12月8日，社科院发布的《房地产绿皮书》提出了平均房价泡沫率29.5%这一数字。在对全国35个大中城市的房价进行普查之后，社科院计算出了今年1-9月份各城市的房价泡沫率，其中最高的是福州达到了70%，而杭州、深圳、北京等十多个城市房价的泡沫率都接近或超过了50%。社科院计算的这个房价泡沫率到底是什么？一直都在被大家猜测和怀疑的房价泡沫又到底藏了在什么样的地方？CCTV2《今日观察》播出《房地产绿皮书发布：房价“泡沫”在哪里？》，以下为节目实录：

　　央视财经频道主持人陈伟鸿和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。

　　《房地产绿皮书》报出房价泡沫率，房价泡沫有多大？楼市调控还有哪些值得期待？

　　马光远：社科院计算的房价泡沫率让人一头雾水

　　(《今日观察》评论员)

　　社科院计算的房价泡沫率让人很困惑，绿皮书提出泡沫率最高的是福州，福州是个二线城市，从房价排名上来看，进不了前十名；第二，70%的泡沫意味着什么？是不是马上要破灭？单纯的算一个数字出来，而不告知这个数字究竟意味着什么？让我一头雾水，看不清。如果我们真的要衡量房地产泡沫的话，事实上还是按照老百姓的收入来算，因为这个收入跟房价的关系更直观。

　　张鸿：8.76年是房价收入比的最直接体现

　　(《今日观察》评论员)

　　实际上，《房地产绿皮书》提出了这样一个警告，房价泡沫说不定什么时候会破，中国经济可能会被房地产绑架，这也是我们多年来一直担心的经济被绑架。但社科院这一次公布的过去用的指标不一样，过去经常会用到房价收入比，12月7日中科院发布《中国经济蓝皮书》提到房价收入比是8.76，就是说普通城镇居民三口之家8.76年不吃不喝能买一套房，这一数据是房价收入比的最直接体现。

　　邹琳华：泡沫只是监测风险 房价的未来走向不能通过泡沫来判断

　　(中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室博士  《今日观察》特约评论员)

　　数据本身来源于统计局，我们有一个房价指标作为分析泡沫的最基本的依据，还有十一项基本面的指标用来评价和比较房价的基础价值，通过基本面的相互比较和房价的相互比较，来确定房价的基础价值，实际房价中高出基础价格的部分则作为泡沫处理，泡沫只是监测风险，房价未来的走向不能够通过泡沫来判断。

　　马光远：要在关键指标明确的情况下来衡量泡沫率

　　(《今日观察》评论员)

　　房价泡沫率计算的基本思路是：首先有一个全部的指标，还有一个对某一个城市房价的基本判断，即房价的价值，但房子究竟值多少钱是很难说清楚的。第二，根据目前官方的统计数据的房价进行对比。在北京2010年的统计数据里曾提出不再统计二手房的房价，但二手房的房价统计不清楚，要确定整个北京的房价就很难。在两个关键的指标说不清楚的情况下来衡量泡沫率，会给目前在大家关于房地产价格各种混乱的判断里边，更添混乱。

　　张鸿：房价泡沫现象开始向二线城市延伸

　　(《今日观察》评论员)

　　关于房价问题，社科院在两天时间内出台了两个版本：一个是八成以上的人买不起房，一个是房价泡沫率的提出。原来没有谁给出如此精准的泡沫率的计算，也有很多人不承认有泡沫，就像股市市盈率再高也觉得也有投资价值。但从这个数据来看，为什么排名靠前的是二线城市？乐观来说，一线城市的房价快速增长得到了有效的遏制，但同时也意味着，房价泡沫现象开始延伸到了二线城市。

　　苏涛：中小房地产开发商资金紧张

　　(民生典当行经理)：

　　目前到我们这儿典当的主要是一些中小房地产开发商，从目前情况的反映来看，这些开发商的资金可能有些紧张。

　　张鸿：地价拼命往上涨 房价下降是难题

　　(《今日观察》评论员)

　　现在房地产发展趋势处于一个纠结的状态。09年绿皮书发布时，我们就说房地产处在十字路口，现在仍然是在十字路口，并且我觉得再往前走还是一个十字路口，但是这个十字开始分杈，原来就是直行、左拐还是右拐，现在是能往上往下，还能往左前方右前方，确实无法判断。因为我们调控的思路非常清晰，就是收紧信贷让炒房、囤地和捂盘不卖的人减少，从而商品房价格能因此下降，另外一方面，我们大力建保障性住房，增加土地供应量，但北京的新地王马上要诞生，中信的一个地块现在是报63亿，地价拼命往上涨，房价怎么下降？

　　马光远：房地产发展依然处在十字路口

　　(《今日观察》评论员)

　　现在房地产发展依然处在第二个十字路口，而且2010年更复杂。因为概念特别多。4月17日的“国十条”出台以后，大家一致认为房价要降，且降幅将达30%，但直至八、九月，由于通胀因素物价上涨很快，而房子可以保值增值，大家对于房价降价不再发表看法。接着出现了9月29日的“国五条”，又有很多人提出房价要下降。大家判断的依据非常多，

　　从矛盾双方来看，史上最严的政策跟史上最硬的房价就像最强的矛和最硬的盾，两个之间究竟谁能戳破谁，非常难说。大家对房价问题的这种纠结由来以久，每天都很纠结，所以每个人都很急躁，当房价及时下来，也很多人表示还是买不起，所以当大家的期望值不一样，大家对未来看法不一样的时候，这个十字路口还会不断地往前移。

　　涨跌互现，楼市乱象怎么看？一千万保障房计划出台，能否挤出房价泡沫？

　　张鸿：保障性住房应更透明

　　(《今日观察》评论员)

　　2011年将会要有1000万套的保障住房投入建设，2010年是580万套，一下增加了400多万套，这当然是一个好事，但现在有一个问题，就是要看我们执行力度的结果会是怎样。保障性住房应更透明一些，比如这其中是不是分了块，有所区别，那些中低收入人群的，应该是地方政府投钱来盖，大家都知道叫保障性住房，但很多机关单位的，包括国有企业的，他们盖的房子也叫保障性住房，属于经济适用房，那么这个占多少比例，是不是占了中低收入人群的份额？现在还有吸引人才，给一些高端人才盖别墅，也叫保障性住房，也叫经济适用房，那么，到最后，到底中低收入人群能拿多少？还有一个问题就是，每年提出来的土地出让金，现在在很多地方又创新高了，那么土地出让金的收入，土地出让金的净收益到底是多少？城市应该公开，把10%算出来以后，看看这些钱到最后有多少变成了保障性住房。

　　马光远：保障性住房是2011年的重中之重

　　(《今日观察》评论员)

　　保障性住房肯定是2011年的重中之重，而且有1000万套，当然还有一个分配的问题，这是一个很关键问题，但最关键的还是在执行力。今年4月份的时候，国资委要求78家国企，中央企业退出房地产市场，到现在为止也没有下文了，再回到保障性住房上面来，比如这1000万套，首先面临资金保障问题，这1000万套需要1.4万亿的投资。09年中央财政拨的保障性住房是630多亿，这个钱怎么样分配到地方，地方愿不愿意拿出这部分钱来，现在连卖地的10%的钱都不到位。11月，国家审计署审计的结果是22个城市连10%都没有达到。第一是我们的“药”肯定不能停，要继续要下“药”，继续要完善政策的调控体系，政策工具包，第二是这个“药”一定要有“药效”，一定要让他吃下去觉得就是“药”，而不是给一个“糖”。

　　牛凤瑞：房地产领域的主要矛盾是供不应求

　　(中国社科院城市发展与环境研究中心研究员  《今日观察》特约评论员)

　　房地产领域的主要矛盾是供不应求，首先，它是一个长期的渐进的过程，我们不可能通过一两项政策在短期内解决中国房地产的供求平衡问题，所以我们要从战略指导思想上树立一个长期的相对稳定的政策。第二，我们政策的主要方向应该是增加供给，首先房地产用地的批租节奏应该是科学的，合理的，再者房地产信贷金融政策应该享受国民待遇，不能针对房地产出一些短期的金融政策。

　　陈杰：政府的调控应再坚持一两年 从而改变市场预期

　　(复旦大学住房政策研究中心执行主任  《今日观察》特约评论员)

　　当前最值得警惕还是房价确实本身在一定情况下透支了未来的需求，主要是因为大家对未来有盲目的乐观预期，那么在这个阶段，政府确实很必要要逆转这种预期，使房子的住房价格的金融属性被抑制，被淡化。如果政府的调控能坚持一两年，市场的预期高收入不再把房子看作一种投资品，那么相应的住房问题，就可以相对的得到一些化解。

　　张鸿：高房价是中国经济的敌人

　　(《今日观察》评论员)

　　现在，高房价是中国经济的敌人，也是很多买不起房的普通老百姓的敌人，所以要打压高房价，首先就是气只可鼓，不可泄，坚决不能松，尤其是在面临物价上涨等等波动时，不能因此而把高房价这个敌人给放跑了。

　　马光远：从战略高度上来看房地产调控

　　(《今日观察》评论员)

　　现在还有一个战略高度的问题，我们对房地产本身调控应站在战略高度的角度上来看。