在上海地产价格最贵的陆家嘴金融区，最近有一栋大楼出现了这样一个怪现象，这栋大楼叫环球金融中心，作为中国内地第一高楼上海环球金融中心，市场人士此前是一片看好，认为这栋楼不仅会创造商业地产经营的奇迹，而且，还会成为各路商户争相租用的最火爆的商业大楼。但最近我们的记者调查时发现，在这栋摩天大楼光鲜外表的背后，楼房的高空置率现在成了这栋大楼经营者最担心的问题。央视《经济信息联播》栏目播出以上节目内容：

　　上海环球金融中心调查：最高楼生意冷清商家惨淡离场

　　在上海地产价格最贵的陆家嘴金融区，最近有一栋大楼出现了这样一个怪现象，这栋大楼叫环球金融中心，作为中国内地第一高楼上海环球金融中心，市场人士此前是一片看好，认为这栋楼不仅会创造商业地产经营的奇迹，而且，还会成为各路商户争相租用的最火爆的商业大楼。但最近我们的记者调查时发现，在这栋摩天大楼光鲜外表的背后，楼房的高空置率现在成了这栋大楼经营者最担心的问题。由于人流量少，部分花了高价钱租用大厦的商铺，现在是损失惨重，很多人不得不退租，惨淡离场，一栋最高的大楼，叫卖的是上海滩最高的房屋租金，为何会落到今天这个地步呢？来看记者的调查。

　　郭先生以前在环球金融中心地下一层经营一家甜品店，几个月前，他被迫把店铺关掉，现在在一栋居民楼里办公。他对记者说，自己在环球金融中心的甜品店每个月至少亏损20万元，开业半年就赔了300多万。今年5月10日，环球金融中心向他发出正式解除租赁房屋合同的通知书，同时要求他支付租金和违约金60多万元。

　　原环球金融中心甜品店老板郭先生说，我在世界得这么多奖，就栽在环球金融中心了，你说冤不冤。

　　更让郭先生烦心和惊奇的是，环球金融中心这样高档和现代化的大楼里，竟然要担忧卫生问题。郭先生说自己经营期间，发现有老鼠在大楼里频繁活动。

　　郭先生说：“很麻烦啊，请人家弄，自己抓啊，因为它空楼多嘛。”

　　在采访中记者了解到，象郭先生一样惨淡离开环球金融中心的还有很多商家，他们先后撤出环球金融中心的原因都是由于客流量太低，店铺的收入还抵不上每个月的房租和管理费。

　　原环球金融中心巧克力店老板告诉记者，大家肯定都亏损，没生意做，肯定都亏损，楼面人不多，所以就没办法，只好撤了。

　　在环球金融中心的底层和一楼二楼，记者看到店铺林立，一家挨着一家，有咖啡馆、超市、服饰店和小吃店等。记者来到时，正值午餐时间，但是大多数店里都是空空荡荡，餐馆服务人员百无聊赖地在等着客人。在一家销售老上海艺术品的商店里，店员跟记者说，世博会期间还能勉强维持经营，现在可能就要倒闭了。

　　环球金融中心某纪念品店店员说，他们肯定有亏损，一个月房租是两万多，加上管理费的话，可能要三四万左右。每天的客流量很不理想，附近的商铺，特别是像餐饮这一行业的，是基本上都是亏损营业的，像咖啡店啊，像楼下负一层有一家星巴克都已经关门了。

　　上海环球金融中心调查

　　入住率达70%遭到业界质疑

　　上海环球金融中心建成之后就很有名，不仅是因为它高，而且物业面积也很大，有着40万平方米写字楼面积，可以容纳12000名人在楼里办公，但时至今日，我们却发现这栋外表光鲜的商业大楼，由于入住率低，缺乏足够的人流，连楼里的一些商铺都准备撤退了，记得08年这栋楼的业主在开业时，说得最响亮的话，就是大楼只要一年，入住率就会达到90%，如今经营得如此惨淡，究竟完成了多少入住率呢？我们来继续看记者的调查。

　　上海环球金融中心在2008年开业之初时曾预计，1年后入驻率就可以达到90%，投资回报期为12年。不过，房产中介驻场环球金融中心负责租赁的人士表示，环球金融中心目前的出租率仅有70%。业内人士称，即使是入住率真的有70%，在陆家嘴地区的写字楼里也不算高。在上海浦东，一家写字楼的入住率和它的租金高低有直接的关系，入住率越高租金也越高。

　　环球金融中心租赁部门人员说，现在出租率大概有70%以上。易居中国分析师薛建雄说，85%、90%是一个正常的状态，如果不太好的情况，降到80%、70%，就算是不太景气的状态。

　　而环球金融中心写字楼入住率达到70%，这个数字可信度有多大呢？环球金融中心地下两层加上地上六层为商铺和会展楼层，7层至77层为写字楼层，环球金融中心商铺楼层的一些商户和业内人士都认为，环球金融中心的商铺出租率只有20%左右，而写字楼入住率最低时只有40%左右，目前写字楼的入住率可能只停留在50%-60%之间。

　　上海写字楼租赁代理公司人士说，空置率最高的时候是去年年初。现在空置的楼层低区也有，中(楼层)区也有 ，中高(楼层)区也有，但现在高区稍微多一些。

　　薛建雄告诉记者，现在据他们了解，也就是前面所说的只有40%的样子，那么它要往上爬的话，就很难了。而其他同时还出现中间一个问题，就是更新的问题，因为它现在已经入驻两年了，有一些企业可能两年三年以后就搬出环球。金茂大厦现在入住率有90%以上，因为金茂大厦已经入市十几年了，它有一群很稳定的客户在里头。

　　另一位上海写字楼租赁代理公司人士认为，环球金融中心的入住率差不多50%到60%。不算很高。其实，国金的入住率相对会高很多，还有汇丰银行大厦。国金一期刚盖好就已经全部租掉了。入住率是99.9%。

　　当记者问道，他们怎么知道它这个空出来多少的时候，代理人士说：“我们可以给他们打电话，随时可以问得到的，跟他们(驻场代理)是一样的。他们在上海是一个驻场的代理商，我们等于说也是代理商，只不过是不驻场的代理商，不是我们一家，好多中介都有代理的。”

　　上海环球中心调查

　　“高举高打”租金策略显示败象

　　一栋商业大楼的入住率，是经营商业地产最关键的数据，在上海陆家嘴金融区里，虽然上海环球金融中心是最高的楼，但绝不是唯一的写字楼，我们的记者发现，目前在上海陆家嘴地区，包括上海国金中心、时代金融大厦等新建甲级写字楼，都在迅速取得客源，甚至2014年才能竣工的未来中国第一高楼上海中心大厦，也在提前联系客源。但即使是这样的竞争局面，环球金融中心依旧举着自己最高租金的牌子，在市场上坚挺着，如此自信，业界人士都给出了不可理喻的评价，来接着看记者的报道

　　根据易居中国的统计数据，仅今年第二季度，上海写字楼销售市场供应量就达86.6万平方米，环比上升183.93%。竞争如此严酷，但环球金融中心还坚持其“高举高打”的招租策略，不仅每天每平方米15元的租金报价创了陆家嘴地区价格之最，更在入驻企业的资质审核上令人咋舌。

　　环球金融中心租赁部工作人员说：“如果入驻公司没有水准的话，这个大楼再地标，过一段时间，也没有价值了，所以我们呢，希望就是说，对客户品质要求比较高，当然，我们地标性建筑，当然说实话我们租金更其他大楼(比)的话，的确是高一点点。”

　　上海某写字楼租赁中介人士：“(国金中心)审核时要求很严的，但是姿态不是非常高，不像环球金融中心。所以很多客户就是心里不服嘛，他就觉得我一样是租这个房子，国金价格便宜，为什么一定要租你这个环球？

　　记者了解到，随着浦东越来越多写字楼的加入，上海环球金融中心“一楼独高”的局面开始转变。以刚刚落成的上海国金中心为例，其一期办公楼就达到了满租的状态。而开业仅仅两年的环球金融中心目前坚持的“曲高和寡”战略，开始受到业内的质疑。

　　上海某写字楼代理中介人士说：“但是国金中心出来以后 很多环球的客户都被它吸引掉了。而且是非常多的客户在抢，国金是在抢，环球是在选的。(国金中心)商场商业方面比环球做好很多很多 而且它全部都是一线品牌 你看所有的一线品牌都在国金中心。”

　　易居中国分析师薛建雄说：“(环球金融中心)应该采取的是低租金的形式，但它现在采取的是高举高打的方式，包括写字楼和商场，都是用一个高租金的形式，这样的话，对于它前期的人气培养非常不利。”

　　记者了解到，事实上上海环球金融中心也开始暗暗调低价格，其价格却不升反降。知情人士还告诉记者，有时候高报价能打折，而且折扣还很高。

　　环球金融中心租赁部工作人员说：“说实话，与去年相比，我们还降了。经过市场的回暖之后呢，我们就觉得需要根据具体的市场情况略做调整，相对说有一点点小幅度的降低，但不是降的很离谱。我们以前报价，2008年市场比较好的时候，比现在还要高，现在的话，市场的具体情况么，我们也是要具体问题具体分析么，根据具体情况，我们稍微降了一些。”

　　上海环球金融中心调查

　　高价策略失灵 业主改变“只租不售”策略

　　对于自己盲目的信心，上海环球金融中心的管理者们也做着降低租金的准备，但要知道，养一栋大楼是需要花很多钱的，这栋中国内地第一高楼更是如此，面对客户流失，维护费用高昂的现状，在上个月，上海楼市里就传出了上海环球金融中心这座原本“只租不售”的大楼，准备售卖的消息。业内人士猜测说，环球金融中心的投资方这样做，应该是到了现金流出现极大压力的时刻了，第一高楼是不是真的混成了这样惨的地步呢？我们的记者进行了调查。

　　目前，运营上海环球金融中心的日本森大厦株式会社，采用的运营策略是“只租不售”。在日本从事房产开发的业内人士表示，日本商业地产企业，一般均采取“只租不售”的模式，其回收前期投资和获取收益，均依靠租金收入。

　　日本东急LIVABLE株式会社战略企画部主任汤桥恭志说，在日本，大的开发商开发出商业地产之后，普遍是自己持有，然后出租，获取收益。一般大的开发商都有自己的资产管理公司来运营这个大厦，总的来说，都倾向于自己持有再出租。

　　上海环球金融中心的建设投资高达83亿元，每年的运营成本也在数亿元以上。更为麻烦的是，按照日本的金融惯例，一般日本房地产企业在海外的开发项目，很难获取银行和财团的支持。

　　汤桥恭志说，日本的房地产企业，要在海外开发地产项目的话，一般日本的银行是不太会对其海外项目进行融资的，所以这些项目获取资金会比较困难。

　　易居中国分析师薛建雄说：“它现在是40万平方米，每平方米每月的运营成本是50块，乘以40万以后，每个月应该是在两千万元，一年的话，可能是在2.5亿元的样。”

　　记者联系了环球金融中心出售的委托方之一戴德梁行，该公司表示，他们已跟环球金融中心的投资方——日本森大厦签订了保密协议，负责调研潜在买家和他们的价格承受能力。

　　戴德梁华东区董事总经理陆逢兆说：“他资金有压力，其实有几个可能，第一，他可能是确实之前投资了。太多他资金回笼没有了，他要经营他自己公司，他肯定要一些资金回笼了，这是一种。另外一种可能是他看到有一些另外更好的一些投资机会，他可能会拿一些资金去做另外一些投资，他认为比现在这个稍微好一点。”

　　在迫于资金压力回笼资金和改投其它项目中，哪一种可能更大呢？

　　方方地产地产咨询机构泛商业咨询部经理全俊伟说：“租赁市场开始回暖的时候，那么，他选择出手的话，可能会有更多的潜在买家，然后这个报价从测算的角度来说，也会比那个时候提高不少。

　　而环球金融中心方面表示，目前前来洽谈的买家的确有一些，包括一些来自香港和其它地区的基金公司。但是，环球金融中心最终是否决定出售，还有待日本总部的拍板决定。

　　日本森大厦(上海)有限公司媒体宣传部经理潘蓓：“这样的一些购买意向呢，我们现在还是向几个比较大的国际著名的中介公司，通过这些中介公司，我们现在市场调查当中，那市场调查呢，根据这个结果，看这个结果，我们再最后决定，是出售还是不出售，也就是说，我们现在最后还没有完完全全定下来。”

　　环球金融中心的售楼之举至今犹抱琵琶半遮面。但业内资深分析人士告诉记者，低调的原因是大楼的出售并非轻而易举，而是可能面临无人接盘的窘境。如果各楼层零卖，对环球金融中心的品质保证伤害很大，而以多个楼层捆绑出卖，所需资金十分庞大。以目前业内预计的每平方米七至八万元的价格计算，该大厦每层楼面积3000平方米左右，一层楼面的售价就要在两亿元以上，十层楼面就在二十亿元以上。而这笔钱足够多数投资机构去买一整栋便宜的写字楼。

　　央视财经评论  楼高还须见识高

　　看了刚才的报道，我们对于租金最贵的上海环球金融中心未来的发展，很难抱有乐观的态度，这栋最高的写字楼，似乎在两个问题上，从一开始就走错了路，今天的表现，应该说是积重难返的一个结果。众所周知，做买卖最重要的，是公平，收了商户最高的租金，却让老鼠在楼里乱跑，这似乎是一栋高档写字楼在物业管理上不可原谅的错误。这不仅没有尊重自己的客户，连自己该有的身段也轻易的丢失了。其次是租金的策略，俗话说，识时务者为俊杰，市场上只有自己一家买卖的时候，你开出多少价钱，都是可以的，但陆家嘴地区这几年来拔地而起了这么多的写字楼，经营者在客源流失，竞争残酷的局面下，依旧是高开高打，保持着只租不售的盲目自信，这必然会被迅猛发展的市场所抛弃。

　　第二个问题是经营理念的错误，在刚才的报道中，我们最后看到了环球金融中心的经营方，一直在坚挺自己的租金水平，他们似乎对于中国房地产市场的趋势，毫不关心，因为对于所有的房地产商来说，面对今年一轮接着一轮的房地产调控态势，都在积极调整自己的策略，因为高企的房价和租金价格，的确已经偏离了市场正常发展的轨迹，国内的房地产企业万科，在2008年金融危机刚刚显露迹象时，就率先全面降价促销，今年年中在房产调控的背景下，武汉万科等项目更是以优惠价售房，万科的策略核心，不是不挣钱，而是不能过于贪婪。

　　而上海环球金融中心的策略却是死扛浦东最贵的租金水平，拿不到预期的现金流之后，现在又开始准备出售房产，这样的策略，不仅和国家的调控政策背道而驰，而且，还会最终危及自己的这笔买卖。这也给业界提供了一个经验，如果你的经营路子选错了，楼盖得再高，也不见得取得高收益。