将于2011年2月1日施行的《商品房屋租赁管理办法》，一出台就因相关条款指向“禁止群租”引发社会热烈讨论。人们对办法的良好初衷与现实中严格执行的可能性间的巨大反差强烈关注，并对其可能提升城市租房群体的居住成本生发忧虑。

　　办法第八条规定：“出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准。”这被社会解释为“禁止群租”的核心内容。如果联系到近年来大行其道并成为网络热词的“蚁族”，以及普遍存在的现实版“蜗居”，那么“禁止群租”的指向性可谓相当明晰。

　　暂且放下办法开宗明义“加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益”的合理性初衷，这种改变房间设计、不以其原设计为最小出租单位的模式，之所以能够广泛存在，还在于存在被接受的客观现实需求。

　　对部分流动人口和非稳定工作者来说，群租房固然显得不够温情，但它在生存质量与支付能力的现实考量之间，找到了暂时的平衡点，实现了灰色地带的多方共赢，达到了部分住房资源的有效配置和效用最大化。

　　目前，宽敞的房屋、有尊严地居住仍是部分低收入人群排在生存之后的次要选项，而相关条款不但会直接造成住房供应减少，加大房屋供需矛盾，推高群租人群的居住成本，其引发的“蝴蝶效应”甚至可能对本就敏感的物价产生新的不良影响。

　　随着当前通胀压力进一步显现，加强对物价的监督调控，防止物价大幅波动伤害群众，已是摆在政府面前一项紧迫而重要的任务。如果由于此项政策的出台，导致部分城市租房人群生活成本显著提升，对他们而言，避免民生之痛的方法便只有无奈的逃离！

　　“大庇天下寒士俱欢颜”，如今我们看到，公租房在内的保障房建设可谓不断加力，这透射出党和政府在攻坚民生难题上的战略决策。在房屋租赁这个涉及众多人群根本利益的问题上，对市场加强监督管理，是相关政府部门职责所在，权责所系。但在规范市场行为的同时，如何更好地考量和护佑相关人群的民生利益和民生尊严，不仅是政府提高驾驭复杂经济社会能力的题中之义，更是对政府“执政为民”民生情怀的直接考验。(《半月谈内部版》2011年第1期，文 李代祥)

　　廉租房：真民本与假民生的试金石

　　审计调查发现，北京等22个城市未按规定从土地出让净收益中提取至少10%作为廉租住房保障资金。2007年至2009年，这些城市共计少提取146.23亿元，并且有1.5亿元廉租房保障金被挪用。(11月17日中国政府网)

　　作为一项事关民生、缓解高房价时代社会矛盾的重大工程，政策呼声高涨的背后，充斥的却是资金的乱象。这不禁让人担心：在廉租房保障金得不到保障的情况下，这一集聚了民生期待的保障性安居工程会否出现“烂尾”的尴尬。而廉租房建设的“烂尾”，加之房价调控难以发挥作用，势必造成民生的断裂，影响到社会的稳定。

　　并且从审计结果来看，未按规定提取廉租房保障资金，从2007年开始就已经存在。这也就说明：保障金被截留甚至被挪用的问题显然由来已久。而政策难以落实，说到底还是地方政府利益权衡的结果，在土地出让招标拍卖的今天，从净收益中提取至少10%的保障资金，无疑将减少地方政府土地出让金的收入。而对于地方财政而言，土地出让金收入作为其重要的财政收入来源，要拿出如此大的比例作为廉租房保障资金，基于政绩的考虑，难免要打些折扣。

　　保障资金不到位，也就意味着廉租房建设不太可能按照政策设定的轨道来实施完成。既然廉租房建设因为资金无法保障的问题不给力，那么对于财政部、发改委、住建部日前联合发文提出的从廉租房资金中抽出资金援建公租房的设想，那也很可能将化为泡影。在廉租房建设资金都需要欠账的现实环境面前，公租房要从中分一杯羹恐怕不太现实。

　　廉租房保障资金被截留甚至被挪用，其所导致的后果势必是廉租房这一民生工程建设过程中资金的短缺甚至断裂。而这种现象的出现，实际上是地方政绩观和大环境下的公共政策相背离造成的结果。一方面政府希望通过提取土地出让金的政策，来解决高房价环境下的百姓住房保障问题；可是另一方面，从地方政府层面而言，这样的政策无疑是将影响着地方财政的增长和地方政绩的体现。而在政策事实上的背离，很可能导致资金链条的断裂，进而影响到整个保障性住房建设的深入。

　　因而，站在民生的角度，要更好地落实加大廉租房建设的政策，应该让地方政府重新回到履行服务公共利益的职能，以及改善民生大环境的轨道上来，保证廉租房保障资金的到位，这样的话廉租房建设甚至公租房建设才能更加给力。并且，在保障性住房建设上，中央和地方政府必须达成共识：保障性住房就是高房价时代最大的民生政绩，保障老百姓居住的权利，才能更好地调和发展中的其他矛盾。

　　要达成这样的共识，应该强化地方政府的公共服务意识，而不是纯粹追求GDP、地方政绩等数字性指标的提升，还应该将廉租房等保障性住房建设纳入到政绩考核的范围中来。并且对于截留和挪用廉租房保障资金，影响保障性住房等民生政策的行为，还应强化问责机制。(重庆日报)

　　加快廉租房建设 三令五申不如制度推动

　　时近年底，各地廉租房建设的消息频繁见诸报端，大体令人喜忧参半——本报近日陆续刊发的“廉租房深度调查系列报道”表明，在全国不少地方，这项关涉低收入群众安身立命的政策，仍然难以真正落实下去，面临着众多待解的课题。

　　廉租房建设，并不是新鲜话题，但奇怪的是，最近来自不少地方的消息中，多包含这样的内容——某地“首批廉租房开工建设”、“首批申请者开始选房”，抑或是“首个项目开始入住”……这些报道几乎让人产生一种错觉：廉租房作为一种“新事物”，其建设正如火如荼地展开，低收入百姓实现“住有所居”的梦想指日可待。

　　而实事求是地说，这正是不少地方廉租房建设进展缓慢、刚刚起步的证明，甚至在一些地方，廉租房建设可谓“只闻楼梯响，不见人下来”。对此，新华社日前发表电文呼吁：保障房建设不能再“慢吞吞”了。

　　不久前，全国人大常委会发布调研报告称，按照国家下达的保障性住房建设计划，今年全国需投入资金1676亿元，但截至8月底仅完成投资394.9亿元，完成率为23.6%。作为保障房的重要组成部分，廉租房的建设情况更加严峻——中国社科院日前发布报告称，廉租房建设缓慢，保障范围小，资金缺口大，远远没有满足“十一五”期间每年近500亿元的廉租房资金需求。

　　到底是什么原因导致这项惠民工程身处窘境？一个是资金，一个是理念。

　　由于建设廉租房一次性投入大，通过租金回收成本慢，这对于低收入居民多、财政紧张的地区，难免会产生较大资金压力。如报道称，甘肃省按照计划，每年要拿出近七分之一的财政收入投入廉租房建设，远远超出实际承受能力，有关部门无奈承认，目前仍未形成一套解决地方配套资金的方案。

　　内蒙古包头市东河区因财政紧张，无力匹配建设资金，去年底申请的4万平方米廉租住房建设项目被全部砍掉，导致今年无廉租房建设项目，然而，作为低收入居民较多的老城区，该区恰恰需要大量的廉租房。

　　无力匹配建设资金，地方政府“巧妇难为无米之炊”尚且可以理解，而那些财力相对充足、却不肯投入廉租房建设的地方，就有些说不过去了。尤其是不少地区形成商品房市场开发与保障房建设“冰火两重天”局面，土地出让市场一片红火，“地王”频现，却不肯拿出一定比例的土地出让金，作为廉租房建设资金的来源。还有的地方政府过分依赖中央财政，只想着伸手要钱，而不愿将其花在“没有利益、费心费力”的廉租房建设上。

　　因此，廉租房建设若要顺利推进，必须双管齐下，解决资金与理念问题，并作为制度固化下来。

　　对于资金问题，不少地区做出了有益的探索和尝试，如用公积金建设保障房、尝试“租售并举”回笼资金等，建立长效的支持机制。除此，还可考虑建立保障性住房基金，广泛接纳社会捐助等。

　　而对于理念问题，仅仅是中央三令五申、调研批评、鞭打催促，并非长久之计，有关部门应加大跟踪督察力度，实行行政问责制度，将住房保障体系建设列入地方主要领导的政绩考核内容，凡是落实不力的要予以问责，等等。

　　如此，既让地方政府“有米下锅”，又肯广施百姓，才有望切实加快廉租房建设进程。 (工人日报 程莉莉)

　　“民生工作是杆秤”，怎么秤？

　　为应对国际金融危机的强烈冲击，中国提出“保增长、保民生、保稳定”。自此，“重视民生”频频现诸报端。毋庸置疑，民生问题是一个至关重要的问题，它关系到国家发展、社会稳定，怎样强调都不应算过分。问题在于，这种过分强调是一种不得已而为之的表面文章呢，还是发自内心深处的执政自觉？尤其是当许多打着“重视民生”旗号的事在一些地方被执行的变了“味”的时候。

　　看看我们的生活吧，各种民生用品的“涨价”声正此起彼伏，各项民生制度如教育、医疗等亟需完善，大学生们竟然“被就业”了！这不禁让人怀疑，我们的“民生”真的被“重视”了吗？是停留在报告中还是流落到形式上了？“天地之间有杆秤，那秤砣是老百姓。”民生工作就是一杆秤，从中可以掂量出官员与老百姓在彼此心中的分量与地位。“重视民生”千万不要成为一句轻飘飘的口号。

　　思想观念有问题：没有忧民的意识

　　我们的少数政府官员，头脑中却仍然根深蒂固地认为，民生，并不是政府应该包起来的事情，多做一些，少做一些，没有什么关系。为人民(老百姓)服务，不如为人民币(老板)服务来的吹糠见米有成效。

　　有的官员认为，把财政的钱用在老百姓身上，还不如把这些钱多建几个面子工程，多上一些大项目，这样GDP上去了，政绩也就出来了，自己的官帽子也就更大了。二战期间有的战犯高喊“要大炮不要黄油”，我们的干部决不能沿用这样的思维。

　　要过民生这杆秤，不能图形式，不能走过场，不能渗入水分虚重，更不能不顾现实，牺牲长远的利换取眼前的利，牺牲大利换取小利，急于求成“欲速则不达”。各地的实际情况不同，经济发展不一样，群众的问题和困难不可能一下子都解决，应该从中分清轻重缓急，打基础，利长远，解决民生问题从眼前入手，从谋大谋深谋远着想，群众才能多得实惠，长远获利。

　　将民生作为衡量工作的标准才能促发展

　　“民生工作是杆称，那秤锤是老百姓，秤杆子挑江山，什么是功什么是名，什么是情什么是意”。通过民生工作就可以看见，更可以衡量。

　　民生产品涨价别随心所欲

　　水、气、电对居民来说，是生活必需品，不可须臾离开，它们与民生更为息息相关。也正因为这些民生产品关涉到公共利益，关涉到居民最基本的生存和生活，因此，水、气的价格形成和变动都须有章可循，不能随心所欲。(新华网)

　　发达国家如何完善租房市场

　　德国：政策法规维护租赁市场

　　据德国联邦统计局2009年的最新统计，德国57%的家庭是靠租房过日子的，特别是年轻人中77%是“租房族”，拥有个人住房产权的家庭仅占德国家庭总数的43%。1993年个人拥有住房产权的家庭为39%。虽然这一比例在十几年间增长了4%，但总体上变化不大，德国住房的主流依然是租房。

　　德国人崇尚节俭，租用住房的面积一般不是很大。据统计，德国租用住房的使用面积平均每套为69平方米，而买房人每套住房的使用面积平均为121平方米。德国年轻人极少买房，这主要是由于其职业面临着多次选择，住所和收入都不稳定。

　　为了促进住房租赁市场的发展，德国政府特别重视租赁市场的法规建设和管理，这些法规重在保障租户的合法权益。法规中对租房合同和租金都进行了详尽规定，对租金核算也有严格标准。此外，为防止住房租赁领域的非法投资，法规明确禁止“二房东”现象，维护了德国住房租赁市场的良好秩序。德国政府也颁布了鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。

　　与房屋出售价格一样，德国政府对房租水平也进行了严格限定，由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构，共同制定该地区不同房屋类型“房租合理价格表”。如房东的房租超过“合理房租”20%，就构成违法行为；超过50%就构成犯罪行为，如不及时更正，房东将面临高额罚款甚至牢狱之灾。

　　法国：高福利营造和谐租赁环境

　　在法国，“低收入者租房，高收入者买房”，已经成为约定俗成的惯例。自1956年前法国住房部长皮埃尔·库兰特建立“低租金住房制度”(HLM)以来，法国租房市场的主流就被廉租屋所占据。按照HLM制度规定，任何一个城镇的廉租屋比例不得低于20%，全国17%的人口住在总数多达约460万套廉租屋内，有些城市的比例更高达30%。

　　申请HLM的标准主要是收入，法国政府每年都会公布申请HLM的收入标准，然后根据租户的具体状况提供零息贷款等优惠政策，这使得低收入家庭入住廉租房的租金，仅有商业租房租金的1/3左右，最低仅约1/6。而不符合上述标准的中高收入者，租房就很不划算。

　　法国商业出租需要向市政委员会缴纳高额税赋，同时承担相应管理责任，因此房屋业主普遍不愿出租，即使愿意，价格也提得很高，这使得商业租房租金涨幅远高于房价涨幅。

　　法国是个高福利国家，政府会发放租房补贴。发放补贴的条件也十分宽松，只要你具备合法身份(不是黑户)，就可以申请租房补贴，当然补贴按照你的收入水平来分发，收入越高，补贴相对就低。

　　日本：小户型受青睐

　　日本东京、名古屋、大阪三大都市圈集中了全国一半还多的人口，一向以拥挤著称，在经过上世纪九十年代的房地产泡沫后，生活和工作在这里的人住房消费趋于理性，根据经济实力选择住房类别和消费方式成为主流。

　　日本总务省5年一次的统计表明，越是人口密集的大城市，住房自有率就越低。截至2008年10月1日，在日本三大都市圈中，以东京为中心的关东都市圈的住房自有率为54.9%，以名古屋为中心的中京都市圈住房自有率为60.3%，以大阪为中心的近畿都市圈住房自有率为58.6%。三大都市圈的住房自有率平均为57.9%，也就是说超过四成家庭是在租房居住。

　　在日本，一般将面积超过80平方米的住房称为“大型住宅”，40至80平方米间的为“标准住宅”，40平方米以下的为“小型住宅”。近年来，高层小户型日益受青睐。目前东京住房总数为678万套，公寓所占比例达69.6%，远高于41.7%的全国水平。

　　公寓高层化也很明显。2003年~2008年，15层以上的公寓增加76%，而平均面积从45.59平方米降至45.07平方米。

　　在日本，结婚时能买房者凤毛麟角，租房结婚很普遍。日本大部分单位实行与年龄相关的薪金制，50岁前收入和年龄成正比关系。刚工作的大学生每月收入20万日元，而在东京买套40平方米的住房则要约3000万日元。

　　正因如此，大多数年轻人不仅在结婚时选择租房，婚后相当长一段时间也是过着租房的日子。日本租房结婚者比例高达67.1%，25至29岁间的家庭拥有自有住房的比例只有11.6%，30至34岁和40至44岁之间的人拥有自有住房比例分别为29.9%和57.7%，65岁以上人群拥有自有住房比例超过八成。40岁以下的人群租房居住成为常态。

　　日本“经济适用房”统称为“公营住宅”，在东京都叫“都营住宅”。“都营住宅”产权由东京都政府所有，用于出租给低收入家庭，不能用于出售。一般月租金在1万~5万日元之间，根据面积、位置、收入情况等因素而异。同样的房间，不同收入层次的家庭需要支付不同的租金。政府先通过抽签招募申请人，抽签产生后对申请人的收入、家庭状况进行严格的审核，符合条件者方可入住，居住者以后的收入一旦超过资格线，会被要求迁出，在房产市场上另觅住房。

　　同其他发达国家一样，日本的租房市场很健全。首先是网点多，几乎在每个车站旁都有房地产中介公司，有的车站周围甚至有十多家。此外，日本的租房服务十分正规。房地产中介行业的从业者必须获得不动产经营管理或者租赁住宅管理的认证资格，有严格的考核制度。

　　而租房者必须有保证人，要填经济收入方面等资料，以防租房者交不出房租。房地产中介公司和房东若遇上租房者不交房租而逃走的，就会去找保证人。日本政府还向民众推出一种无需要中介费和保证人的“公团住宅”，而且房租相对便宜。公团的出租住宅一般通过公开募集并以抽签的方式决定承租者。日本政府以此让中低收入者也能“居者有其屋”。