《瞭望》文章：完善住房双轨制的方向

　　涉及保障房建设的土地、融资，还有地方财政的规模，尚未细化。2011年保障房能否真正不负大众所赋予的重托，前景尚不明确

　　文/贺铿(全国人大财经委副主任委员)

　　按照中央经济工作会议部署，要逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。住房供应的路径已渐明晰，未来的住房供应体系将是两条腿走路。不过，涉及保障房建设的土地、融资、还有地方财政的规模，尚未细化。2011年保障房能否真正不负大众所赋予的重托，前景尚不明确。

　　我国应从财税制度等方面入手，完善保障性住房体系，建成群众满意的住房双轨制，这是中国房地产发展的战略方向。

　　对于保障性住房建设，首先要解决资金来源问题。政府在财力允许的情况下，要尽量多建廉租房。建议将住宅土地转让金全数由中央财政管理，作为廉租房建设的专项资金。同时规定恰当的比例，要求地方政府将房产税的一部分用于廉租房维修管理，以保证廉租房的建设和维修管理有稳定的资金来源。

　　其次，保障性住房保障对象的范围不要太宽，标准也不能太高，保障面一般只有15%到20%的家庭，重点考虑由农村转移到城市的低收入者。这是因为，保障性住房和保障性住房体系是两个不同的概念。保障性住房就是廉租房，就是应该由政府掏钱建设的。保障性住房体系包括廉租房、公租房、合理价格的商品房，这个体系的建设需要政府政策的引导。廉租房由政府建设，公租房以政府主导或引导为主，通过市场进行运作，有些国家是由非营利性机构实施建设，政府在土地、税收等方面给予优惠，房价受到一定约束。对此，政府应该监管，要有一个具体的指导价，高于这个价格，政府可以干涉。在德国，高于20%就是违法的，高于50%就是犯罪，政府可以罚款或者通过司法程序追究当事人的刑事责任。

　　公租房非常重要，因为大部分中等收入居民没有购买商品房的能力。因此，应该大力发展公租房市场。还有价格合理的商品房，个人可以根据自己的收入情况，去购买这样的商品房。其指导思想是一户一宅，而且，政府要加强监管，避免炒房。因为我们的土地资源有限，每年至少有1600万人从农村转移到城市，对房屋的需求量是很大的。

　　政府如果能够建设充足的廉租房，解决社会15%到20%的低收入家庭住房问题，就是功德无量了。而保障性住房体系要覆盖到80%以上，其他那百分之十几的高收入者，可以买价格高的商品房。

　　我一向不赞成宏观调控以把房价降多少为目标，宏观调控的目的是让房产商和炒家回到理性上去，把投机需求遏制下去。房价不断上涨，是因为人们对房子还有预期，炒家和房产商对炒房充满热情。解决房产泡沫，关键在于开征房产税和抑制土地财政，限购限贷都不是解决办法。因此，我一直主张开征房产税，增加炒房者的保有成本，让炒房者买得起房，养不起多余的房；要让投机者囤不起房，不法开发商捂不住盘。

　　设置房地产税种应该注意三点：第一，不应当增加一般居民的负担，设置恰当的免税或退税标准；第二，房屋保有环节的税率不宜过低，应当达到有效遏制投机和引导居民合理消费的目的；第三，要认真清理房地产开发建设和交易阶段的税费，尽量减少房地产开发成本和交易税费，以降低房屋销售价格，减轻购房者负担。

　　近些年我国土地收益占地方政府财税收入的比重高达30%左右，有些城市甚至高达60%～70%。2009年，土地出让金收入达到1.5万亿元，占当年全国财政总收入的21.9%。“土地财政”直接推高了房价是一个不争的事实。由于地方政府因“土地财政”直接推高住房土地供应价，因社会资金炒房投机又直接推高住房销售价，二者相互作用，相互推动，房价出现暴涨。

　　现在土地财政非常不公平，越是经济发达的地方，土地财政越多，越是经济不发达地区，急需发展的地方，土地财政越少。所以，土地转让金应该由中央政府收缴，统一管理，根据需要转移到各个地方。土地供应价由补偿价和土地使用税构成。补偿价在政府依法监管下，由建设方与土地使用方协商决定，土地使用税依法由国税局征收，中央财政建立专项用于全国保障房建设。

　　之前，我曾经有个担忧，由于房地产发展得很快，对GDP的贡献很大，其产业链也比较长，调控得太急，可能会出现一系列的问题，对经济可能造成不利影响，而且，与房地产相关的产业多是劳动密集型产业，打压房地产业，会造成大量失业，因此，对于房地产的调控确实要慎重。

　　不过，2011年我们要建设1000万套保障房，如果真能落实到位，经济就不会一落千丈。问题是这1000万套房子，各地能不能真正落实下来，如果能落实到位，就不需要太担心经济硬着陆，就比如有个东西要落下来，地下有另外一个东西顶着。□

　　(《瞭望》新闻周刊记者王仁贵采访整理)