土地上有永租权，法律上有领事裁判权，更重要的是有准确“内部消息”。租界管理部门经常借修路和建筑名义征租土地

　　文 |  顾佳赟、张欣

　　冬夜，拥挤的上海并不因人多而温暖。上海英美租界“洋泾浜会审公廨”门口，刘保昌被捕快狠狠推出大门。

　　骂骂咧咧走在回家路上，想着每天一睁眼就要算计的高额房租，小商人心中忽然涌起一阵豪迈，或许尚未到家，他已拿定了一个大主意。

　　1月8日傍晚，南京路商户们还在罢市与开业间纠结，忽然惊奇地看到：一辆人力车驶过马路，车上的刘保昌大呼小叫，手里高举自己连夜赶制的白布小旗，上书大字：“房租已蒙宪准劝减”。饱受高房租煎熬的商户们顿时奔走相告。

　　然而政府没说要减，刘保昌的“路演”纯属自编自导。

　　怎样定性这一幕？有很多标签供后人选择：觉醒还是狡猾？斗士还是刁民？发动群众还是发神经？

　　真相总是罗生门。他想利用舆情倒逼“有关部门”，这个猜测应该靠谱。

　　经济危机，开发商，高房价，钉子户⋯⋯一系列关键词在刘保昌的故事里若隐若现。

　　高房租

　　半年来，“橡皮风潮”、北方鼠疫，国际国内都给上海经济带来利空消息。

　　此前两年，在外商忽悠下，上海各界购橡胶股票动用资金达4000万两。1910年6月，国际橡胶投机由盛转衰，伦敦橡胶股带头暴跌。7月，英商麦边洋行等外商暗将股票抛出离境，谁接盘谁傻眼。

　　7月21日，上海正元、兆康、谦余三大钱庄倒闭，亏欠700万两。10月8日，中国最大银号上海源丰润倒闭。

　　经济危机，收入减少，仍在上涨的住房成本在变小的分母上更显压力沉重。

　　“为因房价太高昂，架屋重楼再垒床，终日乌烟同瘴气，况逢炎夏更难当”。“欲暂栖身觅一窠，小租挖费陋规多，账房藉此肥身计，其奈他乡作客何”。这是彼时上海的“蚁族之歌”。

　　商户感触更强烈，名为老板，实则房东伙计！

　　许多租界、华界商铺因房租过高无法营业。而依据四年前公共租界会审公廨订立的《取缔租户章程》，规定业主对欠租户(一般为欠租三个月以上)可禀请公廨将房屋加封。如租户仍不付清欠租，即将房内财物拍卖抵租。

　　房东与租户之间的矛盾加剧，“欠租潜逃”、“追缴房租”、“欠租封屋”成为《申报》热报的新闻。沙逊洋行等开发商兼大房东经常将租户告到公廨。

　　l0月底，两江总督张人骏视察上海。美界商民递呈于张，张转给上海道刘襄孙，并问“所请减轻房租各节，能否办到”？

　　大员批示让租户看到希望。“英美租界请减房租事务所”遂成立。事务所发传单、搞集会，12月4日西门斜桥西园集议达万余人。

　　事情到了这一步，上海道台“深恐各商民持论激烈，致起风潮，即饬公共租界会审公廨，谕告各商民宜和平商酌，免生事端”。

　　沙逊洋行房租案经公廨审讯，判租户付租。在减租问题上一直代表弱势群体立场的《申报》批评说：求减房租已声嘶力竭矣，而工部局则曰无权办理，会审官则曰无权强迫，总商会则曰无权顾问，然则租界各住户之伎俩已穷。

　　为消除不安定因素，上海县令与南市华界一带成立的“沪南减租事务所”率先妥协：五年内房东如加租的可协商减租；否则不可议减。不管怎样，禁止商民集会闹事。协议达成，“沪南减租事务所”随之解散。

　　有关方面认为差不多搞定时，意外发生了。

　　钉子户

　　沪南协议有一条：如嫌租金昂贵，尽可自行搬迁。可以理解为，不搬又非要减租者，就是传说中的钉子户。

　　刘保昌，从无锡到上海创业，经营烧饼店(沪北英美租界汉碧礼路165号长兴麦馆)。为人豪爽侠义，几个月来领一帮小商贩和房客散发了一万份传单，被公廨以“煽众抗租”罪逮捕。

　　审讯时，刘保昌说传单底稿是托澄衷学堂徐老师写的，目的为公益，非扰乱治安。澄衷学堂却发表公告说，全校21人，既没徐老师，也没人写这稿子。

　　一个说法是公廨曾将刘放了，因无保人，只好又带回捕房。租界商民“求减租金无效，反将代表人拘押，群情不服”。

　　1月6日晚，商民在狄思威路老三官堂内集会，夜11点发传单呼吁罢市，“减租无效，房东反用压力，兹今众商公议，明日暂停交易，俟减定租金，再行一律开市，请各商家始终坚持”。

　　1月7日，沪北罢市。南京路三阳南货店还在交易，有人当他叛徒，几个石片掷入，南货店遂关门。

　　上海道署紧急召集官绅，挨家挨户大做思想工作，并给罢市商户台阶下：“查现在闭门各店铺约分三种”，一是真欠租的钉子户，二是没欠租但想趁机减租的投机分子，三是遵纪守法的殷实户，怕流氓闹事才闭门。南京路一带殷实者居多，“请一律开门，敞处及捕房担任保护”。

　　刘襄孙函邀各房东商议办法，邀集上海广、宁、绍、苏、湖各帮派知名人士。公廨将号召罢市的林楚金、冯宝卿等代表拘押后，释放已成舆论焦点的刘保昌。

　　次日，南京路商户们在坚持和放弃之间目睹了刘保昌的“路演”。

　　面对不可理喻的刘保昌，刘襄孙坚持减租应该由官方解决，陪审的美国副领事则认为刘就是疯子。也有时评赞扬刘虽只是个卖饼的，做的事情却是出于救济社会的崇高目的。

　　沪北开市后，南市风波又起。南市减租事务所代表陆吟江因不满当局态度，撕毁协议再次组织罢市。紧接着，大东门、十六铺码头、新北门、老北门、小东门、豫园等地商户相继停业抗租。

　　这一次，上海政府明确镇压的立场，“减求必出和平，非要挟所能办到。”狠抓了一批代表后，罢市终于平息下去。时评把减租罢市与橡皮风潮、票庄倒闭、鼠疫蔓延并称为上海“四大恐慌”。

　　刘保昌就此消失在历史迷雾中，没有然后。

　　开发商

　　刘保昌们的钱到底让谁赚去，干了什么？房东往上，不用绕很多圈，即可抵达开发商。  

　　论及上海大开发商的历史，真真是“奴有一段情，讲拨拉诸公听”，至少回溯50年。

　　彼时太平军与政府军激战江南，江浙皖赣移民大批进入上海租界。在沪外商岂能放过这个千载难逢的机遇？疯狂投资下，上海房地产业迅速崛起。

　　土地上有永租权，法律上有领事裁判权，更重要的是有准确“内部消息”。租界管理部门经常借修路和建筑名义征租土地，然后变更计划，将土地售给房地产商。许多大开发商本身即工部局或公董局控制者，如哈同。

　　炒地皮、转租收取高额手续费、建设房屋收租，外商狠狠抬高上海地价房价。

　　美商中国营业公司，预先从工部局了解到开筑愚园路的计划，在愚园路两侧以每亩300～600两的地价收购了100多亩地，随后放风哄抬地价，不到一年，那一带地价每亩达8000至一万两。

　　据统计，沙逊集团1877～1921年44年间在上海房租净收入为1098万两，另通过房地产和土地增值获得利润1121万两。

　　官商也是上海地价房价的积极推动者，招商局督办盛宣怀就曾挪用巨款在上海大量购买地产。

　　没有房地产开发就没有新上海。

　　房地产税收是上海租界推进市政建设重要的资金来源。外滩的竣工、填土、铺石子和建桥梁共耗费35250两，而当年的地产税和房捐有28750两。问题是，土地捐最终以增加房租的办法转嫁到了租赁者身上。

　　刘保昌开店收入不得而知，但当时小商户月入约在二三十元，商铺房租已涨到二三十元，一元为库平七钱二分银，的确不可忍受。

　　南京路上刘保昌一个人游行那天，是1911年1月8日，距辛亥革命275天。

　　上海光复时期，一部分年初搞减租运动的商民投身反清革命。11月，上海商团参与攻打江南制造局，曾审讯刘保昌的上海道台刘襄孙逃至租界，向两江总督张人骏密报：“上海革党起事，商团尽叛。”

　　一个不算离谱的想象：钉子户刘保昌们应该在革命党队伍里很痛快。■

　　复旦大学历史系博士贾钦涵对本栏目策划亦有贡献。

　　本期参考文献：《申报》，上海档案馆《上海租界史》，陈伯熙《上海轶事大观》，马学强《从传统到现代》，夏扬《洋商挂名道契与近代信托制度的实践》等。