心理，房价也越可能跌不下来。

　　2008年10月，“天鹅湾”一带新建商品房均价仅为每平方米5000元，如今却很难找到1万元以下的新房。

　　政策效应“短期化”

　　业内人士普遍担心，随着调控政策效力退去，将引发房价的报复性上涨。

　　融信(福建)投资集团有关负责人告诉本刊记者，加上此前首付款、贷款利率上调等政策影响，福建省主要城市的房地产市场销量都在急剧下跌，开发商回笼资金速度减缓。“这与2008年同期相似，结果却截然不同”。

　　“过去，开发商普遍缺钱，资金回笼慢，降价促销压力大。现在，开发商手头资金相对宽裕。各楼盘维持现价短期内不涨主要是应地方政府的要求”，这位负责人表示。

　　占地280多亩的“大卫城”是融信(福建)投资集团在远离福州市中心开发的一个高级住宅区，该楼盘均价现已达每平方米1.2万元，而同一地段去年同期的商品房均价仅8000元左右。“大卫城”售楼部经理周文忠告诉记者：“楼盘预售5个多月，截至目前累计销售近900套。现在，整个楼市销量虽大幅下跌，但我们已无房可售，购房者想买要等新房源的推出。”

　　周文忠说：“近期，受‘限购令’等政策影响，占购房者20%的外地客户一下子没了，等‘限购令’到期后，这部分外地客户肯定会再度涌现。”

　　一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者：“与前几年相比，今年福州城区可售房数量不足1万套，而往年可售房量平均在2万多套。供应紧张，房价持续上涨甚至大涨，将不可避免。”

　　地价猛涨也将逼迫房价跟涨。上述融信(福建)投资集团负责人说：“今年2月，融信集团拍得福州市区一块380多亩的地，楼面地价近每平方米9000元，该地今年11月动工，明年预售时均价肯定要高于1.5万元，否则只能亏本。”

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠认为：“许多地方的‘限购令’时间都太短，福州市仅限购到今年12月底，一旦政策执行到期，必然会带来市场的报复性反弹，其效果将大打折扣，这将进一步使人们加剧对政策逆反预期的形成。”

　　在王阿忠看来，许多地方的一些楼市调控政策不够严肃，存在“假降”现象。这很容易让开发商通过销售不同楼盘或低端楼盘来控制市场价格，“制造”均价下降来蒙蔽政府，使政府以为政策达到预期目的了，从而停止调控，导致调控政策失去连续性。

　　业内人士及专家普遍认为，当前应加快房地产长期制度建设，完善调控手段，严格执行，巩固成效。

　　浙江大学经济学院副教授景乃权告诉记者，统计学意义上的房价上升或下降对老百姓而言，意义不大，真正有意义的是此轮房地产调控效果百姓是否满意，保障房是否满足了低收入家庭的需要，老百姓是否真正实现了“居有其所”。

　　景乃权说，除房地产市场传统的影响因素外，经济全球化、流动性过剩、通胀预期以及人民币升值等外部因素对住宅需求影响越来越大。由于这些因素都不是房地产市场本身能够决定，调控时如单纯依靠增加房地产市场供给将不能解决房价上涨的问题。他建议，调控房地产要取得长效，不能仅关注房地产市场局部的均衡，而应结合其他相关市场特别是资本市场的发展来进行。

　　王阿忠建议，在短期内，解决房价持续快速上涨的有效办法是，坚决杜绝开发商将楼盘“分期开发，阶段涨价”的乱象。从长期来看，政府部门必须通过在房地产市场建立长效的调控机制，如落实房产税征收，严加抑制市场投机行为。

　　王阿忠还指出，房地产市场出现的不健康发展，其根源在于地方的土地财政。因此，要从制度创新上彻底切断地方政府土地财政与房地产市场的利益链。□